¿Son buenas o malas las viviendas de uso turístico? Los expertos reclaman una normativa estatal que aporte coherencia

Exceltur presentaba a finales de noviembre su estudio ReviTUR que refleja el crecimiento "desbordante y descontrolado" protagonizado por las viviendas de uso turístico (VUT) en España, con una concentración en los barrios de mayor atractivo turístico. 

Con el propósito de ayudar a revitalizar dichos barrios e incrementar la contribución socioeconómica del turismo, el principal lobby turístico de España persigue situar en la agenda política la necesidad de actuar con más determinación para limitar los efectos adversos de la acelerada vuelta de las VUT tras la pandemia. 

Entre otras medidas, ReviTUR reclama al Gobierno el establecimiento de un marco legal que ayude a CCAA y ayuntamientos a hacer cumplir sus normativas para ordenar el resurgir de un crecimiento descontrolado.

Según los datos y encuestas de Exceltur, las VUT están "encareciendo la vivienda, transformando el comercio de proximidad, deteriorando la convivencia de las comunidades de vecinos y, promoviendo la expulsión de sus residentes".

Todo ello, constatan, con un menor impacto socioeconómico que el resto de tipologías de alojamiento turístico, al inducir un menor gasto en destino, un menor y peor empleo y una baja derrama fiscal.

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Una situación, indican, que es especialmente alarmante en las zonas céntricas de ciudades y costa, donde la VUT acaparan el 72% de las plazas de alojamiento turístico.

Según los datos recabados en el informe, los precios de compra de viviendas de estas zonas subieron de media un 9,1% en las 6 mayores ciudades españolas de 2010 a 2019, y apenas un 0,5% en el conjunto de los barrios no turísticos de las mismas ciudades. Como consecuencia, un 2,7% de los residentes se desplazaron.

Las quejas de los vecinos encuestados revelan que el 66% considera que las VUT generan problemas de convivencia y más de la mitad considera que han transformado el comercio de barrio. 

Tras la presentación del informe, la proptech SUOMMA, que ayuda a particulares a invertir en el sector inmobiliario para alquilar en corta y media estancia, hizo un comunicado señalando que considera que las medidas que pide Exceltur van a "perjudicar gravemente a todo el sector turístico en España”.

Según Borja Badiola, director general de SUOMMA, es un error tratar por igual el alquiler turístico del centro de las grandes ciudades, así como en zonas de mar o montaña, y esto perjudicaría a la necesaria diversificación de la oferta turística. 

Badiola admite los efectos negativos a la comunidad, como la gentrificación, en el centro de grandes ciudades, pero resalta que las VUT "solo generan beneficios" en muchos otros lugares.

Para Badiola, no se está teniendo en cuenta la libertad del dueño de una propiedad de poder sacarle rentabilidad a su patrimonio, "precisamente en un sector que está en auge y que está permitiendo aumentar la oferta en localizaciones desprovistas de este servicio".

Por otro lado, añade, "las necesidades de los turistas han cambiado en los últimos años", ya que ahora requieren de nuevas ofertas "que los hoteles por sí solos no pueden cubrir". 

“Creemos que la patronal hotelera quiere volver a un viejo escenario, donde ellos eran el monopolio del alojamiento turístico, y esta exigencia de regulación, va más encaminada a mejorar su negocio, que a beneficiar al sector y mejorar nuestra oferta de alojamientos turísticos”, apunta Badiola. 

Las VUT responden a una demanda que hay que cubrir, pero los expertos ven la necesidad de definir un marco normativo estatal que aporte coherencia

El uso turístico VUT no existe como tal en nuestro Ordenamiento Jurídico-Urbanístico, según explica a Business Insider España Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, que añade que los usos de la vivienda para residir o para turismo, pueden ser complementarios siempre que así se regule.

"El uso turístico en viviendas sólo debería ser compatible con el uso residencial cuando así esté recogido en el planeamiento urbanístico, en las zonas y en los términos de intensidad de uso que se establezcan en dicha ordenación pormenorizada", explica el profesor.

Por ello, añade, ese uso turístico, de claro componente mercantil, debería separarse y también diferenciarse del alquiler residencial y de la oferta hotelera, porque en realidad lo que está ocurriendo es que "se trata de hoteles incrustados en viviendas".

Para Balado, lo fundamental es fijar claramente dónde se puede desarrollar esta actividad y dónde no. El hecho de que en España exista una gran diversidad regulatoria ha dado como resultado un panorama jurídico inestable, que "deja a las VUT en un limbo jurídico e impide los beneficios de una liberalización ordenada de esta actividad".

El problema, según Balado, radica en que el marco regulatorio de la actividad de alojamiento turístico en vivienda básico no sea competencia exclusiva del Estado, sino que se haya traspasado a las comunidades autónomas, con marcos normativos que responden a criterios propios y sin consenso a nivel estatal. 

Por su parte, Óscar Iniesta, socio y director sénior en LLYC experto en turismo, considera que, si bien las VUT en las principales capitales españolas vienen a impulsar la economía colaborativa en el turismo, también es cierto que su crecimiento descontrolado está causando ciertos desajustes en la industria y en la convivencia. 

"La conflictiva situación actual del fenómeno no augura un buen desenvolvimiento a medio y largo plazo", comenta Iniesta, que apunta también a las desigualdades que crea el distinto —e incluso contradictorio— tratamiento regulatorio de cada comunidad autónoma y la necesidad de definir un marco normativo estatal que aporte coherencia. 

Una regulación, explica, que debería contribuir a que las VUT y la industria turística tradicional coexistan de forma pacífica para conseguir un modelo inclusivo de futuro en beneficio de un turismo más avanzado, transparente, respetuoso y sostenible. 

Al igual que Suomma, Deborah Carrer, program manager del MSc Tourism & Hospitality Management de la escuela de negocios TBS Education, ve que las VUT ofrecen diferentes tipos de alojamiento adecuados a las necesidades de los clientes. 

Sin embargo, y como apuntan Balado o Iniesta, Carrer ve preciso y obligatorio que esté correctamente regulado para evitar un control desmedido que a su vez repercute directamente en el crecimiento turístico y, por ende, en la economía. 

"Esta regulación debería tener en cuenta las consecuencias de conjugar el sector inmobiliario con el sector turístico, este el caso Suomma", afirma la profesora. 

"Es evidente que abre una puerta legal para el sector inmobiliario, pero tiene un impacto directo y no necesariamente únicamente efectivo para la industria turística, por lo que se debería plantear una hoja de ruta lo suficientemente preparada y consensuada por ambas partes para conseguir un bien común con respecto a cómo ponerlo en marcha sin efectos colaterales como lo que está pasando", asegura.

Las VUT dan respuesta a un tipo de demanda que es necesario cubrir y que no se le puede dar la espalda al mundo y a su evolución, en palabras de Jaime Trabuchelli, experto en gestión hotelera en CESAE Business & Tourism School.

Sin embargo, matiza Trabuchelli, este crecimiento descontrolado provoca ciertos efectos bastante nocivos en las plazas en las que se produce, además, una situación injusta respecto al sector hotelero, muy regulado y exigido tanto regulatoria como económicamente. 

Y va más allá: "En algunas ciudades se produce una situación muy problemática para los trabajadores, precisamente, del sector hostelero: el aumento de la demanda de VUT incrementa los alquileres y la disponibilidad para los trabajadores, que han de irse más lejos aún de su puesto de trabajo a vivir, con el incremento consecuente de los costes de desplazamiento y la pérdida de tiempo libre, golpeando duramente a un sector laboral cuya precariedad además ha ido en aumento en los últimos años".

El experto ve necesaria por tanto la regulación, pero a su vez señala que hay que rebajar las cargas y trabas que sufre el sector hotelero para poder competir en situación de igualdad.