Una pareja que gana más de 87.000 euros al mes en ingresos por alquiler explica cómo utilizaron la inversión inmobiliaria para jubilarse a los 40 años

Michael y Olivia Zuber.
Michael y Olivia Zuber.

Cortesía de Michael y Olivia Zuber.

Tras graduarse en la universidad, Michael y Olivia Zuber pensaron que lo estaban haciendo todo bien. 

"Obtuvimos títulos superiores, conseguimos buenos trabajos y ahorramos 400.00 dólares (350.000 euros)", ha dicho Michael, de 49 años, a Business Insider. "Y pensamos que debíamos ahorrar un poco más y ponerlo en el mercado de valores".

Empezó a operar en bolsa a los 20 años. Funcionó durante un par de años -convirtió 6.100 euros en casi 175.000-, pero perdió la mayor parte de su dinero, cerca del 80%, cuando estalló la burbuja de las puntocom en el año 2000. 

"Fue un momento muy revelador y descorazonador", recuerda. "Pasas de sentir que eres capaz de cuidar de tu familia y que vas a tener un buen futuro a darte cuenta de que no eres tan inteligente como crees". 

Abatido, pero no eliminado, Michael decidió explorar formas alternativas de invertir su dinero. Fue a una librería a buscar libros de inversión y se sintió atraído por Padre rico, padre pobre, de Robert Kiyosaki. "Destacó en la estantería porque es de color púrpura", dice Michael, que desde entonces ha leído el clásico de las finanzas personales más de 10 veces. 

Kiyosaki le introdujo en el concepto de "tener dinero para hacer dinero", dice. "Nunca había tenido una conversación sobre cómo funciona el dinero, y cómo los ricos se hacen más ricos al poseer activos". Con esto en mente, él y Olivia decidieron probar la inversión inmobiliaria.

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Comenzó como una forma de recuperar el rumbo financiero y reconstruir sus ahorros. Su objetivo era sencillo: vivir por debajo de sus posibilidades, ahorrar lo suficiente para comprar una propiedad de alquiler y empezar a obtener ingresos pasivos. 

La ejecución de estos principios se convirtió en un camino hacia la libertad financiera. En la actualidad, esta pareja con sede en el Área de la Bahía es propietaria de más de 100 unidades en Fresno, California, y gana más de 87.000 euros al mes en ingresos por alquiler. Business Insider ha revisado los resúmenes de su cartera inmobiliaria que mostraban estos detalles. 

Su éxito no se produjo de la noche a la mañana: los Zubers han estado invirtiendo en bienes raíces durante los últimos 20 años. Durante la primera década, "ni siquiera pensaba en la libertad financiera", señala Michael. 

No fue hasta la marca de los 10 años que se dieron cuenta de que los ingresos por alquileres que estaban obteniendo podrían llegar a superar los ingresos de su trabajo diario e incluso conducir a una jubilación anticipada.

Y eso es exactamente lo que ocurrió. En 2015, Olivia dejó su trabajo de 9 a 5. Michael siguió su ejemplo en 2018 y dejó su trabajo de software.

"Tengo la suerte de decir que todos los días son sábado", explica Michael, que ahora pasa sus días compartiendo el viaje de independencia financiera de la pareja a través de su plataforma, One Rental At A Time, que incluye un canal de YouTube, un libro y cursos.  

Así es como los Zubers construyeron gradualmente una cartera inmobiliaria que ahora genera seis cifras de ingresos pasivos al mes. 

Comprar su primera propiedad de alquiler en Fresno

Los Zubers comenzaron por recortar cosas como comer fuera, entretenimiento y vacaciones con el fin de ahorrar para su primera propiedad de alquiler. 

"Nos dimos cuenta de que no íbamos a ser capaces de hacer crecer nuestra cartera inmobiliaria muy rápidamente si gastábamos todo nuestro dinero", apunta Michael. "Así que tomamos la decisión consciente de sacrificar. Pasamos de gastar el 100% de lo que llevábamos a casa a gastar el 50%".

A continuación, dedicaron tiempo a averiguar dónde querían comprar. Después de un año de buscar en su patio trasero, se dieron cuenta de que comprar un inmueble en el Área de la Bahía, uno de los mercados inmobiliarios más caros de Estados Unidos, no era práctico. 

Fresno, que estaba a unas dos horas y media en coche de su casa, se ajustaba a sus criterios. Tenía una gran población y una base de empleo diversa, entre otras cualidades prometedoras, asegura Michael.

Una vez que se decidieron por Fresno, los Zuber definieron lo que llaman una "caja de compra", es decir, "una zona muy centrada en una ciudad". La mayoría de las ciudades son demasiado grandes para conocer todos los entresijos. Si se consideran los listados en todo Fresno, por ejemplo, habría miles. 

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"La mayoría de los nuevos inversores están por todo el mapa", dijo. "El primer paso que debe dar cualquier nuevo inversor es centrarse. Si usted va a ser un inversionista de compra y retención en una nueva área, obtener una caja de compra y hacer que sea hiper-enfocado."

Su caja de compra debe constar de 20 a 40 listados activos, y no es solo el área específica que está definiendo, es el tipo de propiedad, también, señaló. Los Zuber buscaban específicamente viviendas unifamiliares de 3 y 4 dormitorios de entre 1.250 y 1.700 pies cuadrados en un código postal concreto. 

Eligieron su código postal después de pasar horas conduciendo por Fresno, yendo a casas abiertas y mirando los listados de alquiler. "Eso es lo que se hace al principio", cuenta Michael. "Tienes que aprender tu caja de compra. Cuanto más la conozcas, más posibilidades tendrás de encontrar una buena oferta. No se puede ser casual. Tiene que ser intencionado y con propósito".

La primera propiedad de alquiler que compraron fue una casa unifamiliar de 93.000 euros. Ahorraron lo suficiente para dar un 20% de enganche, que es lo habitual si se compra una propiedad de inversión en lugar de una casa para vivir. 

Dos semanas después del cierre, alquilaron la propiedad por 956 euros, lo que se ajustaba a la "regla del 1%" de los bienes inmuebles que seguían en ese momento. "Esta regla afirmaba que si se compraba una casa por 100.000 dólares o menos y se alquilaba por 1.000 dólares o más al mes, se tenía oro", explica Michael. Los Zuber ya no siguen esta regla, pero les sirvió en sus primeros años de inversión inmobiliaria. 

Ampliaron su cartera a más de 100 unidades y obtuvieron suficientes ingresos pasivos para jubilarse anticipadamente

Michael y Olivia siguieron trabajando a tiempo completo y viviendo con la mitad de sus ingresos para poder ahorrar más y comprar más inmuebles. "Nos sacrificamos durante más de una década", cuenta Michael. "No hicimos viajes; no compramos coches nuevos; no mejoramos la casa". 

En los dos años siguientes compraron cinco propiedades más, todas dentro de su caja de compra, y las alquilaron. Después de tres años de permanecer hiperconcentrados en una zona, su cartera había crecido hasta el punto de que acordaron que era hora de ampliar su caja dentro de Fresno. 

También empezaron a buscar propiedades de varias unidades (sus primeras seis propiedades eran todas viviendas unifamiliares), que es finalmente la estrategia por la que se decidieron.  

En 2008, cuando llevaban unos seis años de inversión inmobiliaria, el mercado de la vivienda se desplomó, lo que acabó favoreciéndoles. En los cuatro años siguientes, duplicaron con creces su cartera, añadiendo un puñado de edificios de varias unidades en proceso de ejecución hipotecaria, incluido un edificio de 18 viviendas.

Compraron todo lo que pudieron, explica Michael, que dedicó tiempo a investigar las caídas inmobiliarias del pasado para comprender la forma más inteligente de comprar durante una recesión.

Michael y Olivia Zuber y su hija.
Michael y Olivia Zuber y su hija.

Cortesía de Michael y Olivia Zuber.

A medida que los Zuber seguían invirtiendo en más y más propiedades, crearon funciones y responsabilidades claras para poder seguir con su negocio paralelo. "Mi trabajo consistía en encontrar ofertas", asegura Michael. "El trabajo de Olivia era llevar la gestión operativa y llevar la contabilidad. Estuvimos en sintonía desde el primer día".

También contaron con un gestor inmobiliario desde el principio. Fue una inversión que sintieron que tenían que hacer. "Nuestro mercado estaba a dos horas y media de distancia. No conocíamos a nadie allí. Habríamos fracasado estrepitosamente sin un gestor inmobiliario". 

La contratación de gestores inmobiliarios les permitió que sus ingresos por alquileres fueran esencialmente pasivos, incluso cuando adquirían más y más propiedades. "La mayoría de la gente se sorprendería del poco tiempo que dedicamos a nuestra cartera", apunta Michael. "Probablemente estamos gastando de cinco a ocho horas al mes - y la mayor parte de eso se hace por teléfono o por correo electrónico".

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En 2015, los Zubers decidieron que estaban haciendo suficiente dinero con sus propiedades de alquiler que Olivia podría dejar su trabajo de nueve a cinco. "Analizamos nuestros gastos durante un año, nos aseguramos de que podíamos vivir sin sus ingresos, y entonces ella dejó el trabajo", dice Michael, que dejó su trabajo en 2018.

Hoy, su cartera consiste en una variedad de propiedades, incluyendo dúplex, tríplex y edificios de 10, 13 y 18 viviendas. 

Siempre están buscando crecer. "Agregamos algunas unidades el año pasado y agregaremos más este año. "Siempre es un gran día para hacer un gran negocio, así que miro mi mercado todos los días". 

En cuanto a los objetivos específicos de dinero o patrimonio neto, "no tengo más", afirma. "Tengo más de lo que nunca pensé que fuera posible". 

Más bien, se centra en compartir su historia y la de Olivia para inspirar a otras personas a fijarse el objetivo de alcanzar la libertad financiera a través de los bienes raíces. Quiere ayudar a un millón de personas a conseguir su primera propiedad de alquiler a través de recursos online como su canal de YouTube y su libro.

Concéntrese en el tiempo en el mercado, no en la sincronización del mercado

La inversión inmobiliaria inteligente requiere tiempo en el mercado, subraya Michael. "Mucha gente quiere medir el tiempo en el mercado, pero es el tiempo en el mercado. Así es como te haces rico. Cuanto más tiempo mantengas un activo, más rico te harás. Es asombroso lo que ocurre con una cartera después de poseerla durante 10 años". 

Si quieres entrar en el sector inmobiliario, prepárate para sufrir durante al menos un par de años, añade.

Los primeros 3-5 años pueden ser lentos porque hay que ahorrar para el pago inicial, crear una reserva de efectivo para cubrir gastos inesperados y, potencialmente, echar mano de esa reserva para pagar las renovaciones y el mantenimiento. 

Además, dice, tendrá que enfrentarse a situaciones que probablemente nunca haya experimentado antes. Ha aprendido a manejar todo, desde inquilinos que no pagan el alquiler hasta incendios que han destruido propiedades. 

"Todo la primera vez da miedo: la primera vez que tienes que desalojar, la primera vez que sustituyes un calentador de agua, la primera vez que un tejado tiene una fuga. Pero hay que aprender de ello y seguir adelante".

Sin embargo, si se tiene paciencia durante un par de años, se puede empezar a cosechar los beneficios de los bienes inmuebles, dice. 

Michael asegura que cualquiera puede alcanzar la libertad financiera mediante la inversión inmobiliaria. Y no se necesitan 100 propiedades de alquiler para lograrlo. "Si consigues cuatro, tu vida cambia". "Puedes hacer que el trabajo sea opcional en 10 años. Solo tienes que sacrificarte. Requiere trabajo y esfuerzo, y los primeros cuatro años son duros".

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