Las mejores opciones para comprar otra casa teniendo hipoteca

Es una época en la que cuesta cada vez más comprar una vivienda, entre los sueldos, la incertidumbre económica y laboral, los tipos de interés y las exigencias crecientes de los bancos para conceder una hipoteca. Sin embargo, por necesidad o inversión, hay personas que se lanzan no ya a una, sino a otra compra de casa teniendo ya hipoteca. ¿Cuál es la mejor forma de hacerlo?

Si te encuentras en la situación de tener una casa hipotecada, puedes comprar otra vivienda si cumples con los requisitos exigidos por las entidades bancarias. Tienes diversas opciones que ofrecen los bancos para que puedas acceder a tu nuevo hogar, incluso teniendo una hipoteca previa.

Si quieres comprar otra casa con hipoteca existente

La  primera opción que tienes, si puedes, es meterte en dos hipotecas, comprando otra casa mientras estás pagando también la primera. Obviamente, si cumples los requisitos, es una buena inversión, puesto que la puedes alquilar y con esa ganancia pagar esa hipoteca o incluso parte de la primera. No obstante, si te lo puedes permitir, pues no lo alquilas y te vale como vivienda para que vivan tus hijos. 

Segunda hipoteca y doble préstamo

Solicitar una segunda hipoteca para una nueva vivienda es una opción directa pero costosa. Aunque el procedimiento es similar a la primera vez, el banco será más estricto. Mostrar solvencia para pagar las cuotas de ambas hipotecas es crucial, ya que generalmente el banco cubre solo el 60-70% del valor de la vivienda.

Ampliación de la hipoteca actual

La ampliación de la hipoteca, conocida como novación, te permite obtener más capital para adquirir otra casa. Sin embargo, debes evaluar cuidadosamente las nuevas condiciones, incluyendo la cuota mensual y el tipo de interés. La entidad bancaria puede negarse a modificar el contrato original.

Contratación de una nueva hipoteca

Acceder a una nueva financiación para cancelar la hipoteca existente es otra opción. Esto requiere un buen flujo de ingresos y conlleva gastos adicionales como comisiones por cancelación anticipada y los costos de compraventa.

Vender con hipoteca y comprar otra vivienda

En estos casos no compaginas ambas hipotecas, sino que llegas a una solución de unir ambas o de terminar de pagar la primera y centrarse solo en la segunda. 

Mantener la misma hipoteca al cambiar de casa

La novación del préstamo con garantía hipotecaria te permite trasladar la hipoteca actual a una nueva vivienda. El banco evaluará si el valor de la nueva propiedad puede cubrir la deuda pendiente.

Hipoteca puente o unificación de las dos hipotecas

Solicitar una hipoteca puente te permite adquirir una nueva vivienda mientras vendes la actual. El banco ofrece un plazo para la venta y un préstamo hipotecario con ambas propiedades como garantía. Esta opción puede resultar beneficiosa, pero conlleva riesgos si no puedes vender la propiedad a tiempo.

Subrogación: transferir la hipoteca al nuevo dueño

Vender tu propiedad y transferir la hipoteca al nuevo dueño es una solución conservadora. Sin embargo, el banco requerirá que el nuevo comprador demuestre solvencia y liquidez.

Ten en cuenta...

El proceso de obtener una segunda hipoteca es más riguroso, exigiendo ingresos mínimos de 2.500 euros mensuales y ahorros significativos para el pago inicial. Además, los gastos adicionales representan aproximadamente un 12% del valor de la vivienda, y el plazo para la nueva hipoteca puede reducirse a 25 años.

Evalúa cuidadosamente todas las opciones y considera buscar asesoramiento profesional para tomar decisiones financieras informadas, más aún en este caso donde te puedes meter en dos gastos tan grandes. 

¿Y si tienes poco dinero?

Qué pasa si por necesidad o porque quieres hacerte con un buen patrimonio inmobiliario y obtener rentabilidad, quieres sí o sí embarcarte en ello, pero no tienes apenas dinero o tu primer hipoteca es una rémora. En este caso tienes varias opciones: 

• Alquiler con opción a compra, pactando con el propietario, decidiendo si el pago de los años de alquiler se descontarán total o parcialmente al precio de venta del inmueble.
• Contratar un bróker inmobiliario: son compañías que realizan labores de intermediación entre los solicitantes y las entidades bancarias para conseguir mejores condiciones de financiación, aunque te cobrarán por el servicio entre el 1 y 5% del valor del inmueble.
• Comprar una casa propiedad de un banco, optando a una hipoteca del 90% o 95% adquiriendo una de las propiedades del banco. Eso sí, normalmente piden una solvencia grande, como haber podido pagar un alquiler elevado durante más de un año. 
• Contrato de compraventa a plazos con reserva de dominio: es una garantía para el vendedor de que el comprador va a efectuar al pago completo, es decir, que es el propietario hasta que el comprador haya pagado totalmente el inmueble. 

Y qué pasa con los impuestos

Cuando decides vender tu casa, el pago de impuestos por la ganancia patrimonial es una realidad que debes enfrentar en la declaración del IRPF. Este escenario también se aplica al donar una vivienda. En términos simples, la ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de compra y el de venta, tributando entre un 19% y un 26% en impuestos sobre las rentas del ahorro.

Aunque existen excepciones, como la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años, la opción más utilizada es la exención por reinversión en vivienda habitual. Esta exención te libera del pago de impuestos si vendes tu casa para adquirir otra que será tu residencia habitual.

Para que Hacienda acepte la nueva vivienda como habitual, es necesario haber residido en ella durante al menos tres años consecutivos. Este periodo puede ser menor en casos de matrimonio, divorcio, traslado laboral u otras situaciones similares.

La exención también se aplica si destinas el dinero de la venta a la rehabilitación de una casa que se convertirá en tu residencia habitual. Sin embargo, la rehabilitación debe afectar a aspectos estructurales, fachadas o cubiertas, excluyendo reformas estéticas.

Quiénes pueden acogerse a la exención

• Debes haber residido en la vivienda habitual durante al menos tres años o cumplir con situaciones especiales como matrimonio, divorcio o traslado laboral.
• La exención se aplica si utilizas el dinero para rehabilitar una casa que será tu residencia habitual. La rehabilitación debe afectar a aspectos estructurales y no superar el 25% del precio de adquisición.
• Si ya tenías la vivienda por donación, herencia o posesión previa, puedes aplicar la exención si la necesitas rehabilitar.

Condiciones de plazo para reinversión

Debes reinvertir el dinero en una nueva vivienda en un plazo de dos años desde la venta de la anterior. Este plazo también se aplica a viviendas compradas dos años antes de la venta de la habitual.

Si financias la compra de la nueva vivienda mediante una hipoteca y vendes la anterior, la exención solo se aplica a las cuotas de la hipoteca pagadas en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Para una exención total, la hipoteca debe cancelarse en el plazo de dos años.

Cuando solo destinas parte del dinero de la venta a la nueva vivienda, se considera una reinversión parcial. En este caso, solo la cantidad reinvertida queda exenta de impuestos, y las cantidades no utilizadas se consideran ganancia patrimonial.

Cómo declarar la exención en el IRPF

En la declaración de la renta, debes indicar las cantidades exentas en el apartado G2. Se incluye información sobre la titularidad, porcentaje de propiedad, fechas y valores de transmisión y adquisición.

Mucho cuidado y contrata a un asesor o gestor porque la Agencia Tributaria presta especial atención a estas operaciones, verificando que las cantidades indicadas coincidan con la realidad y que se haya reinvertido todo el dinero dentro del plazo establecido. Es esencial ser claro en la declaración para evitar complicaciones con Hacienda.