La vivienda se desinfla por la inflación, la subida de tipos y los fantasmas de la burbuja: qué va a pasar con el mercado residencial en la segunda mitad de año, según los expertos

Sólo hay 2 formas de reducir el tamaño de un globo: pinchándolo o dejando que se escape el aire. En el caso de la vivienda, justo cuando parecía que iba a explotar, ha empezado a desinflarse. 

En 2022 se vendían tantas viviendas como en el boom inmobiliario y ahora el precio también experimenta la mayor subida desde 2007, en el clímax de la burbuja. 

Sin embargo, las aguas podrían calmarse antes de que acabe el año, como también parece que va a ocurrir con el resto de la economía. Los expertos consultados por Business Insider España coinciden en que, en los próximos meses, la burbuja en la vivienda dejará de hincharse.

Por el momento, no lo parece. Entre enero y marzo, justo antes de que estallara la guerra en Ucrania, se vendieron 165.000 pisos en España. 

"En el primer semestre, hemos visto un mercado inmobiliario en sexta marcha y acelerando, era muy peligroso. Pero parece que ha reducido y eso es una buena noticia", explica Gonzalo Bernardos, profesor titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

En abril, por ejemplo, el incremento fue del 12% respecto al año pasado. Sin embargo, hubo una caída a nivel mensual: se vendieron un 20% menos de viviendas que en marzo.

Hay 3 causas que explican el cambio: un fenómeno adverso (la inflación), una acción para controlarlo (subida de tipos) y una reacción de los mercados y los consumidores (el miedo). La consecuencia, sin embargo, es única: se espera un bajón de la demanda en la segunda mitad del año.

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La demanda todavía no se ha dado cuenta 

El mercado ha cambiado, pero los efectos todavía no se notan. 

Las perspectivas apuntan a una guerra larga y un invierno frío en los mercados europeos, con varios países en riesgo de entrar en recesión. En España, la bolsa de más de 85.000 millones de euros de ahorro durante la pandemia se ha ido vaciando durante 2021 y 2022 por la escalada de la inflación y la subida de tipos de interés sólo puede mermar ese consumo.

Los primeros meses del año fueron récord en ventas desde la burbuja. La postal ahora mismo es que las compras de extranjeros están recuperando niveles preCOVID al calor de una campaña de verano históricamente buena y, en cuanto a la demanda nacional, continúa anestesiada por las medidas para recuperarse de la pandemia, primero, y para capear el impacto de la guerra, después.

En este primer semestre, "ya está todo el pescado vendido", apunta Yolanda Fernández, directora de Estudios de R.R. Acuña.

Esto significa que el mercado continuará unos meses con la inercia y, por lo menos hasta septiembre, los datos de ventas serán positivos. "La demanda no se ha dado cuenta todavía de lo que está cambiando el mercado. La percepción irá cambiando poco a poco en el segundo semestre y el año que viene", afirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers. 

"Las revisiones hipotecarias, cuando de verdad harán mella, serán el año que viene", coincide Fernández.

1. La inflación: menos dinero en el bolsillo

La inflación lleva meses abriendo un agujero en el bolsillo de los hogares españoles, por donde se escapa el poder adquisitivo. Con menos dinero para comprar lo mismo, toca hacer malabares para reducir el gasto y comprar una vivienda pasa de ser una voluntad a una ocurrencia.

Según recuerda Echavarren, los expertos calculan que el aumento de la inflación está implicando un gasto adicional de 3.000 euros al año por familia: 250 euros más al mes.

Esto agudiza todavía más el problema de acceso a la vivienda, sobre todo para las rentas medias y bajas, y a medio plazo elevará el porcentaje de ingresos que tienen que destinar las familias para la compra de una vivienda. "Estamos en el 33%, pero vamos camino de llegar al 40%", añade Echavarren.

"La incertidumbre acerca de la evolución de la economía puede generar dudas sobre la evolución de los ingresos y del poder adquisitivo del hogar", apuntan desde el Servicio de Estudios de Tinsa.

Los hogares, advierten desde Tinsa, pueden terminar posponiendo "sus decisiones de compra de vivienda, al mismo tiempo que se puede dificultar el acceso a una hipoteca, dado que la incertidumbre incrementa la percepción de riesgo también para el prestamista, que puede endurecer sus criterios de concesión".

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Pero la escalada de precios no sólo afecta a las familias. Desde Tinsa explican cómo el incremento continuado de los costes de construcción también está encareciendo la producción de nuevas viviendas, hasta el punto de que se está paralizado el inicio de nuevas promociones. "Algunos incluso han devuelto señales a compradores y están esperando a que haya mayor certidumbre de si el incremento de costes es eventual o ha venido para quedarse", avisa Echavarren.

El resultado son viviendas nuevas más caras pero no sólo. El encarecimiento de la obra nueva se está extendiendo como una onda expansiva y ya ha disparado el precio de todas las tipologías, incluida la usada.

"Todo este ajuste de presupuestos demora la producción de obra nueva y conlleva posponer los plazos de entrega, de forma que, si la demanda en una zona se mantiene activa y la oferta de vivienda total es insuficiente, se pueden tensionar al alza los precios de la vivienda usada que se esté ofertando", confirman desde Tinsa.

2. Subida de tipos: hipotecas más caras

Hay menos dinero en el bolsillo, el precio de los pisos sigue subiendo y, al mismo tiempo, la financiación necesaria para comprar también es más cara.

Hasta hace nada, la banca concedía hipotecas a tipo fijo históricamente bajas, pero todo eso está cambiando. El Banco Central Europeo (BCE) ya ha puesto fecha y cantidad a la primera subida de tipos: será en julio y de 0,25 puntos.

Hasta entonces, comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, "los ciudadanos han aprovechado el momento de condiciones hipotecarias anómalas a tipo fijo y lo han exprimido al máximo durante el primer trimestre del año".

Pero la noticia del BCE ha revolucionado el mercado financiero. Los bancos ya llevaban meses anticipando la subida, aumentando poco a poco los tipos, y ahora el euríbor se ha disparado.

Y lo ha hecho en cuestión de 3 semanas. "Hemos pasado del 0,4% al 1,17%, que es lo que la banca esperaba que subiera en 2 años. Eso, en una hipoteca media, supone un incremento de pago para una familia de unos 1.200 euros al año", apunta Echavarren.

"Aunque la primera subida oficial sea en julio, extraoficialmente las entidades financieras ya se han apresurado a cambiar su estrategia abaratando las hipotecas variables e incrementando las fijas desde marzo. Este cambio ya ha hecho que las cifras de transacciones cerradas presenten una ligera moderación", añade Matos.

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Por otro lado, advierten desde Tinsa, "ante el cambio hacia una política monetaria contractiva, la percepción de riesgo puede aumentar y los criterios de concesión de hipotecas por parte de las entidades financieras se pueden endurecer".

Eso significa básicamente que, quien estaba haciendo esfuerzo para llegar a una vivienda, lo tiene todavía más complicado. 

En ciudades como Madrid, el efecto de caída de la demanda se verá disimulado por un mercado muy atractivo y con poca oferta, pero en otras ciudades puede traducirse en un ajuste en la compra de vivienda que termine repercutiendo en caídas de precio. "La sensación de dificultad en el pago de la hipoteca se incrementará el año que viene", añade Echavarren.

Teresa Marzo, CEO de Elix, orienta la mirada hacia los mercados que más interés suscitan entre los inversores: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia o Bilbao.

3. El miedo: los fantasmas regresan al inmobiliario

Junto a 2 hechos —la escalada de la inflación y las consecuencias de una subida de tipos—, hay un último efecto, pero es psicológico: el miedo.

"La gente tiene miedo. Los hogares no están seguros de si puede haber una crisis y los promotores tienen miedo de arruinarse. Ese miedo está paralizando el mercado", resume Bernardos.

En su opinión, estamos en un momento psicológico: "La percepción de cómo va la economía es cada vez peor. Eso genera dudas sobre cómo va la propia economía familiar y, al generar dudas, decides retrasar el proceso de compra de vivienda y esperar".

No todo el mundo reaccionará igual, y esto se traducirá en un cambio en la composición de la demanda de vivienda. Si entre 2021 y la primera parte de 2022, la demanda de reposición dio un estirón, "ahora el comprador que más comienza a ganar terreno es el que busca invertir para paliar los efectos de la inflación. El que se frena es el que tiene impedimentos económicos o una situación laboral que le imposibilita acceder a una vivienda en propiedad", apunta Matos.

"Hay interés de inversores institucionales por nuestro país. Hay capital y quieren invertir, y la subida de tipos no va a ser tan extrema como para impactar en esta tendencia", coincide Marzo.

"Los fantasmas regresan al inmobiliario: los promotores tienen miedo, la demanda de reposición tiene miedo. Ven fantasmas por la crisis de 2008", añade Bernardos.