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El sector inmobiliario después del coronavirus: menos demanda, caída en las transacciones y pocas certezas para descifrar qué pasará con los precios de compra y alquiler

Dos viandantes con mascarilla pasan ante una inmobiliaria en Madrid
Reuters
  • El sector inmobiliario afronta con incertidumbre el futuro del mercado de compraventa y alquiler de vivienda tras el impacto del coronavirus, según los expertos consultados por Business Insider España.
  • La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias y el departamento de análisis de donpiso prevén que las transacciones se reduzcan en torno a un 20% a lo largo de 2020.
  • Desde Tinsa, aseguran que la obra nueva puede contar a corto plazo con una mayor resistencia a ajustes de precios, mientras que en el mercado de alquiler y de compraventa podrían experimentar "una evolución análoga".
  • En Idealista prevén "un mercado de compradores, donde volveremos a ver negociaciones del precio a la baja" y un cambio significativo en el alquiler de vivienda debido a la implantación del teletrabajo que, "en cierta medida, podrá servir para descongestionar ciertos mercados de alquiler muy tensionados".
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El mercado inmobiliario ha funcionado como un termómetro de la situación económica de España en los últimos años, desde la burbuja del ladrillo que precedió a la anterior crisis económica a las fuertes subidas de precios, especialmente en las grandes ciudades y la costa, que se produjeron tras la recuperación.

Ahora, en plena pandemia, ¿qué señales está mandando el sector inmobiliario? ¿Qué futuro le espera tras el coronavirus?

La mayoría de expertos consultados por Business Insider España coinciden en señalar que el sector afronta con incertidumbre el futuro del mercado de compraventa y alquiler de vivienda. Sin embargo, hay cierta división de opiniones acerca de cuándo se producirá la recuperación de esta crisis, cómo afectará al mercado del alquiler tradicional y vacacional o sobre las medidas que debería aplicar el Gobierno para apoyar al sector.

¿Cuándo empezará a recuperarse el mercado de compra de vivienda?

"Pensamos que el modelo de recuperación de esta crisis va a ser en U", aseguraba recientemente Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, en la presentación de su análisis sobre el impacto del coronavirus en el sector, señalando que "el descofinamiento y la vuelta a la actividad se producirán de forma progresiva y los índices a los que afecta requieren tiempo para su recuperación", por lo que situaba ese horizonte entre finales de 2020 y principios de 2021

Esa estimación coincide con la de Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, que asegura a Business Insider España que, "hasta mediados de 2021, no notaremos una mejoría significativa del mercado". Encinar estima que, "una vez termine el estado de alarma, la compraventa de viviendas se verá afectada y es posible que terminemos el año por debajo de las 350.000 casas vendidas".

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Mientras, Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, vincula la recuperación de la demanda a cifras anteriores a esta crisis con la mejoría "de la actividad económica general y es poco probable que suceda en solo unos pocos trimestres, a pesar de lógicos repuntes que en el transcurso puedan producirse". No obstante, afirma que "los datos económicos nos dicen que el mercado no va a tener un ritmo normal hasta finales de 2021".

Por parte, Leandro Escobar, profesor de Comillas ICADE, destaca que "los mercados inmobiliarios son muy procíclicos y parece que el ciclo económico a principios de este año, antes de que tuviéramos esta crisis sanitaria encima, ya empezaba a dar síntomas de agotamiento y parecía que la fase alcista empezaba a tocar techo en algún momento entre finales de 2019 y principios de 2020", por lo que estima que la pandemia ha acelerado la caída.

Escobar puntualiza que es complicado hacer previsiones generales en un sector en el que cada mercado local es muy diferente de los demás, aunque apunta que "las previsiones de todas las instituciones son muy poco halagüeñas para el año 2020". Mientras, Emiliano Bermúdez señala que sus previsiones apuntan a "una caída de entre un 20% y un 25% en el número de viviendas transaccionadas durante 2020".

Esas cifras coinciden con las estimaciones de Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), que augura que "el porcentaje de transmisiones bajará entre un 15% y un 20% en este año". Gómez Huecas considera que el segundo trimestre del año "va a ser desastroso porque la demanda ha bajado hasta en un 90% en muchas zonas del territorio nacional a raíz del confinamiento".

Por ello, el presidente de la patronal de inmobiliarias madrileñas prevé que el sector se "empiece a reactivar en el tercer trimestre, llegando a alcanzar un ritmo del 60% en el cuarto trimestre del 2020". Para el año próximo, sus expectativas pasan por que "siga aumentando paulatinamente este porcentaje hasta que las ventas estén cerca del 100% en el último trimestre de 2021".

¿Qué sucederá con los precios de compraventa de vivienda?

Pese a las dificultades para hacer pronósticos en un escenario inédito, los expertos se inclinan hacia una tendencia bajista forzada por las circunstancias sociales que genere el coronavirus. Así, el director del Servicio de Estudios de Tinsa considera que "la obra nueva puede contar a corto plazo con una mayor resistencia a ajustes de precios y, en cuanto al ámbito geográfico, mercados dependientes en mayor medida de la demanda extranjera se verán adicionalmente afectados".

Fernando Encinar asegura que, después de la pandemia, "nos encontraremos en un mercado de compradores, donde volveremos a ver negociaciones del precio a la baja". Además, señala que "una de las palancas más importantes del mercado inmobiliario es el volumen de stock", que prevé que aumente tras el coronavirus "de manera acusada debido al parón en la compraventa y la entrada de nueva oferta proveniente de divorcios, herencias y propietarios que necesiten efectivo".

Teniendo en cuenta este aumento de oferta, el jefe de estudios de Idealista prevé un descenso de precios motivado por "una demanda sufriendo desempleo y restricciones al crédito", por lo que calcula que "seguramente hasta principios de 2021 no veremos que disminuya el stock y, a partir de ese momento, veremos una normalización del precio".

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En la misma línea, el subdirector general de donpiso prevé un descenso en el precio de la vivienda "que oscilará entre un 8% y un 10% interanual a cierre de 2020", que justifica por "una disminución de la demanda, sobre todo en inmuebles del segmento de precios medio y medio-bajo" por la pérdida de poder adquisitivo de su mercado potencial, y una "notable caída la demanda de segundas residencias y de viviendas vacacionales" por la caída de la inversión residencial extranjera.

Por su parte, el presidente de Amadei considera que "lo que el mercado debe hacer es adaptarse a los precios que en algunas zonas estaban muy tensionados y los propietarios que tengan necesidad de venta tendrán que hacer descuentos en algunas zonas de entre un 10% y un 15%". Habrá otras, en las que "el precio de venta ya estaba muy tensionado, que sí pueden incorporar más descuentos".

Mientras, el profesor de Comillas ICADE afirma que "parece que va a ser complicado el hecho de que las familias puedan optar a la compra al menos por el problema del aumento del paro y de la falta de ingresos". Sin embargo, señala que desde el punto de vista de la financiación, "parece que esta vez las entidades de crédito de momento cuentan con liquidez suficiente como para seguir financiando", aunque reconoce que su evolución es incierta.

Respecto a la disponibilidad del crédito, Miguel Ángel Gómez Huecas destaca que las entidades financieras, "después de la crisis de 2008, están muy preparadas y son capaces de pasar los test de estrés que les exigen", aunque señala que "esto no significa que los criterios de riesgos no se endurezcan y exijan más garantías a los compradores", por lo que propone que las administraciones locales ayuden o avalen a los compradores, "como se hace en el norte de Europa", para evitar la parálisis del sector.

¿Qué sucederá con la oferta y los precios de alquiler?

En cuanto al mercado del alquiler, hay división de opiniones entre los expertos consultados por Business Insider España. Así, Emiliano Bermúdez destaca que el coronavirus "no tendrá un gran impacto en el mercado del alquiler tradicional", aunque para sí en el alquiler turístico y vacacional, para el que estima una reducción de los precios entre el 15% y el 20%, aunque no de forma generalizada.

Además, el subdirector de donpiso prevé que el deterioro del alquiler turístico provoque que parte de su oferta "pase al alquiler tradicional, igual que las ventas que no se produzcan", aunque considera que hay que esperar a conocer "si las medidas del Gobierno deterioran aún más la situación" dentro de un mercado muy tensionado.

Fernando Encinar, por su parte, reconoce que no se sabe hasta qué punto se puede estar produciendo un trasvase de viviendas desde el alquiler turístico al tradicional. En su opinión, "un cambio significativo que posiblemente vivamos en el mercado del alquiler vendrá de la mano del teletrabajo", señalando que servirá para "descongestionar ciertos mercados de alquiler muy tensionados", dado que muchos trabajadores dejarán de necesitar vivir cerca de sus centros de trabajo.

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En cambio, el presidente de Amadei sí augura que "muchos propietarios que estaban explontado sus viviendas como apartamentos turísticos, al no poder hacerlo ahora por las medidas de seguridad y la falta de turismo, volverán a ofrecer sus viviendas para alquilarlas", lo que prevé que elevará la oferta y reducirá los precios aunque no de forma significativa "porque la mayor parte de los propietarios de apartamentos turísticos son empresarios", a los que la nueva ley de alquileres obliga a hacer contratos de 7 años.

Precisamente por ese motivo, el profesor Escobar asegura que "el alquiler vacacional lo tiene muy complicado a un año vista" e identifica como "uno de los problemas principales que puede entorpecer algunos mercados de alquiler es la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que alarga los plazos de forma diferente si el propietario de la vivienda es persona física o jurídica". Sin embargo, no estima descabellado que el alquiler tradicional vuelva a tomar protagonismo frente al turístico.

Rafael Gil, por su parte, afirma que "sí es previsible que aumente la oferta de alquiler tradicional" y estima que, en un periodo mayor, la promoción de viviendas para alquiler "podrá corregir el desequilibrio respecto a la demanda que en los últimos años ha llevado a tensiones en precios en las principales capitales". No obstante, el experto de Tinsa cree que "la evolución esperada en los precios de alquiler es análoga a la del mercado de compraventa".

¿Qué medidas reclama el sector al Gobierno?

En el capítulo de peticiones, las propuestas varían, aunque mantienen una línea común: la necesidad de apoyos estatales para reflotar un sector que, como apunta Gómez Huecas, "genera más del 12% del PIB, y puede ser el motor de la recuperación a nivel nacional". El presidente de Amadei defiende, además, "una reducción en los impuestos relacionados con la compra y el alquiler de la vivienda que animaría a todas las partes a no retrasar la adquisición si tuviera beneficios fiscales".

Mientras, Emiliano Bermúdez apuesta por un enfoque global ante una crisis que califica de coyuntural: "Las empresas mantienen su capacidad productiva, el mercado está hibernado y hay que procurar que las empresas, pasada esta situación, continúen ahí". Y destaca la importancia de que "los créditos para la liquidez de empresas sean ágiles y suficientes", además de que haya ayudas a las familias y medidas contra la incertidumbre que ayuden a "reflotar el consumo tras la crisis".

Ese enfoque coincide con el de Rafael Gil, que asegura que "todos los sectores de actividad, en menor o mayor grado, necesitarán apoyo, tanto en lo que respecta a paliación del empeoramiento de condiciones de la demanda como en la probable necesidad futura de financiación".

Para el jefe de estudios de Idealista, la clave está en que "el Gobierno debería escuchar al sector". Por ello, considera que "sería positivo establecer avales para la compra de vivienda que permitieran conceder préstamos por más del 80% del valor de tasación, avalando el Estado la diferencia desde esa cifra". En el mercado de alquiler, apuesta por más seguridad jurídica para los propietarios y fomentar que haya "más viviendas en el mercado".

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