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5 consejos para de pagar menos impuestos al vender la casa

Pagar menos impuestos por vender la casa
Getty Images

  • Vender la casa supone pagar impuestos en la renta y por la plusvalía municipal
  • Se pueden ahorrar impuestos en el IRPF por transmitir la vivienda si sabes calcular bien el valor de la vivienda.
  • Una buena planificación permitirá compensar las ganancias de la casa con pérdidas patrimoniales
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Vender una casa es sinónimo de pagar impuestos e incluso muchos impuestos. El IRPF se llevará la mayor parte del pastel, aunque tampoco hay que olvidarse de otros tributos como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU), más conocido como la Plusvalía Municipal o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

¿Existe alguna forma de reducir la factura fiscal por vender la casa? Lo cierto es que sí, aunque de forma diferente para cada uno de los impuestos. En el caso de la declaración de la renta hay tres elementos clave: cómo se calculan los beneficios de la venta de la casa, la posibilidad de compensar pérdidas y ganancias y las exenciones que Hacienda permite aplicar en determinados casos.

Con la plusvalía municipal, el secreto es tener claro cuándo debes pagarla y cuándo no, mientras que con el IBI el truco está en negociar con el comprador. Esto es lo que debes saber para pagar menos impuestos al vender tu casa en cada caso.

Haz bien tus cálculos en el IRPF: no te olvides las reformas de la casa ni de los impuestos

La primera forma de ahorrar en impuestos al vender la casa es acertar en el cálculo de la operación. En otras palabras, en cuánto dinero has ganado (o perdido) al transmitir tu vivienda.

Para averiguar la cifra tienes solo hay que restar el valor de adquisición al valor de venta de la casa. La clave está lo que todo lo que puede incluirse en ese valor de adquisición, que no se limita al precio de compra, ni mucho menos.

Entre los elementos que puedes sumar al precio de compra para pagar menos impuestos por vender tu casa figuran:

  • Los impuestos por comprar la casa. El IVA en una casa de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en una nueva o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en el caso de una herencia o donación.
  • Los gastos de la compra. Como las comisiones, gastos de notaría o gestoría por la compra de la vivienda.
  • Obras de mejora de la casa. Las reformas y mejoras en la vivienda servirán para aumentar el valor de la vivienda, aunque recuerda que Hacienda diferencia aquí entre reformas de reparación o conservación (que no pueden sumarse) y las obras de mejora que sí suman valor a la propiedad.

Además, también puedes restar los gastos por vender tu casa como:

  • Los impuestos por la venta. La plusvalía municipal, principalmente, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Los gastos de la venta, como los servicios de la inmobiliaria o notaría, por ejemplo.

Por último, si la casa está comprada antes de 1994 se podrá aplicar una serie de coeficientes de abatimiento que reducirán todavía más el valor de la casa.

Leer más: Qué es el valor fiscal de tu vivienda y por qué deberías conocerlo

Compensa las ganancias de la casa con pérdidas patrimoniales (o viceversa)

La venta de la vivienda tributa en la declaración de la renta como una ganancia o pérdida patrimonial junto con otras inversiones como fondos de inversión o acciones.

A la hora de calcular el porcentaje de impuestos a pagar en la renta, Hacienda sumará todas las ganancias, le restará las pérdidas y el resultado tributará según los tipos del ahorro, que son los siguientes:

  • Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros  - 21%
  • Ganancias superiores a 50.000 euros – 23%

Un truco para no pagar mucho dinero en impuestos por vender la casa es planificarse para compensar pérdidas y ganancias patrimoniales.

Si sabes que vas a vender tu casa y que ganarás dinero con la operación, puedes vender acciones con las que estés perdiendo dinero o fondos que no marchen bien. Esas pérdidas se restarán al beneficio de la venta de la casa y así pagarás menos impuestos por ella en el IRPF. Esto es lo que se conoce como hacer aflorar pérdidas.

Leer más: Cómo aprovechar tus pérdidas para pagar menos impuestos en la renta

Exenciones en el IRPF por vender la casa

Otra alternativa para pagar menos en renta por vender la casa es no tener que tributar pro ella, directamente. Hacienda incluye tres exenciones en el IRPF por vender la casa. Son supuestos en los que el beneficio que obtengas no tributará y será como el fisco se olvidase de él en tu declaración de la renta.

Las tres exenciones de IRPF por la venta de la vivienda son:

  • Reinversión en la compra de una nueva vivienda habitual. Esta exención solo se aplica si la casa que se vende es también la vivienda habitual. En otras palabras, no se puede usar al vender la casa de la playa. Además, es necesario comprar la nueva vivienda habitual en un plazo de dos años antes o después de la venta de la casa.
  • Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
  • Mayores de 65 años que vendan una casa y reinviertan las ganancias en contratar una renta vitalicia.

Tanto en el primero como en el último caso, sólo estará exenta la cantidad de las ganancias que se reinvierta en la nueva casa o en la renta vitalicia.

Leer más: Qué son las rentas vitalicias y cómo pueden ayudarte a completar tu pensión

¿Estás obligado a pagar la Plusvalía Municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que se paga por el incremento del valor del terreno en el que está la casa. Es un impuesto municipal y su pago corresponde al vendedor.

La forma de ahorrar en este impuesto al vender la casa es no pagarlo. Hay dos formas de hacerlo. La primera es demostrar que no ha existido incremento del valor del terreno, que la ganancia que has obtenido es debido a otras cuestiones que no tienen que ver con el valor del suelo, algo muy difícil, por no decir, imposible.

La otra forma de evitar pagarlo es si has perdido dinero con la venta de la casa. En ese caso tampoco pagarás en el IRPF por ella. De hecho, será una pérdida patrimonial que podrás compensar durante cuatro años con otras ganancias.

Leer más: Cómo y cuándo puedes reclamar la plusvalía municipal

Negociar el IBI

El IBI es otro impuesto municipal cuyo pago corresponde al propietario de la vivienda a 1 de enero, independientemente de cuándo se transmita la casa o se cobre el impuesto.

La única forma de evitar pagarlo es negociar con el vendedor.

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