¿Eres joven y buscas comprar piso? Esta tormenta perfecta explica por qué es el peor momento, según los expertos
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- En el mercado inmobiliario hay una pregunta que todo el mundo hace pero nadie sabe resolver con un monosílabo: ¿es un buen momento para comprar vivienda? Salvo que seas joven. En ese caso, la respuesta está clara: este es el peor momento.
- A la tormenta perfecta que sufre el mercado residencial se suma que, en el colectivo joven, llueve sobre mojado por los bajos salarios y la precariedad laboral.
En el mercado inmobiliario hay una pregunta que todo el mundo hace pero nadie sabe resolver con un monosílabo: ¿es un buen momento para comprar vivienda?
Euríbor, tasa de ahorro, contexto macroeconómico, requisitos bancarios, obra nueva o segunda mano, ciudad, el perfil del comprador... Hay tantos frentes que condicionan la evolución del sector que lo más fácil sería decir que hay tantas respuestas como gente interesada en comprar.
Salvo que seas joven, claro. En ese caso, la respuesta es evidente: Este es el peor momento para comprarte un piso (lo cual no significa que no puedas hacerlo).
En estos momentos (y desde hace meses) hay una tormenta perfecta en el mercado residencial: inflación comiéndose salarios y mermando la capacidad de ahorro, hipotecas más caras por la subida de tipos de interés, miedo a una recesión en Europa, bancos restringiendo el crédito por temor a la morosidad, y todo esto con el precio de los pisos subiendo como quien oye llover.
Mientras no llovía, los jóvenes se movían por el sector como podían. Siempre a pesar de (a pesar de los salarios, a pesar de la inestabilidad laboral, a pesar de la falta de ahorros...). Pero ahora que está cayendo lo más grande, sin paraguas financiero no hay manera de sobrevivir al chaparrón.
Entre los expertos del sector consultados por Business Insider España, la respuesta es unánime. "Hoy la situación para los jóvenes es peor que en otras épocas", asegura Leopoldo Torralba, economista senior de Arcano.
"El contexto de precios máximos en el alquiler y el endurecimiento del acceso a la financiación en la compra ocasionan que los menores de 35 años sean los más perjudicados y los primeros expulsados del mercado", coincide María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Según datos de Fotocasa, el índice de accesibilidad de los más jóvenes a la vivienda no había estado tan bajo desde 2012, en plena crisis financiera. Pero entonces la inflación estaba en el 2,4% y ahora venimos de la mayor crisis de precios desde los años 80, y el euríbor bajó del 1,8% en enero al 0,5% en diciembre, mientras que en agosto de este año ha cerrado en el 4%, lo que complica aún más el panorama.
1. El trabajo: "Llevan la precariedad por contrato"
"El principal factor que dificulta el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes es su situación laboral", resume Judit Montoriol, economista principal de CaixaBank Research.
Para los jóvenes, el suelo ya estaba embarrado antes de que empezara a llover. Si en España hay un problema estructural de paro, temporalidad y salarios bajos, los jóvenes lo sufren todo al cuadrado.
"Llevan por contrato la precariedad, la temporalidad y ganan una cuarta parte menos que la media en sus nóminas", explica Matos.
Es cierto que la reforma laboral ha ayudado a aliviar el drama de la temporalidad entre los jóvenes, cuya tasa ha caído del 55,4% a finales de 2021 al 38,9% a finales de 2022. Pero España sigue siendo líder europeo en paro y temporalidad juvenil.
"La tasa de paro de las personas jóvenes es mucho mayor que la de la población general (22,2% frente al 12,9% en 2022) y también suelen tener contratos laborales temporales, con la consiguiente inestabilidad de ingresos que ello conlleva", añade Montoriol.
Según la última encuesta anual de estructura salarial del INE, la ganancia media anual por trabajador era de unos 19.000 euros para los jóvenes entre 25 y 29 años en 2021, frente a los 26.000 euros de los trabajadores de todas las edades.
Con este panorama, emanciparse parece una posibilidad remota. Sólo un 15,9% de los menores de 34 años tiene la capacidad de residir de forma independiente, según datos del Consejo de la Juventud de España. O, lo que es lo mismo, el 84,1% no pueden emanciparse. Una cifra que no llega a la mitad de la media de la UE (31,9%) y que ha caído en picado (la tasa de emancipación era del 24,2% en 2012).
2. La inflación: un agujero por el que se escapa el dinero
Por si el viacrucis laboral no fuera suficiente, llegó la inflación. Casi 2 años y medio después de que comenzara la crisis de precios, los hogares llegan a duras penas a final de mes, y los jóvenes, de nuevo, se llevan la peor parte.
"Dentro de los colectivos vulnerables, a los jóvenes esta situación les afecta más: Arrastran una pérdida de derechos, precariedad, bajos salarios, temporalidad desde la crisis de 2008...Después vino la pandemia, y con la crisis actual, todo esto se agrava", explica Juan Antonio Báez, vicepresidente del Consejo de la juventud de España.
En un momento en el que los precios no dejan de subir, pero los salarios no crecen al mismo ritmo, muchos jóvenes son incapaces de hacer frente a imprevistos económicos, la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV): cerca de la mitad de los jóvenes de 16 a 24 años (el 40,3%) no puede hacer frente a imprevistos de 650 euros al mes.
El mal de la precariedad es endémico al colectivo joven, pero el mal de inflación es una novedad en una economía acostumbrada a tasas más bien bajas. Entre 2002 y 2020, antes de que comenzara la crisis de precios, lo más alto que había llegado fue en 2008 con un 4,1%, años luz del 8,4% de 2022.
Ahora, en cambio, la inflación es un auténtico problema que los hogares sufren con solo ir al súper o a la gasolinera. La percepción continuada de que, con el mismo dinero de antes, cada vez tienes acceso a menos, solo complica más el camino para la compra de un piso.
3. Ahorros: sin un colchón que amortigüe la compra
La ecuación es simple. Si en tu casa entra poco dinero, y la vida cada vez es más cara, tu ahorro será menor, y una buena bolsa de ahorro es precisamente lo que hace falta para hacer frente a la compra de un piso.
Para poder comprar un piso con hipoteca, la mayoría de bancos suelen pedir como mínimo una entrada de entre un 10% y un 20% del valor de la compra, y eso, "en el caso de los jóvenes es mucho más difícil", asegura Matos. A menos que cuenten con la ayuda financiera de un familiar.
"Ahorrar cuando eres joven es muy difícil. Eso complica el independizarse, comprar una vivienda... Tienes que trabajar en grandes ciudades, donde los alquileres son más altos, y eso merma todavía más tu poder adquisitivo", Inés Ferreirós, coordinadora del laboratorio de políticas públicas de la Fundación Alternativas.
Puede que el gran confinamiento derivado de la pandemia nos hiciera gastar menos, y eso hinchara la bolsa de ahorro de los españoles. Pero con la inflación esa hucha se ha ido vaciando, pasando de ocupar el 25% de los ingresos de los hogares a solo e 12,6%, según datos de Eurostat y DWS. Un porcentaje que, en el caso de los jóvenes, es todavía menor.
4. Tipos de interés: Hipotecas a precio de oro
En 2023, lo que tienes, vale menos, pero lo que no tienes, cuesta más. Las constantes subidas de tipos de interés están encareciendo los préstamos hipotecarios. Actualmente, los intereses que se pagan por las hipotecas son los más altos desde 2008, en pleno boom inmobiliario.
En diciembre de 2021, el euríbor estaba en el -0,5%, rozando mínimos históricos. Nunca antes las hipotecas habían estado tan baratas como entonces. En cuestión de meses, este índice se ha disparado hasta alcanzar el 2,8% de noviembre y en agosto se situó en el 4%, el nivel más alto desde 2008.
5. Bancos: La utopía de que te concedan una hipoteca
No solo están las barreras económicas. En 2023 también es más difícil conseguir luz verde de los bancos para que concedan un crédito hipotecario si eres joven.
En otros tiempos, explica Torralba, "los bancos facilitaban en mayor grado que ahora la financiación de la entrada inicial". Pero en el actual escenario de incertidumbre, no solo es que las hipotecas sean más caras (tanto las de nueva suscripción como las existentes a tipo variable que se van revisando) sino que, además, se están endureciendo las condiciones por parte de las entidades financieras.
En ese sentido, los jóvenes reúnen todo aquello que hace saltar las alarmas de morosidad de la banca: falta de patrimonio, inestabilidad laboral y bajos ingresos.
"Con la subida de tipos, hay hogares que se van a situar por encima del 35% de esfuerzo financiero en la cuota hipotecaria en relación a sus ingresos, y eso ya no entra dentro de los límites bancarios. Los bancos van a ser más estrictos dando crédito", resume Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.
Bernardos avisa de que los que más sufrirán este endurecimiento son los jóvenes: "Serán los grandes perjudicados. No les van a dar créditos por falta de solvencia".
6. El precio: un balón que no para de hincharse
Bajos salarios, inestabilidad laboral, aumento del coste de vida, encarecimiento de la financiación... Todos son factores que hacen más costosa la compra de una vivienda, pero es que los propios precios no dejan de subir.
"El alto precio de la vivienda expulsa del mercado a este colectivo de rentas bajas y socioeconómicamente vulnerable", observa Matos.
El precio de los pisos lleva 9 años subiendo sin parar, y en algunas ciudades ya supera los máximos de la burbuja inmobiliaria. Y es en las ciudades con la vivienda más cara donde los jóvenes pueden aspirar a mayores oportunidades laborales, por lo que la posibilidad de compra se desvanece.
"Aunque los salarios juveniles se hayan incrementado levemente en los últimos años (en parte por el aumento del salario mínimo), el precio de la vivienda se ha encarecido a un ritmo mucho más rápido y brusco", comenta Matos. En el caso de la compra, el precio ha crecido un 23% desde 2017, y en el caso del alquiler un 39% en los últimos 5 años.
"Sin ahorros previos y sin estabilidad laboral, estos jóvenes se ven obligados a desechar la opción de comprar, debido a que las entidades financieras no les conceden préstamos hipotecarios. Abocados a alquilar, los jóvenes de hoy en día se encuentran con un mercado del alquiler sin rotación, hermético y de muy difícil acceso", lamenta Matos.
No en vano, la actividad de los jóvenes en el mercado de la vivienda no para de caer, según datos de Fotocasa: si en 2022 la participación era del 55% de los jóvenes de entre 29 y 34 años, este año ha caído ya al 45%, nueve puntos menos.
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