Amortización de una hipoteca

¿Qué es la amortización de una hipoteca?

La amortización de una hipoteca es el procedimiento por el que se paga el capital prestado por el banco para la compra de la vivienda por medio de las cuotas mensuales previstas. Se entiende por amortización anticipada el adelanto de una parte o de la totalidad del pago de la deuda antes del vencimiento del contrato.

La amortización anticipada puede ser parcial o total, dependiendo de si se paga todo el capital adeudado o sólo una parte. En caso de que la amortización sea parcial, la hipoteca continuará vigente pero se producirá una reducción en la cuantía de las cuotas o en los plazos de duración.

¿Cuándo conviene amortizar una hipoteca?

La amortización anticipada puede efectuarse en cualquier momento del préstamo hipotecario. Por lo general, suele realizarse cuando se dispone de un capital ahorrado que no se necesitará a corto plazo o de un ingreso extra con el que n se contaba. También es habitual en otras circunstancias, como la venta de la propia vivienda hipotecada, cuyos ingresos se destinan a la amortización de la deuda restante.

Sistema de amortización francés

No obstante, hay que tener en cuenta que las hipotecas en España siguen el sistema de amortización francés. Esto significa que durante los primeros años de hipoteca se paga un porcentaje mayor de intereses, mientras que a medida que se aproxima el final del préstamo se reducen los intereses y aumenta la proporción de capital. Esto hace que, a priori, el mejor momento para amortizar una hipoteca sea al principio: a la larga, se traducirá en un menor pago de intereses.

La decisión dependerá de las circunstancias personales, las condiciones de la hipoteca y los tipos de interés. Además, es necesario considerar otros factores que entran en juego. Uno de los más destacados es el euríbor, puesto que la mayoría de las hipotecas en España se referencian a este indicador, que sumado al diferencial, determina gran parte de los intereses. En principio, si el euríbor está alto será más factible reducir los intereses a pagar por el préstamo.

Desgravación

El aspecto fiscal también es relevante. En España, sólo pueden desgravarse aquellas hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013, y siempre que se trata de la vivienda habitual. Dicho esto, el límite que se puede desgravar cada año está fijado en un 15% del máximo amortizado, hasta un tope de 9.040 euros. Así, el importe máximo anual a desgravar se elevaría hasta los 1.356 euros.

¿Qué es mejor, reducir plazo o la cuota?

En síntesis, hay dos formas de amortizar una hipoteca. En primer lugar, la amortización total implica devolver la totalidad del dinero que quedaba pendiente.

Por otra parte, si se opta por una amortización parcial, existe la posibilidad de elegir entre dos alternativas:

• Reducir la cuota: en este caso, la cuantía de los pagos será menor cada mes, pero la finalización del pago del préstamo no varía: terminará de pagarse en el mismo plazo que se había fijado previamente.
• Reducir el plazo: este supuesto implica que la cuota mensual sigue siendo la misma, pero se acorta el tiempo. Es decir, la deuda terminará de saldarse antes y se produciría una reducción de la carga total de intereses en el préstamo.

Caso práctico de amortización de plazo y cuota

Imagina que tienes una hipoteca de 180.000 euros con un interés a tipo fijo del 2% y un plazo original de 40 años. 

¿Qué ocurriría si, transcurrida exactamente la mitad de este plazo, quisieras devolver de forma anticipada 40.000 euros? Además, al haber comprado la vivienda antes de 2013, tendrías derecho a desgravar un máximo de 1.356 euros cada año. Veamos qué ocurriría en cada supuesto:

• Con una reducción de la cuota: las mensualidades bajarían desde los 545,08 euros al mes hasta 342,73 euros, mientras que el ahorro en intereses una vez finalizado el plazo sería de 8.564,80 euros. El total a desgravar sería de 27.120 euros. 
• Con una reducción del plazo: la cuota mensual continuaría siendo de 545,08 euros, pero el periodo de devolución pendiente descendería hasta los 11 años y siete meses. En este caso, el ahorro se elevaría a 14.841,24 euros en intereses. El total a desgravar sería de 15.707 euros.

En este caso, la posibilidad de aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual hace que resulte más conveniente reducir cuota en lugar del plazo. Sin embargo, si hubieses adquirido la vivienda a partir de 2013 y, por lo tanto, no tuvieses derecho a esta desgravación, la opción más atractiva para ti sería amortizar plazo.

¿Qué gastos implica la amortización anticipada?

A la hora de tomar la decisión, es fundamental incorporar a los cálculos el hecho de que amortizar la hipoteca conlleva en ocasiones el pago de una comisión por amortización anticipada. Algunas entidades establecen condiciones en este sentido, con el fin de limitar la pérdida financiera que sufrirían por la cancelación del préstamo.

En cualquier caso, la legislación establece unas comisiones máximas que el cliente puede llegar a pagar en una amortización anticipada:

• Hipotecas a tipo fijo: la comisión máxima se limita al 2% del dinero pendiente si se realiza en los diez primeros años del préstamo, y al 1,5% desde el undécimo año hasta el final.
• Hipotecas a tipo variable: la comisión puede ascender como máximo al 0,25% del capital que se amortiza de forma anticipada durante los tres primeros años de hipoteca o al 0,15% en los cinco primeros. Transcurrido este plazo, no se aplica comisión de reembolso.

Estas condiciones reflejan las comisiones máximas, aunque los bancos pueden ofrecer otras menores, y se aplican únicamente a aquellas hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria de junio de 2019.

Por qué podría interesarte amortizar tu hipoteca

La amortización parcial o total de la hipoteca proporciona una ventaja indiscutible: la tranquilidad de quedar libre de una deuda o, como mínimo, reducir su volumen. Pese a ello, no tiene por qué ser la opción más interesante para ti. Cada caso es distinto y, por eso, la clave es que conozcas en detalle las condiciones de tu hipoteca y pongas en la balanza todos los aspectos comentados anteriormente.

En esta decisión, también influyen factores coyunturales como los tipos de interés y el euríbor. No sólo su situación actual, sino también sus perspectivas de evolución. Asimismo, no hay que olvidar los efectos de la inflación y debemos vigilar el hecho de que muchas entidades bancarias establecen comisiones para las amortizaciones anticipadas.

En definitiva, lo más recomendable es echar cuentas para calcular el ahorro que se obtendría con cada alternativa, para así elegir el método más favorable en función de tus circunstancias y prioridades.