Los 5 fallos de poner un límite del 2% a los alquileres: deja fuera a 3 de cada 4 inquilinos, puede provocar una batalla en los tribunales y carga el coste sobre los hogares

Un hombre pasa ante el anuncio de un inmueble en alquiler en Madrid

Reuters

Cuando la inflación llama a la puerta, los inquilinos se echan a temblar. 

Hacía décadas que España no sufría una tempestad inflacionaria, por eso, que la revalorización de los contratos de alquiler estuviese ligada al IPC no suponía un gran problema. 

Pero ahora que una inflación desbocada presiona los alquileres con subidas de hasta el 7,6% (en febrero), el Gobierno ha cortado por lo sano.

El Consejo de Ministros aprobó ayer una limitación del 2% a la revalorización de los contratos de alquiler

Este tope afecta a los contratos de alquiler ya firmados a los que les toque su revisión anual. La medida, en principio, sólo afecta a aquellos que tuvieran que revisarse entre abril y junio, pero si se prorroga, también limitaría los contratos que tengan su revisión después.

Cómo funciona el límite al precio de los alquileres aprobado por el Gobierno: tope del 2%, durará 3 meses y deja fuera a los inquilinos que ya han tenido subida

Sin embargo, los expertos consultados por Business Insider España advierten que será una medida poco efectiva, injusta para los propietarios y también para los inquilinos a los que les han revisado el contrato antes de entrar en vigor, y que incluso podría provocar demandas en los tribunales.

¿Una medida efectiva?

El objetivo del Gobierno es que los inquilinos no sufran un recargo astronómico en el pago del alquiler debido a la subida de la inflación. Pero, ¿hasta qué punto la solución es efectiva?

Escaso alcance

"El impacto será pequeño", afirma José García Montalvo, catedrático de Economía aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. 

De los 3,5 millones de hogares que viven de alquiler en España, esta medida sólo cubre a los inquilinos que tuvieran su revisión anual del contrato entre abril y junio, explica García Montalvo: "el resto, se quedan fuera".

En la mayoría de casos, las revisiones no alcanzan esas cotas

Por otro lado, apunta Beatriz Toribio, experta en el sector inmobiliario y ex directora general de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler, "los propietarios no tienden a aplicar subidas tan elevadas como las que estamos viendo en el IPC". 

"Hay bastante consenso en que una parte importante de los propietarios no estaban aplicando subidas de más del 6% porque puede generar impagos, o el inquilino puede querer irse en un momento de inestabilidad, y eso tampoco interesa", coincide Ferran Font, jefe de Estudios de pisos.com.

Eso significa que "por muy vendible que sea la medida, será de dudosa efectividad", añade Toribio.

El coste recae sobre los hombros de hogares, no empresas

Limitar la revalorización del alquiler es una medida de coste cero para el Gobierno y se vende bien. Pero eso no significa que nadie pague por ella. 

"Es el propietario el que recibe siempre el primer golpe. Esta medida tiene que ver con una guerra y el impacto de los precios de la energía. Pero, ¿a quién le toca pagar? A los propietarios de la vivienda", ironiza Montalvo.

En España, la mayoría de propietarios son particulares, no empresas. Según datos del propio Gobierno, el 85% de los arrendadores son pequeños propietarios. Eso significa que, para aliviar el esfuerzo del pago del alquiler a unos hogares, el Gobierno carga el peso de la medida sobre los hombros de otros hogares. 

"Durante años, a los españoles nos han vendido que teníamos que invertir en vivienda para tener un patrimonio. En un país donde el 80% de los propietarios son particulares, el ahorro de los hogares está en la vivienda", ilustra Toribio.

"La responsabilidad de las subidas de precios no debe recaer de nuevo sobre los propietarios particulares, ya que la situación económica y de mercado global no depende de ellos", coincide María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Dar por hecho que por poseer un inmueble, un propietario está en situación desahogada, no sufre la escalada de precios o debe asumir el coste de esta medida, puede ser peligroso.

"Con esta medida se carga a los propietarios de vivienda en alquiler con el problema social de la vivienda, cuando es responsabilidad de las Administraciones Públicas", avisa María Andreu, directora general de Asval.

Deja fuera a 3 de cada 4 inquilinos

La medida sólo limita la revalorización de los contratos de alquiler que tengan su revisión anual entre abril y junio. Es decir, que no afecta a aquellos alquileres a los que les tocó su revisión anual en meses anteriores, por mucho que entonces la inflación también estuviera en tasas muy elevadas.

Por ejemplo, la inflación subió un 6% en enero y un 7,6% en febrero. Los inquilinos a los que les tocara revisión anual en cualquiera de estos dos meses pudieron sufrir subidas de precio vinculadas a la inflación. Tampoco afectará a los contratos que se revisen después de junio (salvo que se prorrogue).

Teniendo en cuenta que en España hay unos 3,5 millones de inquilinos, y que la medida sólo se aplicará durante una cuarta parte del año (3 meses) eso significa que dejaría fuera a 3 de cada 4 inquilinos.

Otras medidas, como la subida del SMI anunciada por el Gobierno en febrero, sí tuvieron efectos retroactivos, es decir, los trabajadores se beneficiaron del incremento desde enero. 

Riesgo de litigiosidad por daños patrimoniales

Por último, los expertos también se preguntan por la seguridad jurídica de la medida, que podría incluso generar litigiosidad si los propietarios van a los tribunales reclamando una compensación por daños patrimoniales. 

"Que no haya un alcance claro ni del número de personas afectadas, ni a nivel temporal de lo que durará la medida, sólo añade inestabilidad en un momento en el que los propietarios vuelven a ver que la responsabilidad recae sobre ellos", afirma Font.

Existen, incluso, dudas sobre hasta qué punto un real decreto-ley, como el aprobado, puede prevalecer sobre lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos. "Es cuestionable que los efectos de una Ley puedan limitarse de manera sustancial mediante un Real Decreto-Ley", apunta Andreu.

Con ella coincide Montalvo: "Estás modificando la LAU con una exención a partir de un decreto ley. No sé jurídicamente qué encaje tiene esto de dedicarse a modificar normas de rango superior con otras de rango inferior...".

Para Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers, "aquellos propietarios que recurran en los tribunales muy probablemente ganen, alegando que el gobierno les tiene que compensar. El gobierno les está causando un perjuicio patrimonial", avisa.

Descubre más sobre , autor/a de este artículo.

Conoce cómo trabajamos en Business Insider.