Así luchan las grandes ciudades para frenar el avance de Airbnb y otros alquileres turísticos

Desde que en 2008 naciera Airbnb la plataforma de alquiler vacacional no ha dejado de crecer. En estos años ya tiene presencia en más de 100.000 ciudades de más de 200 países diferentes, con un total de más de 7 millones de anuncios. Pero no es la única, cada vez son más las compañías que se han ido sumando en estos años al boom del alquiler turístico.

Según los datos y encuestas de Exceltur, las viviendas de uso turístico (VUT) están "encareciendo la vivienda, transformando el comercio de proximidad, deteriorando la convivencia de las comunidades de vecinos y, promoviendo la expulsión de sus residentes".

Una situación que, según la patronal española, es especialmente alarmante en las zonas céntricas de ciudades y costa, donde la VUT acaparan el 72% de las plazas de alojamiento turístico.

Más allá de tener efectos evidentes sobre el sector hotelero, la proliferación de este tipo de viviendas ha comenzado con el paso de los años a impactar en el mercado inmobiliario de las ciudades más turísticas.

Los precios de compra de viviendas de estas zonas subieron de media un 9,1% en las 6 mayores ciudades españolas de 2010 a 2019, y apenas un 0,5% en el conjunto de los barrios no turísticos de las mismas ciudades, según un informe de Exceltur. Como consecuencia, un 2,7% de los residentes se desplazaron.

Por otro lado, muchos vecinos se sienten frustrados porque consideran que la presencia de alquileres a corto plazo en sus barrios generan problemas de convivencia y más de la mitad considera que han transformado el comercio de barrio. 

Por ello, no es novedad la lucha de algunas grandes ciudades, donde tanto residentes como políticos locales se enfrentan abiertamente a este tipo de alquileres vacacionales.

Estas son algunas de las medidas regulatorias y fiscales tomadas en algunos de los principales destinos turísticos tanto de España como del resto del mundo —las cuales cambian con cierta frecuencia—.

También se informa del número aproximado de anuncios de Airbnb a día de hoy y el precio promedio por noche en cada ciudad, según el portal Inside Airbnb.

Barcelona – 17.200 viviendas

Barcelona aplica medidas de inspección y control muy estrictas para garantizar que las viviendas de uso turístico cumplen las normativas locales, entre las que se incluye la obligatoriedad de registrar cualquier vivienda que se vaya a ofrecer como alojamiento turístico.

El Gobierno de la Ciudad Condal introdujo una normativa en 2014 que restringe el número de alquileres de corta duración a las zonas específicas y prohibe el alquiler durante más de 31 días para un mismo inquilino.

Además, los anfitriones deben obtener una licencia del ayuntamiento y la falta de ella supone multas para las plataformas donde se anuncien. Según Inside Airbnb, alrededor de la mitad (48,6%) de los anuncios no tienen licencia.

El precio medio en Barcelona es de 178 euros la noche.

Madrid – 23.500 viviendas

La normativa del Ayuntamiento de Madrid indica que es obligatorio registrar cualquier vivienda de uso turístico en el Registro de Empresas Turísticas. También es necesario presentar la declaración responsable que confirme que se cumplen las normativas vigentes.

En 2019, el Ayuntamiento de la capital aprobó el Plan Especial de usos del Hospedaje (PEH) para preservar el uso residencial del centro urbano, pero finalmente se eliminaron algunas de las normas como la obligatoriedad de que los alojamientos cuenten con un acceso independiente a la puerta de entrada del edificio. Tampoco hay un límite de días de uso al año a partir del cual se exige una licencia específica, como si ocurre en otras localidades.

Los datos del portal Inside Airbnb indican que tan solo en el distrito Centro de Madrid hay casi 10.200 anuncios. 

El precio medio en Madrid es de 149 euros la noche.

Palma de Mallorca - 1.900 viviendas

Algunas localidades cuentan con normativas que no permiten reservas para estancias cortas si los huéspedes tienen que abonarlas, pero es el propietario el encargado de cumplir la legislación revisando la normativa de cada comunidad autónoma antes de publicar su anuncio, y no la plataforma, lo que lleva a la aparición de numerosos alojamientos ilegales. 

Ese es el caso de los pisos turísticos (que no viviendas unifamiliares aisladas o pareadas) en Palma de Mallorca donde continuamente, especialmente en temporada estival, surgen numerosos anuncios (en toda la isla hay 18.400).

Apenas unos pocos de los pisos anunciados están regulados como alojamientos de turismo interior y se sitúan en edificios habilitados que cuentan con licencia para practicar esta actividad.

El precio medio en Palma de Mallorca es de 217 euros la noche.

Lisboa – 21.300 viviendas

Una de las ciudades donde más se ha notado el crecimiento desenfrenado de las viviendas de uso turístico y su consiguiente gentrificación es Lisboa, algo que los expertos conocen como Airbnbfication.

Para combatirlo, Portugal dejó de conceder nuevas licencias para este tipo de alquiler vacacionales, excepto en las zonas rurales. Las ya existentes se revisan cada cinco años.

Además, el gobierno ofrece a los propietarios de Airbnb una exención fiscal si reconvierten sus propiedades en viviendas normales.

El precio medio en Lisboa es de 163 euros la noche.

París – 61.700 viviendas

Desde 2018, los parisinos están limitados a alquilar su residencia principal entera un máximo de 120 días al año y deben registrarla en el ayuntamiento para poder anunciarse.

Según indica Airbnb, este límite puedes sobrepasarse si se trata de habitaciones privadas o para el caso de segundas residencias.

Airbnb está obligada a eliminar los anuncios que no tengan número de registro y los anfitriones que no cumplan la normativa se enfrentan a importantes multas.

El precio medio en París es de 198 euros la noche.

Londres – 81.800 viviendas aproximadas en Airbnb

En Londres, los anfitriones de Airbnb únicamente pueden alquilar su propiedad hasta un máximo de 90 noches al año. Se necesitan un permiso especial para superar ese límite.

Para anunciar una propiedad no es necesario tener una licencia para el alquiler turístico y la plataforma colabora para la recaudación de la tasa turística. Sin embargo, en otros lugares como Escocia, Edimburgo o Irlanda del Norte sí se solicita algún tipo de licencia, permiso urbanístico o certificado, según el destino.

El precio medio en Londres es de 188 libras (218 euros) la noche.

Berlín – 12.500 viviendas

Desde 2014, una ley obliga a los anfitriones de Airbnb de Berlín a tener un permiso para alquilar una propiedad entera a corto plazo. La oficina del distrito decide si el alquiler favorece los intereses de la ciudad. Si el interés privado pesa más que el interés público de preservar el espacio habitable, entonces se puede conceder el permiso.

Las segundas residencias pueden alquilarse un máximo de 90 días al año.

Otras ciudades alemanas como Múnich o Stuttgart también limitan los alquileres a corto plazo en viviendas enteras (8 y 10 semanas al año, respectivamente) sin permiso.

El precio medio en Berlín es de 115 euros la noche.

Roma – 26.200 viviendas

Para operar legalmente una vivienda de uso turístico a corto plazo en Roma (que suponen casi el 99% de los alquileres de Airbnb en la ciudad), los anfitriones deben cumplir con un proceso de registro y adherirse a las normativas que se introdujeron por primera vez en 2017.

Para controlar el crecimiento desenfrenado de los alquileres en el centro histórico de la ciudad, primero se impuso un tope a los alquileres de viviendas completas en la zona centro, limitándolos a un máximo de 90 días al año. En los años siguientes, esta norma se hizo aún más estrictas, reduciéndose a 60 días.

El gobierno italiano trabaja ahora en un nuevo decreto que afectaría a las principales ciudades turísticas del país que incluiría dos medidas principales: un requisito de estancia mínima de dos noches y un nuevo tipo de código de identificación para los listados de propiedades.

El precio medio en Roma es de 231 euros la noche. 

Ámsterdam – 7.600 viviendas

Ámsterdam ha implementado regulaciones estrictas para combatir los efectos negativos de los alquileres a corto plazo y, desde 2019, los anfitriones solo pueden alquilar sus residencias principales por un máximo de 30 noches al año a un máximo de cuatro personas. Para superar ese límite de días se necesita un permiso especial del ayuntamiento, indica la web de Airbnb.

El precio medio en Ámsterdam es de 251 euros la noche.

Nueva York – 43.500 viviendas

El Ayuntamiento de Nueva York ha aprobado una normativa que obliga a los anfitriones de alquileres a corto plazo (la mitad de los alquileres de Airbnb en la Gran Manzana, según Inside Airbnb) a registrarse en la ciudad para poder seguir ofreciendo sus viviendas, lo que ha llevado a muchos propietarios a retirar sus anuncios.

Para registrarse, deben cumplir varios requisitos: no alquilar un apartamento o una casa entera (aunque sea de su propiedad) y también deben estar presentes durante las estancias de corta duración (menos de un mes) de sus huéspedes, tal y como Brian Chesky imaginó cuando fundó la compañía. Algo similar se anunció poco antes en Nueva Orleans, donde ya se obliga a los propietarios a vivir en las casas que alquilen.

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El precio medio en Nueva York es de 225 dólares (206 euros) la noche.

San Francisco – 7.200 viviendas

San Francisco exige a los anfitriones que registren sus alquileres a corto plazo en la ciudad y obtengan una licencia comercial, pero las propiedades situadas en determinadas zonas o edificios no pueden alquilarse a corto plazo. Según Inside Airbnb, el 52% de los anuncios no cuentan con licencia.

Según se indica en la web de la plataforma, para registrar un anuncio, el propietario debe vivir en la casa al menos 275 días al año y solo puede tener una residencia principal.

Además, aunque pueda compartir su espacio mientras está presente de manera ilimitada, solo podrá hacerlo durante un máximo de 90 días al año cuando esté ausente.

El precio medio en San Francisco es de 348 dólares (320 euros) la noche.

Los Ángeles – 23.200 viviendas

Los anfitriones registrados solo pueden alojar durante un máximo de 120 días por año natural, pero se puede solicitar un permiso ampliado de uso compartido de viviendas que permite el alquiler a corto plazo durante 365 días al año.

Si el anfitrión aloja durante 30 o más días seguidos, no tiene que registrarse para publicar su anuncio, según Airbnb.

El precio medio en la ciudad de Los Ángeles es de 273 dólares (250 euros) la noche.

Montreal - 8.600 viviendas

Canadá también está poniendo coto a los alquileres a corto plazo. Para alquilar alojamientos a turistas en Montreal (Quebec) durante 31 días o menos, los anfitriones necesitan un certificado expedido por la Corporation de l'Industrie Touristique du Québec. 

Algunos distritos de Montreal han prohibido totalmente los alquileres de corta duración para garantizar que haya suficientes viviendas para los residentes, pero los datos de Inside Airbnb revelan que ele 56% de los anuncios de la ciudad no cuentan con la licencia necesaria.

Otras ciudades canadienses también imponen topes: Vancouver limita a 30 noches el tope por estancia (que además deberá ser la residencia principal del propietario) y Toronto limita el número total a 180 días al año.

El precio medio en Montreal es de 242 dólares canadienses (164 euros) la noche.

Sídney – 23.500 viviendas

De acuerdo con las leyes del gobierno local, los anfitriones de Airbnb en Sídney que no estén presentes no pueden alquilar sus propiedades más de 180 días al año (a diferencia del resto de regiones de Nueva Gales del Sur donde no hay límite), sin ningún permiso especial por parte del ayuntamiento.

Si el anfitrión está presente en el alojamiento, puede alquilarlo los 365 días del año, independientemente de su ubicación.

El precio medio en Sídney es de 289 dólares australianos (172 euros) la noche.

Tokio – 11.200 viviendas

Japón impuso en 2018 una legislación para regular los alquileres turísticos que obliga a los propietarios a obtener un número de licencia, además de limitar el tiempo mínimo de arrendamiento a una semana y no superar los 180 días al año.

Sin embargo, si la propiedad está situada en una zona especial (como Osaka, Tokio, Niigata y Kyushu) se puede solicitar un certificado de alojamiento privado que permite el alquiler durante más de 180 días al año, pero exige un mínimo de dos noches por reserva.

Por otro lado, el anfitrión debe registrar la nacionalidad y el número de pasaporte de todos los huéspedes y conservar una copia como registro.

El precio medio en Tokio es de 21.800 yenes (137 euros) la noche.