Así ha influido el comercio electrónico en el espacio inmobiliario logístico: por qué Prologis o Grupo Goodman son las mejor situadas para crecer en bolsa, según un experto de AXA IM

Jeremy Gleeson, director de la cartera de Economía Digital en AXA IM.
Jeremy Gleeson, director de la cartera de Economía Digital en AXA IM.

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  • La logística ha vivido una auténtica revolución con el avance del comercio electrónico.
  • Jeremy Gleeson, director de la cartera de Economía Digital en AXA IM, explica dónde se encuentran las principales oportunidades de inversión.
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A lo largo de los años, los hábitos de los consumidores han evolucionado, en gran medida gracias a los continuos avances tecnológicos que han dado lugar a la omnipresencia de Internet y a la consiguiente proliferación de los smartphones

Como resultado, cada vez más consumidores se sienten cómodos con las compras online, lo que ha favorecido el auge del comercio electrónico

Business Insider España ha tenido acceso a declaraciones en exclusiva de Jeremy Gleeson, director de la cartera de Economía Digital en AXA IM, para entender cómo ha influido el comercio electrónico en el espacio inmobiliario logístico y para repasar, también, cómo se encuentra el sector en España.

El cambio gradual del comercio físico a las transacciones minoristas en línea se ha acelerado inevitablemente desde la pandemia del COVID-19, y muchas empresas han aprovechado la economía de "quedarse en casa" durante los cierres mundiales.

“Sin embargo, esto ha ejercido una presión cada vez mayor sobre la mayoría de las empresas para que satisfagan las expectativas de los consumidores de entregas ‘en el mismo día’ o ‘al día siguiente’, con lo que los minoristas empiezan a llegar al límite de lo que pueden lograr con sus cadenas de suministro existentes”, dice Gleeson. 

Según el experto de AXA IM, desde los minoristas puramente online hasta los grandes almacenes, el diseño de una estrategia clara para la entrega de productos a través de múltiples canales es fundamental. “Al mismo tiempo que se mantiene una experiencia consistente para el cliente, sigue siendo un reto para muchas empresas; y aquí es donde las empresas inmobiliarias de logística pueden añadir valor”, comenta.

El crecimiento del comercio electrónico está impulsando la demanda de inmuebles logísticos

Los minoristas representan alrededor del 40% de la demanda inmobiliaria logística, y hasta 2 quintas partes de esta proporción corresponden al comercio electrónico, tal y como analiza Glesson. 

Además, el comercio minorista en línea suele requerir más espacio de distribución que el comercio minorista físico. “Algunas de las razones que explican el aumento del uso de los almacenes son una mayor variedad de productos disponibles, más inventario, mayores operaciones de envío de paquetes y servicios de valor añadido como el procesamiento de las devoluciones”, cuenta.

Muchas de estas propiedades logísticas son capaces de operar eficientemente a través de sistemas automatizados, con operaciones clave que van desde la descarga y el almacenamiento hasta la recogida, el embalaje y el envío. 

Entre los tipos de equipos automatizados más comunes que, según se dice, suelen reducir el tiempo de procesamiento de los envíos en un 50%, se encuentran las cintas transportadoras, los paletizadores (que apilan las mercancías en una estructura de madera móvil) e incluso las carretillas elevadoras autónomas.

“Por lo general, estos almacenes y centros de distribución estarán situados estratégicamente, teniendo en cuenta las conexiones de transporte y la proximidad a las poblaciones”, afirma el experto. 

Entre las buenas ubicaciones se encuentran las cercanas a los principales aeropuertos y puertos -para atender las entregas nacionales e internacionales-, así como las autopistas y los centros urbanos, relata Gleeson a Business Insider España.  

La situación del mercado logístico español en el plano del e-commerce

¿Y cuál es la situación española en este segmento? Tal y como afirma Gleeson España es actualmente un mercado relativamente pequeño. “A lo largo de 2020, la ocupación total de la logística europea fue de 26 millones de metros cuadrados, un 12% más que en 2019; España contribuyó a 1,4 millones de metros cuadrados de ocupación en 2020 y aumentó un 9% respecto al año anterior”, describe.

A ello hay que sumarle que las tasas de desocupación se situaron en un nivel récord a finales de 2020, pero Madrid tuvo un nivel significativo de desarrollo especulativo durante 2020 que empujó la tasa de desocupación al alza, mientras que la tasa de desocupación de Barcelona fue una de las más bajas de Europa.

Como conclusión expone: “Mientras que la demanda de espacio logístico ha resistido impulsada por el crecimiento del comercio electrónico y la logística, los contratos de mayor duración han llevado a la compresión de la rentabilidad en todos los mercados europeos, incluyendo España”.

Prologis o Grupo Goodman, algunas empresas que se han de tener en el radar de la inversión 

En este sentido, hay ejemplos de empresas que lideran la innovación en el sector inmobiliario logístico. De hecho, a medida que avanza la transición hacia un mundo digital, es importante que los minoristas den prioridad a una estrategia que a su vez favorezca lo digital. 

“Esto incluye contar con un plan de distribución sólido que garantice el buen funcionamiento de sus operaciones para satisfacer las expectativas de sus clientes”, señala. 

Para Gleeson, Prologis es una de las referentes a las que prestar atención. “Es líder mundial en almacenes, esta empresa con sede en EEUU alquila modernas instalaciones de distribución al mercado minorista de empresa a empresa y online”, dice. 

“Suele integrar características de diseño sostenible tanto en los edificios nuevos como en los existentes, desde el uso de materiales de construcción reciclados y de origen local hasta la instalación de sistemas de iluminación de bajo consumo”, concreta.

“Empresas como Prologis siguen ampliando su presencia en mercados logísticos clave mediante acuerdos como la adquisición de Liberty Property Trust por valor de 13.000 millones de dólares en febrero de 2020”, profundiza el experto.

Además, en mayo de 2021, Dunelm, especialista en venta de artículos para el hogar, firmó un contrato de arrendamiento de 10 años para un almacén dentro del proyecto DIRFT III de Prologis, de 7 millones de pies cuadrados, en East Midlands (Reino Unido), cuya finalización está prevista para septiembre. 

“Su proximidad a las autopistas M1 y M6, así como a la línea principal de la costa oeste, permitirá llegar rápidamente a la gran mayoría de la población del Reino Unido”, analiza el experto. 

Por otro lado, el experto cree que es un buen momento para poner en el radar al Grupo Goodman: “es otro líder mundial en este sector, esta empresa con sede en Australia gestiona unos 400 inmuebles en 17 países de todo el mundo, desde instalaciones logísticas e industriales hasta almacenes y parques empresariales”. 

El gigante de la logística es conocido por la construcción de almacenes de varias plantas, especialmente en Europa y Asia, donde la escasez de suelo y los problemas de proximidad son más frecuentes.

Y no es la única, también pone el foco en Toll y Tritax. “Toll es uno de los principales proveedores de transporte exprés por carretera en Australia y Asia-Pacífico, recurrió a Goodman para que le ayudara a construir unas instalaciones más grandes para satisfacer la creciente demanda de sus clientes en Nueva Gales del Sur, al tiempo que buscaba aumentar su cuota de mercado en la logística del comercio minorista online”, ensalza. 

“Mientras, Tritax es un gestor de fondos inmobiliarios de logística con sede también en el Reino Unido, con más de 5.000 millones de libras en activos de alta calidad que forman parte de las modernas cadenas de suministro en toda Europa”, agrega.

Así, el rápido crecimiento del mercado del comercio electrónico ha transformado verdaderamente la experiencia de compra de los consumidores, con un acceso rápido y cómodo a una amplia gama de productos al alcance de su mano, y esta tendencia seguirá acentuándose a medida que avance la tecnología.

“Las empresas de logística pueden ayudar a crear eficiencias en la cadena de suministro, al tiempo que ayudan a los minoristas a hacer crecer sus negocios a escala, de modo que el profundo impacto del comercio electrónico en la demanda de almacenes puede verse a través de la consolidación del mercado experimentada en los últimos años”, ahonda. 

En un momento en el que las compras por internet siguen prosperando, las asociaciones con proveedores inmobiliarios de logística pueden ser clave si los minoristas en línea esperan cumplir con mayores pedidos de cumplimiento y tiempos de entrega más rápidos. 

“Esto, a su vez, podría servir de apoyo a las empresas que deseen aprovechar el auge del comercio electrónico, conservar o aumentar su cuota de mercado y, en última instancia, mantenerse por delante de la competencia”, concluye Gleenson.

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