Los precios de compraventa de vivienda llevan 4 años sin estabilizarse y los expertos no prevén que la situación cambie a corto plazo

Al comienzo de la pandemia, la mayoría de instituciones y expertos inmobiliarios pronosticaron que los precios de vivienda no tardarían en verse afectados por la crisis provocada por el coronavirus, augurando que las restricciones de movilidad y la paralización de la actividad económica frenarían el interés de los compradores y obligarían a sus propietarios a aceptar ofertas a la baja. Sin embargo, esa predicción solo llegó a cumplirse en parte.

Así, las compraventas de viviendas se vieron afectadas por la pandemia, especialmente durante el mes de mayo del año pasado, en el que la movilidad de la población estaba severamente restringida para evitar contagios del virus. De hecho, el mercado de compraventa cerró 2020 con un 17,7% menos de operaciones a lo largo del año, su mayor caída desde 2009 y la menor cifra de transacciones inmobiliarias desde 2016.

Y, sin embargo, los precios no llegaron a desplomarse como esperaba el sector. De hecho, según las cifras del Índice de Precios de la Vivienda que elabora el Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda libre aumentó un 2,1% de media en 2020, su menor subida desde 2014 aunque acumulando su séptimo año consecutivo encareciéndose, con un avance del 6,5% en vivienda nueva y del 1,4% en la de segunda mano.

Un mercado inestable desde 2017, o no

"Es una realidad que, desde el año 2017, el precio de la vivienda en España no ha logrado estabilizarse en ningún momento, siendo comunes las subidas y bajadas de un trimestre a otro. Además, cabe destacar que desde finales de 2018, el precio de la vivienda llevaba una trayectoria ascendente hasta que llegó la Covid-19", asegura el CEO de Housell, Guillermo Llibre, precisando que las transacciones y precios varían por zonas y dificultan hacer valoraciones generales.

"Hay aspectos macro, como el tipo de interés y las tasas de paro, que son dos de los grandes indicadores sobre el mercado de compraventa de vivienda. Además, existen otros aspectos menores que siempre colindan: la demanda extranjera y los alquileres que marca un límite de alquiler frente a compra", afirma Llibre, que destaca que el mercado afronta escasez de oferta que no prevé que se solucione a lo largo de este año, lo que podría arrastrar los precios al alza.

Por ello, el CEO de Housell considera que los precios de la vivienda seguirán una tendencia inestable. "Con el fin de la pandemia en el horizonte, se ha recuperado cierto ritmo en el mercado inmobiliario a nivel transaccional y, por el momento, los precios de venta de la vivienda, aunque estables, parecen seguir subiendo poco a poco. Los últimos datos demuestran esa tendencia al alza, pero creemos que seguirá tratándose de una tendencia algo irregular", recalca.

Mientras, el profesor de Comillas ICADE y experto inmobiliario Leandro Escobar no coincide con la opinión de Guillermo Llibre. "Una vez más, hay que señalar que la generalización de los distintos submercados nos hace perder matices, pero, en general, se puede afirmar que los precios de compraventa se han mantenido relativamente estables a lo largo de los últimos 4 años, salvo, evidentemente, por los vaivenes debidos a la irrupción de la pandemia", explica.

Escobar destaca que las principales cifras oficiales respaldan sus afirmaciones. "Así lo corroboran tanto las series temporales del Instituto Nacional de Estadística, basadas en los precios de compraventa de viviendas escrituradas que proporciona el Consejo General del Notariado, como las del Ministerio de Fomento, basadas en valores de tasación aportados por las sociedades de tasación", añade el experto.

2019, el año en que cambió la tendencia de precios de vivienda

Por su parte, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, alude a las cifras recopiladas por el portal inmobiliario para definir hasta qué punto se han estabilizado los precios de la compraventa de vivienda en los últimos años, sobre los que señala que han variado su evolución no solo a consecuencia de la pandemia, sino también por cambios de ciclo más recientes en el propio mercado.

"En diciembre de 2019, nuestro Índice Inmobiliario Fotocasa ya detectó un cambio de tendencia, veíamos cómo caía por primera vez el precio de la vivienda después de 38 meses consecutivos de subidas desde octubre de 2016", afirma Matos. "Fue el primer descenso natural del mercado desde hacía 3 años, por lo que podríamos decir que fue el primer intento del mercado de estabilizarse", añade. 

"A partir de ahí, durante 2020 fuimos testigos de descensos interanuales de un máximo de 2,4%, hasta noviembre, que fue cuando el precio de la vivienda subió un 0,7% influido por el despertar del interés por cambiar de vivienda", augura la directora de Estudios de Fotocasa, apuntando a que el precio volvió a incrementarse ligeramente el pasado diciembre

"Ahora nos encontramos en un crecimiento contenido, en el que los precios se están moderando y probablemente comencemos a detectar bajadas pronto", pronostica María Mato, que aclara que los expertos del portal inmobiliario no prevén grandes correcciones a la baja en los precios de la vivienda en propiedad, dado que aclara que el actual nivel está un 36% por debajo de los precios máximos.

El precio de la vivienda se estanca en España mientras sube a nivel global impulsado por el éxodo del centro urbano a la periferia

Mientras, Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), detalla la evolución reciente de los precios de vivienda en propiedad. "Hemos tenido de 2007 a 2013 una caída de precios espectacular cada año y muchas veces de 2 dígitos, desde 2014 hasta 2018, fueron 5 años de crecimientos constantes, y luego entramos en 2019 con una caída del 1,9% y en 2020 del 2,7%, en el caso de Barcelona, pero es extrapolable al mercado nacional", señala.

Además, coincide con María Matos en señalar que el cambio de tendencia se produjo en el año anterior a la pandemia. "Detecté a partir de 2019 que habíamos llegado no a una bajada de precios, pero sí ya a un agotamiento de las subidas de los 5 últimos años, entrando en un periodo de cierta estabilización de precios", asegura a Business Insider España el presidente de AEPSI.

De cara al futuro, Iñaki Unsain prevé nuevas alzas de precio. "En 2021 estamos en una fase muy plana y en mi opinión vamos a cerrar el año con una caída o una subida mínima de precios y en 2022 puede haber un repunte por la llegada de los fondos europeos, por la reactivación de la economía, porque la gente va a volver a comprar porque hay un ahorro muy importante de los particulares que durante mucho tiempo no han podido consumir", explica el experto.

Por ello, Unsain estima que, cuando se despeje la situación provocada por la pandemia y los consumidores puedan gastar en lo que no han podido a causa del coronavirus, la tendencia se estabilizará al alza. "En el momento en que nos quiten esta incertidumbre de encima, se reactivarán las decisiones de compra, aumentará la demanda y, al aumentar la demanda, con toda seguridad los precios tendrán una tendencia al alza", asegura. 

"Preveo que en 2022 y 2023 vamos a ver incrementos de precios otra vez, con lo cual habremos tenido 3 años de cierta estabilización con subidas o bajadas mínimas y a partir de 2022, si no se producen nuevas olas, pandemias y catástrofes de este tipo y la economía se pone en marcha, volveremos a ver incrementos de precios del 3% al 6%", pronostica el presidente de AEPSI.

Cambios legales, ciclos económicos y la sombra de la pandemia 

El director de Estudios de Pisos.com, Ferran Font atribuye la inestabilidad de los precios de la vivienda a los cambios en las normativas, tanto hipotecarias como de alquiler. "La evolución de compraventa de hipotecas era creciente de 2014 a 2018, que estaba alrededor del 10% desde 2015 y no bajó de ahí hasta 2018, pero llegamos a 2019 y por el impacto que tuvo la ley hipotecaria fue el primer año en que las transacciones cayeron tras 4 años creciendo", explica.

Mientras, en 2020, Font alude al impacto combinado de la pandemia, la regulación del alquiler en Cataluña y los límites de precios que se han planteado a escala estatal y que prevé que no se aplicarán. "No es una situación positiva para el mercado, que necesita una legislación estable, no solo a nivel de ahorro familiar sino también de tipos de interés para que la gente tome una decisión tan importante como la de invertir o comprar una vivienda", detalla.

El director de Estudios de Pisos.com asegura además que este fenómeno se produce a escala global. "No es algo exclusivo de España, sino que en muchos países occidentales la legislación de vivienda es partidista y es política, eso tiene consecuencias porque no hay una política a largo plazo", añade Font, que reclama estabilidad jurídica para fomentar la recuperación del mercado inmobiliario.

Además, Ferran Font señala también al impacto del Brexit y destaca que la salida de Reino Unido de la Unión Europea ha impactado en la nacionalidad extranjera que más compra en España. No obstante, también se muestra optimista por la capacidad de adaptación del sector. "El mercado ha mostrado su resiliencia durante 2020 y ha hecho cambios muy importantes, sobre todo a nivel de adaptación tecnológica y a las necesidades que tienen los compradores de vivienda", afirma.