La mejor prueba de que prohibir los Airbnb bajaría el precio del alquiler

El pasado 5 de septiembre se prohibieron los Airbnb en Nueva York. Tras una serie de intentos desesperados de la empresa por impedir esas limitaciones al alquiler vacacional, la normativa salió adelante. En cuestión de semanas, miles de inmuebles anunciados en la plataforma de Airbnb de la ciudad (que hasta el momento era uno de sus mayores mercados) desaparecieron. De los aproximadamente 3.000 anuncios de Airbnb que quedan en Nueva York, frente a los 22.000 que había en agosto, la gran mayoría son para estancias de 30 días o más, el número mínimo de noches que exige la normativa municipal.

Esta ofensiva legal contra el alquiler vacacional ha sido un punto de inflexión. A pesar de los recursos legales y las protestas de los propietarios, la ciudad parece haber acabado con los alquileres turísticos. La idea en que se basaba la medida es bastante simple:

Nueva York, donde el precio medio de un estudio es de 3.016 dólares al mes, es el epicentro de la crisis de vivienda asequible que sufre EEUU. Pero si los Airbnb se reconvierten en alquileres de larga duración, habrá más oferta y competencia. En teoría, esto debería hacer más asequible la vivienda en la ciudad.

Airbnb ha negado durante mucho tiempo que la crisis inmobiliaria sea culpa suya, pero la última prueba de que Nueva York ha tomado la decisión correcta proviene del lado opuesto del país. Irvine, California, una pintoresca ciudad de 300.000 habitantes en el condado de Orange, prohibió los alquileres de corto plazo en 2018, ante las quejas de los residentes porque los barrios residenciales se llenaban de turistas. Y según un nuevo estudio publicado este verano en Real Estate Economics, la medida tuvo un impacto notable. Después de que la prohibición de Irvine entrara en vigor, el precio de los alquileres a largo plazo en la ciudad cayó de media un 3%, según el estudio, una disminución de 114 dólares al mes o unos 106 euros.

Aunque Irvine es un estudio de caso único, también valida años de investigación en los que se ha descubierto que Airbnb y sus muchos imitadores hacen subir los alquileres y los precios de la vivienda. Eso puede ser bueno para los propietarios, pero si te preocupa la vivienda asequible, entonces vale la pena aprender una lección de Irvine: prohibir los alquileres vacacionales puede, de hecho, hacer que los alquileres bajen.

El caso de Irvine

Cuando la ciudad se enfrentó a los alquileres vacacionales en 2018, Airbnb parecía imparable. Una década después de su fundación, la empresa había puesto patas arriba el sector hotelero y era rentable por primera vez en su historia. Sus tentáculos se habían extendido a ciudades de todo el mundo, convirtiendo barrios enteros (en los peores casos) en alquileres turísticos. El alquiler de particulares había pasado de ser un proyecto idealista a una realidad.

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La normativa de Irvine de 2018 sobre alquileres vacacionales (que prohibía los alquileres de 30 días o menos en todas las zonas residenciales) no tenía precedentes. Un montón de ciudades habían aprobado ordenanzas que prohibían los alquileres de corto plazo, solo para ver que los anuncios de Airbnb seguían apareciendo. Pero como me explicó Michael Seiler, profesor de finanzas en el College of William & Mary y uno de los investigadores que han trabajado en el nuevo estudio, Irvine ha conseguido deshacerse de Airbnb por una razón: el cumplimiento de la ley.

"Lo que es tan diferente en Irvine es que no se limitaron a poner la prohibición, sino que la han hecho cumplir", indica Seiler. 

En el estado de Nueva York, por ejemplo, hace tiempo que la ley prohíbe alquilar apartamentos residenciales durante menos de 30 días, salvo en circunstancias muy limitadas. No obstante, los anfitriones de Airbnb ha incumplido la norma durante una década ¿Por qué? Era muy difícil hacerla cumplir. 

Los miles de anuncios de Airbnb que desaparecieron de la noche a la mañana en septiembre siempre habían sido ilegales, pero lograron sobrevivir porque estaban "legitimados por esta plataforma de Internet multimillonaria", explica Murray Cox, fundador de Inside Airbnb, un proyecto que examina el impacto de Airbnb en las ciudades. Nueva York acababa de encontrar por fin la forma de imponer la ley: estableció un proceso de registro para los alquileres a corto plazo y prohibió a Airbnb y otras plataformas anunciar alquileres que no se hubieran registrado antes en la ciudad.

'Teniendo en cuenta estos incentivos, haría falta una prohibición estricta para volver a convertir el piso en un alquiler a largo plazo. Si no, ¿por qué iba a asumir el propietario semejante pérdida?'

En Irvine, la ciudad tardó cerca de un año en averiguar cómo erradicar los alquileres turísticos, tan arraigado en sus soleados barrios planificados. La ciudad tuvo que contratar a una empresa especializada en tecnología inmobiliaria para identificar y localizar los alquileres ilegales de con el fin de hacer cumplir la prohibición. Aun así, algunos propietarios idearon formas ingeniosas de eludir la normativa municipal, como ofrecer contratos de alquiler de 30 días que, si te fijabas en la letra pequeña, podían cancelarse en cualquier momento, permitiendo una estancia de fin de semana. 

"Fue un trabajo de detectives", dice Ken Fairbanks, miembro de la junta de una asociación de propietarios de Irvine que solía investigar con frecuencia las quejas sobre Airbnbs en su propio vecindario. Pero ahora, Fairbanks dice que en barrio no quedan. Esto concuerda con los datos sobre alquileres a corto plazo en Irvine, que mostraron que en enero de 2021, el número de anuncios se había reducido a la mitad.

Cuando los investigadores estudiaron el efecto de la repentina desaparición de los alquileres de corta duración en Irvine, detectaron un resultado sorprendente: a los 2 años de la prohibición, el precio del alquiler normal cayó significativamente. Calcularon que las aproximadamente 60.000 unidades de alquiler de la ciudad experimentaron un descenso medio del 3%, lo que "equivale a una reducción de 80,7 millones de dólares en el gasto total anual en alquileres". La solidez de las pruebas llevó a los investigadores a concluir que los resultados "proporcionan a los gobiernos locales pruebas empíricas de que las políticas de regulación podrían ser útiles para reducir los alquileres en las ciudades".

La gente ya vivía allí antes

Aunque el estudio de Irvine demostró que las prohibiciones de Airbnb pueden hacer bajar los alquileres, ya había numerosas investigaciones que mostraban la otra cara de la moneda: cuando los alquileres a corto plazo llegan a la ciudad, los precios suben. Un estudio de 2020 sobre los alquileres de corta duración en Berlín concluyó que los apartamentos publicados en Airbnb aumentaban los precios de las zonas cercanas. Y un estudio de 2017 en Boston llegó a una conclusión similar. Otros han documentado estos impactos en los alquileres en todo Estados Unidos, incluida una investigación de 2021 que estimó que los anuncios de Airbnb representaban una quinta parte del crecimiento de los alquileres en los códigos postales con una proporción media de personas que poseen y ocupan su hogar. 

Si tenemos en cuenta la ley de la oferta y la demanda, las conclusiones tienen sentido. Cuando la oferta de un bien disminuye pero la demanda se mantiene igual, el precio de ese bien subirá. Eso es lo que Airbnb hace con la oferta de vivienda. Según los estudios de Berlín y Boston, cuando las casas o apartamentos se retiran del mercado a largo plazo para ser utilizados como alquileres turísticos, la oferta de vivienda disminuye. Pero los residentes siguen necesitando un lugar donde vivir, por lo que se ven obligados a pagar más. Los investigadores de Irvine calcularon que los alquileres bajaron tras la prohibición local porque, cuando los propietarios volvieron a poner sus Airbnbs en el mercado como alquileres de larga duración, hubo más oferta de viviendas. De repente, los propietarios tenían que competir por los inquilinos, lo que les dificultó subir los alquileres. El estudio de Irvine encontró pocas pruebas de teorías alternativas, como la idea de que la prohibición de Airbnb perjudicaba a la economía local al reducir el turismo, desplazando así a los inquilinos y disminuyendo la demanda de alquileres.

Es "de sentido común", según Cox. "No es una mercancía abstracta. Antes había gente viviendo allí", dijo sobre los alquileres de corto plazo. 

Cuando era reportera local en Burlington, Vermont (donde cubría la desesperada crisis de vivienda de la ciudad), vivía en un apartamento de un viejo y destartalado edificio del centro, que alquilaba por 1.300 dólares al mes (unos 1.200 euros). Poco después de mudarme, en junio de 2021, la unidad fue renovada, llenada con los muebles más feos de Ikea que jamás había visto, y convertida en un Airbnb, donde sale por casi 300 dólares la noche si se incluye la tramposa "tarifa de limpieza". Si haces cuentas, ese apartamento es mucho más rentable para el propietario como alquiler a corto plazo, incluso teniendo en cuenta el coste de las mejoras estéticas. Es probable que la vivienda genere miles de dólares más al mes de lo que yo pagaba de alquiler. Teniendo en cuenta estos incentivos, haría falta una prohibición estricta para volver a convertir el piso en un alquiler a largo plazo. Si no, ¿por qué iba a asumir el propietario semejante pérdida?

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Para hacer frente a este fenómeno, algunos lugares, como el condado de Summit en Colorado, han empezado a pagar a los propietarios para que conviertan los alquileres vacacionales en viviendas de larga duración. A corto plazo, este tipo de iniciativas podría ayudar a recuperar viviendas. Pero es caro (y probablemente insostenible) que las ciudades paguen indefinidamente la diferencia entre inquilinos de larga y corta duración. En el condado de Summit, el programa gastó 1,65 millones de dólares en 2 años en solo 87 viviendas.

Una necesidad desesperada de vivienda

Los argumentos en contra de la prohibición de Nueva York eran los siguientes: algunos decían que los Airbnbs no eran un factor importante en la crisis de vivienda de la ciudad. Otros argumentaban que las viviendas se quedarían vacías si no se utilizaban para Airbnbs, o que solo beneficiarían a los inquilinos con ingresos más altos, no a los inquilinos que necesitan una casa asequible. En su demanda contra la ciudad, Airbnb alegó que la prohibición "exacerbaría el problema mismo de la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda" al aumentar el desarrollo hotelero.

Cuando se le pidió que comentara el impacto de Airbnb en la asequibilidad de la vivienda, un representante de la empresa dijo lo siguiente: 

"Hay una serie de factores complejos que impulsan la actual crisis de asequibilidad de la vivienda (desde la creciente desigualdad de ingresos, a décadas de zonificación excluyente, e incluso el cambio de preferencias de ubicación después de la pandemia, incluyendo el aumento del teletrabajo), pero muchos expertos coinciden en que el principal motor de la crisis de asequibilidad es la subproducción crónica de viviendas, no los alquileres a corto plazo. Desgraciadamente, los alquileres turísticos, que en la mayoría de las ciudades representan una parte ínfima del parque inmobiliario local, se han convertido en un chivo expiatorio cómodo pero equivocado de una crisis de la vivienda que empezó mucho antes de la fundación de Airbnb".

El portavoz añadió que en la ciudad de Nueva York "no hay pruebas de que las nuevas normas vayan a ayudar a aliviar los problemas de asequibilidad de la vivienda en la ciudad", señalando una declaración de una ex teniente de alcalde de Vivienda, Alicia Glen, según la cual no había visto pruebas de que los alquileres a corto plazo tuvieran un impacto significativo en la crisis de la vivienda.

'La vivienda es una necesidad crítica, y deberíamos hacer todo lo posible para crear más'

Según las investigaciones realizadas, parece que la prohibición de los Airbnb tiene un impacto más significativo en la disponibilidad de viviendas de mayor calidad y menos asequibles; viviendas, en otras palabras, que tienen más probabilidades de convertirse en Airbnb. Pero eso no significa que las prohibiciones no beneficien también a los inquilinos con bajos ingresos. Aumentar la oferta de vivienda para los inquilinos con mayores ingresos puede ayudar a reducir la presión sobre los costes de alquiler de los de bajos ingresos. Es una medida "útil y saludable para el mercado de la vivienda en general", según Sarah Saadian, vicepresidente senior de política y organización de campo en la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos. 

Y eso es especialmente cierto, continúa, "si miro a un lugar como la ciudad de Nueva York, donde hay una tremenda necesidad de vivienda en todos los niveles de ingresos". 

También hay que tener en cuenta las importantes disparidades que existen en Estados Unidos entre propietarios e inquilinos. Por ejemplo, las personas propietarias, sobre todo las que poseen más de una vivienda, son en su mayoría blancas. Y los inquilinos en EEUU tienen más probabilidades de ser personas de color, tener ingresos más bajos y estar desfavorecidos por otros motivos. Los alquileres turísticos no hacen más que exacerbar estas desigualdades, ya que hacen subir el precio medio del alquiler y ponen los beneficios en manos de los propietarios. Por otro lado, aumentar la oferta de viviendas y reducir los alquileres puede ayudar a los inquilinos vulnerables.

Por supuesto, prohibir Airbnb no es la panacea para la devastadora falta de vivienda asequible. Dependiendo del mercado de la vivienda de que se trate, el impacto de esta medida podría ser apenas marginal en los precios. Pero eso no significa que no merezca la pena intentarlo. La vivienda es un bien de primera necesidad, y deberíamos hacer todo lo posible por crear más.

"Si esperamos a tener una única solución que resuelva todos los problemas, no avanzaremos", argumentó Saadian.

Por supuesto, la crisis inmobiliaria no se reduce a Estados Unidos, sino que en España también se ha convertido en un problema grave, especialmente en las grandes ciudades. Alquilar un piso es cada vez más complicado, y no solo por los precios sino por los requisitos que demandan los propietarios. Y lo mismo sucede con la compra: si eres joven, y quieres adquirir tu propia vivienda, puede que estés en uno de los peores momentos para hacerlo.

¿Será la prohibición de los Airbnb una posible solución?