Guía para pedir una hipoteca en 2023: una travesía por el desierto con préstamos más caros, prisas por miedo a subidas de tipos y más pegas para conseguir luz verde del banco

Embarcarse en la compra de una vivienda es una misión tortuosa: a la fase de criba le siguen las visitas, las ofertas y las contraofertas, o el sudoku de gastos que hay que tener en cuenta en la compra de una casa para afrontar el primer desembolso. Ello sin olvidar la fase de las hipotecas: un auténtico roadshow de banco en banco buscando la mejor oferta.

Pues bien, la tarea de comprar vivienda en 2023 aumenta varios niveles de dificultad, básicamente por los cambios sufridos por las hipotecas. 

La inflación, la guerra en Ucrania y las subidas de tipos de interés se han convertido en las grandes amenazas para la economía; 3 fenómenos interrelacionados que, este año, también marcarán el devenir del mercado hipotecario. En Business Insider España analizamos las claves para entender qué pasará con las hipotecas en 2023.

En comparación con años anteriores, pedir una hipoteca en 2023 será una travesía por el desierto, con préstamos más caros en el menú, prisas por el temor a nuevas subidas de tipos, y más pegas a la hora de conseguir luz verde del banco. 

"Nuestro mercado se enfrenta a demasiadas incertidumbres derivadas del conflicto bélico, la crisis de materias primas y el coste de los combustibles y suministros energéticos. Estos factores han provocado una rotura del equilibrio alcanzado en la recuperación tras la pandemia", resume Josep Vera, director de Desarrollo de Negocio en Hipotecas.com.

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Pedir un préstamo será más caro

Contratar una hipoteca en 2023 será más caro, debido al encarecimiento de los tipos de interés.

Uno de los primeros efectos de la subida de tipos se observa en el precio de las hipotecas. Con el último anuncio del BCE, que subió tipos un 0,5% más en diciembre, las hipotecas a tipo variable podrían encarecerse hasta en 4.700 euros al año, y las nuevas a tipo fijo también serán más caras que antes.

"Tras la subida de diciembre, los ciudadanos a quienes les toque revisión en el mes de enero o en adelante verán cómo su cuota se ha incrementado", explican desde Fotocasa. Según cálculos del portal, los ciudadanos con hipotecas variables tendrán que afrontar un gasto de entre 160 y 390 euros más al mes, lo que supone de 1.900 a 4.700 euros al año.

Pero la subida de tipos también afectará a hipotecas de tipo fijo que se están negociando y a las nuevas por contratar. 

Hace un año, en enero de 2022, el euríbor estaba en el -0,47%, rozando mínimos históricos. Nunca antes las hipotecas habían estado tan baratas. Un año después, el principal índice de referencia para las hipotecas pasado a superar el 3%, y esa diferencia se traduce en unos préstamos con intereses más altos.

"Los tipos empezarán el año por encima del 3%, y el escenario más plausible es movernos entre el 4%-4,5% y luego entrar en una meseta que puede durar varios años. Las previsiones del Gobierno hablan de tipos por encima del 3% ya en 2027", estiman desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

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Más pegas para conseguir una hipoteca

No solo están las barreras económicas. En 2023 también será más difícil conseguir luz verde de los bancos para que concedan créditos hipotecarios.

"En el actual escenario de incertidumbre, no solo es que ahora las hipotecas sean más caras (tanto las de nueva suscripción como las existentes a tipo variable que se van revisando) sino que, además, se están endureciendo las condiciones a los solicitantes de hipotecas por parte de las entidades financieras", apunta Basáñez.

El empeoramiento de las perspectivas económicas y la amenaza de una recesión, el hecho de que los préstamos no dejen de encarecerse y requieran mayor margen de solvencia para adaptarse a futuras subidas, y la presencia de una inflación persistente que erosiona el poder adquisitivo han provocado que los bancos cierren el grifo del crédito. 

El resultado es un endurecimiento en las condiciones a la hora de obtener una hipoteca. "Con la subida de tipos, hay hogares que se van a situar por encima del 35% de esfuerzo financiero en la cuota hipotecaria en relación a sus ingresos, y eso ya no entra dentro de los límites bancarios. Los bancos van a ser más estrictos dando crédito", resume Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Bernardos avisa de que los que más sufrirán este endurecimiento son los jóvenes: "Serán los grandes perjudicados. No les van a dar créditos por falta de solvencia".

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Un 15% menos de hipotecas que en 2022

Y si contratar una hipoteca cuesta más dinero, lo lógico es que se compren menos pisos y, por tanto, se contraten menos hipotecas. Máxime en un momento en el que el poder adquisitivo mengua a la velocidad de la luz por la inflación.

"En un escenario de tipos que se mueven en el entorno del 4%, vamos a ver una ralentización en la compra de viviendas y en la concesión de hipotecas", resumen desde Asufin.

Por lo pronto, quien pensaba comprarse un piso, se lo está pensando dos veces. "El 60% de los compradores se han visto afectados por el cambio de política monetaria y el 24% se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición de vivienda al considerar que las condiciones hipotecarias han dejado de ser atractivas", apuntan desde Fotocasa.

"El año 2022 ha sido muy positivo en cuanto a volumen de compraventa de viviendas y la suscripción de créditos hipotecarios. En lo últimos meses, se constata que se está produciendo una ralentización de esta situación y, sin duda, todos los analistas coinciden que al menos en el primer semestre de 2023 continuará esta dinámica", corrobora José María Basáñez, presidente de Tecnitasa.

Desde la tasadora esperan que el segmento de hipotecas pueda reducirse en 2023 hasta un 15% con respecto al año 2022, lastrado por las menores ventas de vivienda.

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¿El retorno de los tipos variables?

 En 2009, el 96,6% de los créditos hipotecarios se firmaban a tipo variable, y sólo un 3,4% de los compradores se decantaban por la hipoteca a tipo fijo. En 2022, la balanza dio un vuelco: el tipo fijo llegó a dominar el 73% de los préstamos concedidos, la cifra más alta de la historia en España, frente a un 27% de créditos a tipo variable.

Esta fiebre por el tipo fijo se daba, básicamente, porque como los tipos de interés estaban por los suelos, tanto al banco como al cliente les compensaba contratar este tipo de préstamo. Al primero, para ganar margen; al segundo, para asegurarse un crédito barato en el largo plazo. 

Pero conforme los tipos empezaron a subir, el tipo fijo dejó de ser una opción atractiva para el consumidor. Ya no es posible encontrar tipos fijos al 1%, como hace un año, y la mayoría de entidades bancarias sitúa sus ofertas por encima del 2,5%, y seguirán subiendo.

"El euríbor no deja de subir, acumulando una subida cercana al 3%, y los tipos fijos han seguido esta misma tendencia, provocando que se reduzca la oferta de este tipo de hipotecas en el mercado", explica Vera.

Este encarecimiento de los tipos fijos, de hecho, ha puesto en jaque el plan del Gobierno para aliviar las cargas hipotecarias.

A finales de noviembre, el Gobierno anunció un acuerdo con la banca para aliviar la carga hipotecaria de los hogares vulnerables (con ingresos de hasta 29.400 euros al año). El acuerdo básicamente abarataba los costes para cambiar de hipoteca variable a fija. El problema es que, atendiendo al rally del euríbor, estas rebajas ya no son tan atractivas. 

Ahora mismo, el interés de los préstamos a tipo variable (en el entorno del 1%) es más barato que el que supondría contratar ahora (o cambiarse a) una hipoteca de tipo fijo, después de que el euríbor se disparara al 2,8% de noviembre. No había estado tan alto desde 2008.

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 En cuanto al tipo variable... el peso de los préstamos a tipo variable está aumentando más en los últimos meses, ante las restricciones que los bancos están poniendo a la concesión de hipotecas a tipo fijo. 

Pero se ha convertido en una alternativa de alto riesgo: por mucho que se contratara un tipo muy competitivo, al ritmo al que se están dando las subidas del BCE, todo apunta a que seguirá encareciéndose, y es se traducirá en cuotas hipotecarias inflándose significativamente.