Por qué deberías conocer el valor fiscal de tu vivienda y cómo averiguarlo

Esta casa es una ruina

¿Cuánto vale tu casa para Hacienda? Si estás pensando que su valor para el fisco será el precio al que la puedes vender, estás equivocado. Eso es lo que se conoce como valor de mercado y tiene poco que ver con el valor fiscal de un inmueble.

Hacienda tiene su propia forma de calcular el valor las cosas, desde el coche que vendes de segunda mano hasta la obra de arte que heredas. Con la vivienda ocurre lo mismo. Esto es lo que se conoce como el valor fiscal de la casa y, normalmente, tiene poco que ver con el valor real de la misma e incluso con su valor catastral.

El valor fiscal se refiere al método de la Agencia para determinar el precio o valor de una vivienda para el pago de impuestos en caso de vender, comprar y, sobre todo, de heredar la casa.

Por su parte, el valor catastral es un valor administrativo que el catastro otorga a la casa. Este depende de los criterios de cada municipio y se usa como base para los impuestos municipales, como por ejemplo el IBI. Para calcularlo se tiene en cuenta la localización de la casa, el coste de construir y los materiales, el valor del suelo, el valor de la construcción y también el valor de mercado de la vivienda.

Este último es lo que cuesta realmente una vivienda similar en el mercado. Como no es fácil de determinar, Hacienda tiende a sustituirlo por el valor fiscal. Este sería el valor mínimo que la vivienda tiene para el fisco a efectos de calcular los impuestos que cobrará por su venta, por ejemplo.

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Para qué sirve conocer el valor fiscal de tu casa

Tener claro cuánto vale tu casa para Hacienda te ahorrará muchos quebraderos de cabeza a la hora de pagar impuestos si compras, vendes o heredas una vivienda.

En los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, muchas personas se vieron obligadas a vender sus casas con fuertes pérdidas por un valor muy inferior al de mercado. La sorpresa para estos vendedores y sus compradores llegó al liquidar los impuestos, ya que Hacienda otorgaba a su vivienda un valor superior al de la compra venta. A modo de ejemplo, el comprador había adquirido la vivienda por 90.000 euros, pero tenía que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por valor de 120.000 euros, y lo mismo el vendedor al liquidar en el IRPF.

En el mejor de los casos detectaban el error al declarar y, en el peor, años después tras una comprobación y consiguiente multa de Hacienda.

Por eso mismo, el valor fiscal es el valor mínimo por el que conviene escriturar la vivienda, más allá del precio de compraventa.

Algo similar ocurre con las herencias. A la hora de pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el fisco otorga un valor a la vivienda que es el que se sumará para calcular la base imponible del tributo.

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Cómo se calcula el valor fiscal de un inmueble

El cálculo del valor fiscal de la vivienda depende de cada comunidad autónoma. Con la excepción de Guipúzcoa, todas la calculan tomando por punto de partida el valor catastral de la misma y aplicando un coeficiente multiplicador en función de su antigüedad.

De hecho, así es como la Ley General Tributaria estima que debe calcularse el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. A partir de ahí, cada comunidad puede establece pequeñas diferencias.

Desde la sociedad de tasaciones ITE-España explican cómo encontrar el valor fiscal de una vivienda en cada una de ellas:

  • Andalucía. En Andalucía el cálculo del valor fiscal se hace a través del valor catastral. En este enlace se puede consultar.
  • Asturias. El dato se puede consultar en la sede electrónica del Principado a través de este enlace.
  • Baleares. Los habitantes de Mallorca, Menorca e Ibiza pueden conocer cuánto vale su casa para Hacienda en este enlace.
  • Cantabria. La oficina virtual de la Consejería de Economía y Hacienda es la encargada de proveer la información en este enlace.
  • Castilla y León. La Junta de Castilla y León dispone de un servicio en este enlace.
  • Castilla La Mancha. Puedes solicitar el informe de valoración de bienes urbanos en su portal.
  • Cataluña. La Agencia Tributaria catalana también cuenta con su propia sección donde se puede ver la valoración de los inmuebles en ciudades como Barcelona.
  • Comunidad de Madrid. La página de la comunidad cuenta con un apartado específico de valoración disponible en este enlace.
  • Comunidad Valenciana. En este enlace puedes averiguar el dato.
  • Extremadura. Su portal tributario también permite calcular este valor a través de este enlace.
  • Galicia. La Agencia Tributaria de Galicia provee del valor de los inmuebles en este enlace.
  • La Rioja. El Gobierno de La Rioja realiza el cálculo en este enlace.
  • Murcia. Dispone de un  programa que hace el cálculo del valor fiscal.
  • Navarra. El gobierno navarro realiza el trámite a través de una página específica en este enlace.

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