Fiebre hipotecaria por el tipo fijo: "Está habiendo muchísimo movimiento, la gente se está cambiando de variable a fijo por miedo al euríbor"

Una mujer pasa ante un anuncio de hipotecas en una sucursal bancaria
Reuters

La gente empieza a pedir hipotecas a tipo fijo al grito de sálvese quien pueda, y quienes ya tenían un préstamo a tipo variable buscan como locos el botón para volver al pasado o, en su defecto, la fórmula para sumarse cuanto antes a la fiebre del tipo fijo. 

"Está habiendo muchísimo movimiento en las hipotecas. La gente se está cambiando al tipo fijo", explica Patricia Suárez, presidenta de Asufin (la Asociación de usuarios financieros). 

Primero fue por miedo a que subieran los tipos de interés, cuando el Banco Central Europeo auguraba un cambio histórico en su política monetaria, con el objetivo de embridar una inflación galopante

Después, porque los tipos ya estaban subiendo, y más rápido de lo esperado (en julio, la subida aprobada por el BCE fue el doble de lo inicialmente anunciado). Y ahora, porque el BCE ha dejado claro que va a pisar a fondo el acelerador.

El pasado viernes, lo que parecía un cambio prudente en la política del organismo se convirtió en un giro de 180 grados: ya no hay cautela a la hora de tomar medidas, ahora el BCE pide contundencia, y es este mismo mes cuando veremos el resultado en la subida de tipos que aprobará la semana que viene.

"Lo que está sucediendo estos últimos días es una locura", observa Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. 

No sólo hay un aumento de nuevas hipotecas a tipo fijo. "También hay un aumento bestial de gente con hipotecas ya contratadas consultando cómo cambiarse de variable a fijo".

"Desde la subida estrepitosa del Euribor, y más en este mes de agosto, estamos teniendo un aumento de consultas para pasar las hipotecas de tipo variable a tipo fijo", confirma Silvia Escámez, CEO de la gestora hipotecaria Finteca.

El problema que se encuentran estos clientes con préstamos ya contratados, matiza Bernardos, "es que el banco les va a decir que no les da fija, o que se la da, pero a un tipo que no les compensa cambiarse".

"En los 4 años que llevamos tramitando hipotecas, el 90% eran a tipo fijo. Solo el 10% han sido a tipo variable, ahora esos clientes, podemos decir que prácticamente el 50% de estas nos están solicitando cambiarlas de entidad a tipo fijo, ya que las propias entidades no están ofreciendo tipos tan competitivos como son las condiciones para captar cliente nuevo", confirma Escámez.

No todo el mundo puede cambiarse, coincide Suárez: "ahora las hipotecas ya no tienen un tipo fijo tan atractivo como el que ofrecían cuando el euríbor estaba en negativo".

El euríbor es el índice que mide la media de los tipos de interés de las entidades financieras europeas. En otras palabras: el termómetro que determina si los préstamos se encarecen o son más baratos. 

Desde el anuncio del BCE, el euríbor está subiendo como la espuma. Cerró agosto por encima del 1,7% y con una tasa media del 1,2%. Esto significará el mayor encarecimiento de las hipotecas en tasa anual desde el año 2000.

Qué es el euríbor y cómo afectan sus cambios a tu hipoteca

En diciembre de 2021, el euríbor estaba en el -0,5%, rozando mínimos históricos. Nunca antes las hipotecas habían estado tan baratas como entonces. En cuestión de meses, este índice se ha disparado hasta alcanzar el 1,22% de media en agosto.

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Esto significa que los bancos han empezado a encarecer los préstamos. Al principio, lo que llevó a los bancos a subir las hipotecas era la previsión que anticipaba la subida oficial del Banco Central Europeo (BCE). 

En abril, el organismo todavía no lo había hecho oficial, pero los mercados descontaban el anuncio. Ese mes, antes de que el BCE abriera la boca, el euríbor entró en terreno positivo por primera vez en 5 años. 

Desde entonces, la escalada del euríbor ha sido exponencial. En parte porque la inflación no da tregua, y ha puesto al BCE contra las cuerdas. 

El BCE es el encargado de mantener la estabilidad de precios, y está claro que, desde hace meses, los precios están descontrolados, poniendo en jaque el papel del organismo. Subir los tipos de interés o, lo que es lo mismo, encarecer el crédito, es la fórmula tradicional de la que los bancos centrales se sirven para frenar la inflación. 

Y si ésta sigue subiendo, toca apretar todavía más las tuercas. Es lo que está ocurriendo ahora. En julio, viendo que la inflación estaba prendiendo fuego a las economías europeas a un nivel no visto desde la crisis del petróleo de los años 80, la presidenta del BCE, Christine Lagarde, sorprendió una subida de tipos mayor de la esperada: el doble de lo anunciado inicialmente.

El giro en la política monetaria del BCE fue todavía más radical durante la última reunión de banqueros centrales en Jackson Hole. Si hasta ahora el organismo europeo se había mostrado cauto en su respuesta, frente a la contundencia de la Reserva Federal en EEUU, ahora ha dado un giro de 180 grados, sumándose a la postura estadounidense de actuar rápido y con contundencia. 

Y ante una expectativa de mayor subida de tipos, la respuesta de los bancos no se ha hecho esperar. En cuestión de días, el euríbor ha pasado del 0,9% de julio al 1,22% de agosto, y los inversores calculan que podría cerrar el año alcanzando el 1,9%.

Esto significa que el precio al financiar las hipotecas está subiendo como la espuma (aunque sigue lejos del 5,4% que llegó a alcanzarse en 2008, cuando tocó su máximo histórico). Y el temor a que continúen encareciéndose es lo que ha llevado a los clientes a lanzarse por los tipos fijos.

Guía para pedir una hipoteca en plena subida de tipos y no morir en el intento

¿Por qué hay fiebre por el tipo fijo?

Hasta hace unos meses, escoger entre tipo fijo y variable era una decisión difícil para muchos. Los tipos fijos estaban históricamente bajos, por lo que eran una opción segura y de bajo riesgo, pero el tipo variable ofrecía hipotecas con intereses muy atractivos. Esto ha cambiado radicalmente con la subida del euríbor.

La diferencia entre una hipoteca a tipo fijo y a tipo variable es que, mientras que con el tipo fijo el cliente se asegura de tener blindados los intereses durante la vida del crédito; el interés de las hipotecas a tipo variable va cambiando en función de la evolución del euríbor. 

Los préstamos variables son más atractivos en momentos de tipos bajos, ya que su diferencial (la tasa fija que se paga) es menor que el que ofrece el tipo fijo. Pero a ese diferencial hay que sumar el euríbor, lo que significa que, cuando el euríbor está en niveles muy bajos, el préstamo sale barato, pero cuando sube...

"Sí, están aumentando las peticiones de hipotecas a tipo fijo", apunta Leopoldo Torralba, adjunto a Economista-Jefe de Arcano

"Es razonable pedirlo cuando los tipos a 25 años de las mismas son inferiores a los estimados como razonables a largo plazo, si se hicieran a variable. Estos serían en torno al 3% y por ello tiene sentido hacer hoy hipoteca fija, por ser de momento a tipos inferiores a dicho 3%", añade Torralba.

En 2009, el 96,6% de los créditos hipotecarios se firmaban a tipo variable y sólo un 3,4% de los compradores se decantaban por el tipo fijo. Hoy, la balanza ha dado un vuelco: en junio de 2022, el tipo fijo ya domina el 73% de los préstamos concedidos, la cifra más alta de la historia en España, frente a un 27% de créditos a tipo variable.

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Una hipoteca a tipo variable es aparentemente más barata en momentos de tipos bajos. Pero ahora que el BCE ha confirmado varias subidas de tipos de magnitudes inciertas, lo que hoy parece tirado de precio, mañana puede subir, y no se sabe cuánto.

Por ejemplo, con la última subida del euríbor, quien tuviera su hipoteca variable actualizada con el índice de agosto, sufrirá un aumento en su cuota mensual de 120 euros.

Una hipoteca a tipo fijo, en cambio, es más cara (y conforme pasen los meses el precio subirá todavía más). Sin embargo, el que la contrata se asegura de tener blindado el precio durante la vida del crédito.


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