Guía para pedir una hipoteca en plena subida de tipos y no morir en el intento

Una inflación descontrolada y unas economías muy calientes. Una subida de tipos histórica en Estados Unidos y un Banco Central Europeo que mide cada palabra para anticipar que también habrá subida en Europa, pero sin dejar claro ni cuánto ni cuándo. Unos bancos que ya se están curando en salud encareciendo los préstamos, y los compradores de vivienda, que ya lo notan en el precio de las hipotecas.

Ese es más o menos el resumen de lo que está pasando en el escenario monetario e hipotecario, y lo  que conviene comprender antes de embarcarse en la compra de una vivienda.

La presidenta del BCE, Christine Largarde, dejó caer la semana pasada que la subida de tipos podría llegar este mismo julio. Se vienen curvas en el mercado hipotecario.

"Con más de 36.000 hipotecas firmadas en febrero de 2022 y un año de aumentos en las firmas de estos préstamos, una subida de tipos puede afectar a una gran cantidad de españoles", avisan desde Fotocasa. 

Business Insider España ha preparado una guía de preguntas y respuestas para poder pedir una hipoteca en 2022 y no morir en el intento.

¿Qué es el euríbor?

Empecemos por el principio. El euríbor es el índice que mide la media de los tipos de interés de las entidades financieras europeas. En otras palabras: el termómetro que determina si los préstamos se encarecen o son más baratos.

El euríbor llevaba 6 años en negativo y en mayo de 2020 empezó a caer a plomo coincidiendo con el bazuca de liquidez lanzado para hacer frente a crisis del COVID-19. Nunca antes las hipotecas habían estado tan baratas como entonces, con unos tipos de interés en mínimos históricos.

La semana pasada, por primera vez desde enero de 2016, el euríbor regresó a terreno positivo: un 0,013 en abril. Esto significa que los bancos han empezado a encarecer los préstamos hipotecarios.

"Ha pasado lo que tenía que pasar. Lo que era una anomalía es habernos mantenido tanto tiempo en valores negativos. Pero ha pasado de golpe y el porrazo siempre duele", resume Carles Solé, gerente de formalización hipotecaria en Tecnotramit.

¿Por qué sube el euríbor si el BCE todavía no ha subido tipos?

Porque una cosa es la subida oficial de tipos y otra diferente las subidas que las entidades bancarias van aplicando. 

La subida oficial la fija el Banco Central Europeo y afecta en primera instancia a los bancos, porque determina el precio al que el BCE les presta el dinero (o se lo guarda). 

Por el momento, el BCE no ha dejado claro cuánto subirá tipos, pero todos los analistas descuentan que más pronto que tarde va a ocurrir, y por eso los bancos ya se han curado en salud: como saben que les va a costar más caro tomar dinero prestado del BCE, han empezado a cobrar más por el que prestan ellos. El resultado es que las hipotecas ya son más caras sin que la subida de tipos sea oficial.

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¿Cuándo y cuánto subirán los tipos oficiales?

Lo que llevó a los bancos a encarecer los tipos era la previsión que anticipaba la subida del BCE. 

Hasta ahora, la política monetaria del BCE había consistido básicamente en darle a la rueda de fabricar billetes e inyectarlos en el mercado a través de compras masivas de deuda. En eso, y mantener barato el precio de los préstamos para asegurar que el crédito fluyera. El objetivo era mantener el impulso de unas economías golpeadas por la pandemia y a una inflación que no remontaba.

Pero ahora que la inflación arde, mantener tipos en tasas negativas era como echar gasolina a una economía ya inflamada.

Cuándo: este mismo año

"El escenario de consenso es que haya un par de subidas este año y el que viene, y los bancos ya están descontándolas", explicaba esta semana el responsable de banca particulares de Caixabank, Ramón Faura, en unas jornadas organizadas por Fotocasa.

Los analistas coinciden: para finales de este año, el BCE habrá aprobado 2 subidas. "Todos hemos descontado que va a suceder 2 veces, y que puede llegar hasta 4 entre este año y el que viene", coincide la coordinadora de desarrollo de negocio de Abanca, Rocío Rodríguez Sánchez.

Cuánto: No más de un 0,75

La previsión mayoritaria es que la subida alcance el entorno del 0,4 en 2022 y suba al 1 en 2023. "No será superior al 0,75 este año", añade Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

¿Cuánto puede encarecerse mi hipoteca en 2022?

En dinero contante y sonante, si trasladamos la subida del 0,4 del consenso de analistas a una hipoteca tipo de unos 100.000 euros, estaríamos hablando de 25 euros más de cuota. Unos 300 euros adicionales al cabo del año. 

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¿Puede haber una subida de tipos de golpe?

Nadie tiene una bola de cristal, pero si el BCE subiera tipos de golpe sería un auténtico desastre y, precisamente por eso, nadie espera que pueda ocurrir. Básicamente porque una subida repentina sería echar un jarro de agua fría en unas economías doblemente golpeadas: por el COVID-19 y por la guerra.

"Si el BCE subiera tipos de interés rápido, sería un suicidio; por eso se esperan crecimientos muy moderados y más tardíos", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers. 

"Mientras los tipos suban muy poquito, no hace daño, son rasguños. Aquí el problema siempre es subirlos de golpe", coincide Bernardos. 

¿En qué tienen que fijarse los compradores?

Para Echavarren, hay 2 indicadores sobre los que conviene mantener el foco puesto, dependiendo de si eres particular o inversor:

"El particular, lo que tiene que mirar, es cómo sube el euríbor y el precio de la vivienda. Mientras el precio de la vivienda suba más que los tipos de interés, no hay mayor problema. Los inversores, por otro lado, tienen que mirar las rentabilidades del bono español y la inflación".

¿Caerá la demanda de vivienda?

La escalada de tipos ha comenzado, pero las entidades financieras andan con pies de plomo. El miedo es que, si suben mucho los tipos y las hipotecas se encarecen demasiado, se pueden cargar la demanda de vivienda.

"Creemos que una subida de tipos sí puede frenar la concesión de hipotecas, pero no va a ser un cambio de tendencia relevante", apunta la coordinadora de desarrollo de negocio de Abanca, Rocío Rodríguez Sánchez. 

Lo que ocurre es que las ventas de vivienda, y por ende, de hipotecas, llevan meses creciendo a toda velocidad, al calor del despertar de la demanda y las operaciones acumuladas tras la pandemia y de un entorno de tipos de interés en mínimos históricos. Pero en algún momento podría empezar a tocar techo.

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La firma de hipotecas creció a ritmos cercanos al 40% en 2021, pero en los primeros meses de 2022 se ha pasado a la mitad. "Pasar de un 19% a una cifra de un dígito a finales de año sigue siendo positivo", añade Rodríguez.

¿Hay riesgo de que la banca cierre el grifo de crédito?

Los representantes de CaixaBank, ING, BBVA y Abanca lo descartan. No obstante, todo depende de cómo evolucione la economía al albur de la inflación, la política monetaria y el conflicto bélico durante los próximos meses.

"Estoy segura de que se van a seguir concediendo hipotecas. La política de riesgo de los bancos ya está teniendo en cuenta una posible subida de tipos. Puede suceder que el esfuerzo de los hogares sea mayor y la demanda caiga, pero desde el punto de vista de la banca no se va a cerrar el grifo", asegura Cristina de Marcos, responsable de área de hipotecas en ING.

¿Y de impago por parte de los clientes?

El Banco de España ha alertado del riesgo de que la escalada energética comprometa la capacidad de pago de los hogares. Todo esto en un contexto de desaceleración en el que incluso algunas economías europeas podrían entrar en recesión, como ha avisado el FMI. 

El peligro es que lo que hasta ahora era una coyuntura económica de recuperación, con liquidez y ayudas fiscales fluyendo, se convierta de un día para otro en una recesión, con tipos subiendo y retirada de estímulos. En este contexto, algunos hogares podrían tener dificultades para hacer frente al pago de su hipoteca.

"Actualmente no vemos un riesgo de impago. Todas las entidades ya estresamos los tipos para posibles subidas que puedan darse", señala Rodríguez. 

Faura, por su parte, explica que actualmente el esfuerzo de los hogares para hacer frente al pago de su hipoteca está de media en un 33% de sus ingresos. "Si tuviéramos en cuenta la expectativa de subida de tipos al 1,5 en 2 años, esa tasa subiría al 39%, pero seguiría siendo razonable".

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¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

Cada vez más entidades financieras están reformulando su oferta de hipotecas. Algunas están encareciendo los préstamos a tipo fijo; otras, ponen los variables a precio de derribo, y hay quien opta por las 2 cosas a la vez.

Pero, ¿qué se esconde detrás de esta estrategia? ¿Lo que conviene al banco es lo mismo que conviene al cliente? No tiene por qué.

Con el euríbor en valores negativos, los bancos apenas podían sacar margen de beneficio de los préstamos a tipo variable, que estaban por los suelos. Conseguir clientes que se decantaran por el tipo fijo en un país de préstamos variables se convirtió en su gran apuesta para rascar algo de margen. Y se consiguió.

En 2009, el 96,6% de los créditos hipotecarios se firmaban a tipo variable y sólo un 3,4% de los compradores se decantaban por el tipo fijo. Hoy, la balanza ha dado un vuelco: el tipo fijo ya domina el 70,4% de los préstamos concedidos, frente a un 29,6% de créditos a tipo variable.

Antes se incentivaba el tipo fijo porque daba más margen, al menos en los primeros años. Pero ahora está claro que, ante la certeza de una subida del BCE, a los bancos ya no les interesa tener préstamos a tipo fijo porque les hacen perder dinero y margen en la cuenta de resultados.

Una hipoteca a tipo variable es aparentemente más barata. Pero ahora que todas las voces apuntan a una subida de tipos de magnitudes inciertas, lo que hoy parece tirado de precio, mañana puede subir, y no se sabe cuánto.

Una hipoteca a tipo fijo, en cambio, es más cara (y conforme pasen los meses el precio subirá todavía más). Sin embargo, el que la contrata se asegura de tener blindado el precio durante la vida del crédito.