Las ciudades contraatacan: 2024, el año del pulso definitivo contra Airbnb y los pisos turísticos

Desde que en 2008 naciera Airbnb, la plataforma de alquiler vacacional no ha dejado de crecer: ya tiene presencia en más de 100.000 ciudades de más de 200 países diferentes, con un total de más de 7 millones de anuncios. Pero no es la única: cada vez son más las compañías que se han ido sumando en estos años al boom del alquiler turístico.

El último informe de Eurostat señala que España es el segundo país de Europa que registra más estancias en alquileres vacacionales, solo por detrás de Francia. El número de turistas que se ha hospedado en viviendas de uso turístico (VUT) en España entre enero y octubre de este año creció un 0,15% por encima del nivel de 2019 —un 35,4% más comparado con 2022—, con un total de 8,4 millones de viajeros internacionales, según los últimos datos del INE. 

La proliferación de VUT está "encareciendo la vivienda, transformando el comercio de proximidad, deteriorando la convivencia de las comunidades de vecinos y, promoviendo la expulsión de sus residentes", según los datos y encuestas que la patronal Exceltur recogía hace un año en su estudio ReviTUR.

Por ello, muchos de los principales destinos turísticos del mundo han visto la necesidad de parar los pies a las plataformas.

De Nueva York a Barcelona

La ciudad que provocó el pánico de las plataformas y los propietarios este verano fue Nueva York. La nueva normativa —que obliga a los anfitriones a registrarse en la ciudad y a estar presentes en la vivienda durante las estancias de corta duración— entró en vigor en septiembre y redujo drásticamente la oferta en la ciudad. Si se compara este noviembre con el de 2019, la caída de los anuncios es del 28%, según datos proporcionados por AirDNA a Business Insider España.

En octubre, Florencia decidió prohibir todos los nuevos airbnbs en el centro de la ciudad después de que los anuncios de alquiler vacacional se hubieran duplicado desde 2016.

Mientras, el Senado francés acaba de dar luz verde a las medidas para aplicar el IVA a estas plataformas y abordar así los desequilibrios percibidos de competencia con el sector hotelero, informa Skift. 

En España, Barcelona lleva años imponiendo normas muy estrictas, lo que ha reducido la oferta un 22% en comparación con 2019 (ahora hay alrededor de 12.000 anuncios), aunque se ha recuperado con respecto al año pasado, según los datos de AirDNA. Sin embargo, la ocupación en la Ciudad Condal ha crecido un 28% en los últimos cuatro años.

A principios de noviembre, el Govern aprobó un decreto ley que obliga a los ayuntamientos de 262 municipios a modificar su planeamiento urbanístico para recoger expresamente la posibilidad de acoger pisos turísticos.

España busca cambios (y ya están llegando)

Los expertos no pronosticaron grandes cambios en nuestro país para 2023, pero el hartazgo de los vecinos ha traído consecuencias: dos sentencias del Tribunal Supremo este diciembre avalan el veto al establecer que las comunidades de vecinos pueden prohibir el uso de viviendas para actividades económicas, incluidas las VUT.

Este aval jurídico, que representa un cambio significativo en la regulación, es solo una de las peticiones que hacía Exceltur en su informe ReviTUR.

Exceltur también pedía a España que aprovechara su presidencia en el Consejo de la Unión Europea (entre julio y diciembre de 2023, tras la presidencia de Suecia en el primer semestre del año) para parar los pies a la oferta ilegal de VUT con la mayor colaboración y corresponsabilidad posible de las plataformas.

En una entrevista para Business Insider España, José Luis Zoreda, vicepresidente ejecutivo de Exceltur, afirma que España se ha encontrado con la objeción de algunos países del norte de Europa que no querían imponer ningún tipo de obligaciones de revisión previa a las plataformas, y solamente algunos de los países del sur abogaban por ello. 

"Nos hemos quedado a mitad de camino. Las plataformas han conseguido solamente verse obligadas a hacer comprobaciones aleatorias de que las VUT que anuncian cumplen con la legalidad. Y ya conocemos la extraordinaria opacidad, la falta de colaboración total que han venido mostrando las plataformas en estos últimos años, a facilitar información alguna", afirma Zoreda.

Aunque Zoreda asegura que algunas peticiones que hizo la patronal están de materializándose en actuaciones con un potencial jurídico superior al de hace unos meses, "todavía el Gobierno no ha movido ficha". 

Sin embargo, Zoreda no considera que el problema sea una mejor legislación, sino cómo asegurar que se cumpla la misma: "No existe capacidad inspectora suficiente en ningún punto de España para poder controlar que esta legislación se cumpla, salvo con la colaboración activas de las plataformas. Si lo hicieran, se habría terminado el 80% del problema y del crecimiento ilegal".

Según explica a Business Insider España Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, la situación legal del sector de alquileres vacacionales en España puede definirse como desordenada y técnicamente compleja, ya que la potestad legislativa está descentralizada.

"Existe una pluralidad de definiciones sobre las VUT que, pese a que tengan rasgos comunes fáciles de identificar, no son estrictamente iguales. Ello conlleva que para unas comunidades autónomas lo que se deberá calificar como una VUT, para otras no lo será y, por tanto, no deberá cumplir con los requisitos impuestos a aquellas", explica. 

Aunque Balado ve necesario crear una regulación estatal que unifique los criterios definitorios de las VUT para asegurar la igualdad entre CCAA, desde Exceltur señalan que no quieren que la Administración central usurpe competencias, sino que empodere más a las autonomías y a los ayuntamientos para ser más exigentes en las condiciones que se pongan para este tipo de viviendas.

La mejor prueba de que prohibir los Airbnb bajaría el precio del alquiler

Con todo ello, es posible que se produzcan más novedades teniendo en cuenta el inicio de la nueva legislatura y, especialmente, las elecciones al Parlamento Europeo en junio. 

Jaime Trabuchelli, experto en gestión hotelera en CESAE Business & Tourism School, considera que en 2023 las medidas han sido pocas y diluidas, pero cree que en 2024 sí se dan las condiciones, al menos en España, para que se produzcan cambios: "A mitad de año habrá iniciativas legislativas de calado en ese sentido, sobre todo teniendo en cuenta que la situación en Cataluña es crítica en ese asunto y el peso que los partidos catalanes van a tener en las decisiones del Gobierno".

"El problema de la vivienda es real, el encarecimiento de las hipotecas un drama para muchas familias y el boom de los alojamientos turísticos sigue en boga y al alza, con lo que el encarecimiento de la vivienda también. Un gobierno socialista debería tomar cartas en el asunto. En Portugal ya se ha hecho y en España solo Cataluña parece reaccionar", afirma Trabuchelli.

Por el contrario, Óscar Iniesta, socio y director senior en LLYC, apunta a que es probable que en el transcurso de este año no acaben de concretarse medidas que transformen el estatus de las VUT debido, precisamente, al inicio de la nueva legislatura y las elecciones del Parlamento Europeo, pero también porque no se conoce un proyecto avanzado y elaborado con medidas concretas que aborden este asunto. 

Aunque no ve este año condiciones idóneas para que haya cambios o avancen ciertas regulaciones, sí ve muy deseable que las administraciones locales dediquen más esfuerzos en vigilar las irregularidades y tratar de controlarlas para mantener la paz social, siempre con la significativa contribución de las plataformas.

Por su parte, Zoreda apunta a que el hecho de que el Gobierno está ahora preocupado por la ley de vivienda pueda tener una mayor sensibilidad para tratar de reforzar la legislación. 

Lo que está claro es que las autoridades no han dado el paso hasta que el descontento vecinal ha llegado al extremo.

"Solamente se están empezando a mover ciudades como Nueva York o Florencia, donde el malestar ciudadano está llegando a tales niveles que ya compromete la propia oportunidad política o al votante de un partido", señala Zoreda, que sostiene que mientras que antes se podía pensar que estas normas castigaban a los anfitriones poniendo en la cuerda floja el voto de miles de ciudadanos, ahora miles de votantes de esos barrios afectados pueden penalizar a los políticos si no ponen fin a este caos.

"Hemos mejorado algo con respecto a hace dos años, pero todavía nos queda un largo camino por recorrer", apunta Zoreda.