Cómo funciona el límite al precio de los alquileres aprobado por el Gobierno: tope del 2%, durará 3 meses y deja fuera a los inquilinos que ya han tenido subida

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No sólo es la gasolina o el precio de la luz. Hacer frente al pago del alquiler también se ha convertido en un quebradero de cabeza para muchos inquilinos. 

La ley permite a los propietarios que puedan subir el precio de la vivienda que tengan alquilada conforme a la subida de la inflación. El problema es cuando la inflación anda desbocada, como ahora: esas subidas pueden convertirse en un desembolso extra de más de 500 euros para el inquilino.

El Gobierno se ha propuesto cortar el problema de raíz, limitando esas subidas al 2%, al menos temporalmente. Lo anunció ayer el presidente, Pedro Sánchez, y hoy se ha aprobado en el Consejo de Ministros, dentro de su plan de respuesta al impacto económico de la crisis de Ucrania.

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"Para un contrato de alquiler de vivienda de 600 euros, la aplicación de la nueva medida podría suponer un ahorro de más de 33 euros mensuales en el pago del alquiler", explican desde el Ministerio.

¿En qué consiste la congelación de subidas?

Los propietarios de pisos alquilados no podrán subir el precio del alquiler más de un 2%. Se trata de "una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda", señala el Gobierno.

Según fuentes del Ministerio de Agenda Urbana, no habrá límites a la renta, es decir, que no habrá un precio máximo a partir del cual los propietarios no puedan subir más el alquiler.

"La desvinculación temporal de las renovaciones de los alquileres del IPC supondrá un claro respiro para los inquilinos, que desde el segundo semestre de 2021, comenzaron a ver cómo hacer frente al pago de su renta supone una dificultad cada vez mayor", apunta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

En Madrid o Barcelona, donde el alquiler mensual ronda los 1.200 - 1.300 euros, la vinculación al IPC supondría un aumento de unos 85 euros al mes, calcula el portal, lo que resultaría en el pago de casi una mensualidad extra a final de año. "Un aspecto asfixiante para quienes sus salarios no han aumentado al mismo ritmo", añade Matos.

El Gobierno repetirá la fórmula empleada durante la pandemia, con las medidas de escudo social. No habrá cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En su lugar, la congelación consistirá en prohibir durante 3 meses subidas mayores al 2%.

¿Por qué un 2%?

No es una cifra al azar. Ahora mismo, la LAU fija el IPC como el índice a tener en cuenta a la hora de revisar al alza el alquiler. 

Para la elaboración de esta medida, el Gobierno pone la lupa, en cambio, en el Índice de Garantía de Competitividad, que viene a ser la media del IPC de todos los países del euro, pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad que España acumula desde 1999. Ahora mismo está en un 2,02%.

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Un ejemplo: En el caso de un contrato de 600 euros, la nueva medida supondría un ahorro de más de 33 euros mensuales en el pago del alquiler ya que, actualmente, el IPC subió en febrero un 7,6%, por lo que su aplicación supondría un incremento de 45,60 euros en la renta mensual, mientras que con el nuevo máximo, marcado por el Índice de Garantía de Competitividad en el 2%, el incremento sería de 12 euros.

¿Cuándo entrará en vigor?

El Consejo de Ministros aprobará hoy el real decreto-ley que limitará al 2% las subidas de los alquileres, por lo que entrará en vigor esta misma semana, después de publicarse en el BOE.

¿Cuánto durará?

En principio, la limitación de las subidas será temporal. Durará 3 meses, desde este mes hasta el 30 de junio.

No obstante, como ocurrió con el escudo social para hogares y empresas durante la pandemia, es una medida prorrogable, por lo que si la inflación continuara desbocada más allá de junio, el Ejecutivo podría plantearse mantener la limitación durante más tiempo.

¿A quién afecta?

Desde el Ministerio calculan que hay alrededor de 3,5 millones de contratos de alquiler vigentes ahora mismo. 

La medida afectará a todos los contratos a los que le tocaba la revisión anual entre abril y junio. Es decir, aquellos contratos que fueron firmados en estos meses y que ahora cumplen un año más.

¿Cómo se aplica?

La cuantía del incremento a aplicar en la renta del contrato será la establecida en un nuevo pacto entre arrendador y arrendatario. "En caso de no alcanzarse nuevo pacto, el incremento de la renta no podrá exceder en ningún caso de la referida variación anual del IGC".

¿Qué pasa con los contratos que tuvieron su revisión antes?

La medida sólo limita las subidas que tengan lugar desde su entrada en vigor. Es decir, que no afecta a aquellos alquileres a los que les tocó su revisión anual en meses anteriores, por mucho que entonces la inflación también estuviera en tasas muy elevadas.

¿Qué pasará cuando deje de estar en vigor?

Que los propietarios de las viviendas afectadas por la medida temporal tendrán que esperar al año que viene (o a la extinción del contrato, si esto ocurriera antes) para poder subir el alquiler. 

O sea, que los contratos a los que les tocara revisión anual hasta junio no podrán volver a actualizarse hasta el año que viene.

Aquellos contratos de alquiler cuya revisión anual no esté dentro de los meses durante los que se aplique la limitación podrán subir el alquiler conforme a la inflación cuando toque. 

Es decir, si por ejemplo la revisión anual del contrato es en agosto, y en ese mes esta limitación ya no se encontrara vigente (porque no se hubiera prorrogado) el propietario podrá subir el alquiler teniendo en cuenta la inflación.

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¿Cómo funcionaban hasta ahora las subidas?

La actualización de renta, según viene en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), puede realizarse una vez al año.

Cada vez que el contrato de alquiler cumple un año más, el propietario puede subir el precio hasta un máximo de lo que haya aumentado la inflación ese mes. 

Por ejemplo, si en febrero el alza fue del 7,6%, los alquileres a los que les tocara revisión anual ese mes, no podrán subir más de un 7,6%. 

¿Habrá diferencias entre grandes y pequeños propietarios?

Sí, pero no. Cuando el casero sea gran propietario, estará obligado a cumplir con esta limitación del 2%. En cambio, si se trata de un pequeño propietario (tiene menos de 10 inmuebles), podrá intentar llegar a un acuerdo con el inquilino. 

"En ausencia de pacto, la renta del contrato no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad", añaden desde el Gobierno.

En la práctica, no hay grandes diferencias entre una opción y otra, ya que en el caso del pequeño propietario, si no hubiera acuerdo, tendría también que ceñirse a la limitación del 2%.

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