'Spain is different': ¿Cuándo caerá el precio de los pisos en España?

En las últimas semanas, la pregunta qué va a pasar con la vivienda y el precio de los pisos es sólo una entre el millón de incógnitas lanzadas a un horizonte de incertidumbre.

El Banco Central Europeo (BCE) despejó recientemente la incógnita, al estimar una caída de precios del 5%, por cada subida de un punto de los tipos de interés. Según el organismo, el precio de la vivienda podría caer en la eurozona un 9% en los próximos 2 años. 

Desde que el organismo dio un giro radical en su política monetaria y comenzó a subir los tipos de interés a toda prisa, el euríbor está subiendo como la espuma. Cerró agosto por encima del 1,7%, y ahora amenaza con terminar septiembre por encima del 2%. Esto significa el mayor encarecimiento de las hipotecas en tasa anual desde el año 2000.

El mordisco de la inflación y la subida de tipos sobre el poder adquisitivo, sumados a la cada vez más probable recesión económica, "deberían enfriar el mercado, reducir la demanda y contener los precios, aunque todavía su impacto no se ha percibido en el mercado", augura Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

Pero, ya se sabe, Spain is different en muchas cosas... Y el inmobiliario no tiene por qué ser una excepción. 

El mercado residencial español parte de condiciones muy diferentes a las de sus socios europeos. En Business Insider España analizamos con expertos del sector por qué el precio de la vivienda podría resistir mejor en España que en otros países (lo cual no significa que no pueda sufrir ajustes). 

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Sin burbuja a la vista

"Lo que dice el BCE no se aplica a España. En otros países, los precios están tan altos que el shock puede ser fuerte, pero aquí venimos de tocar suelo", resume José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra.

Si hace algo más de una década fue el sur de Europa, con España a la cabeza, quien sufrió los peores efectos del pinchazo de la burbuja inmobiliaria; ahora que el futuro de la economía se nubla, el boom se concentra en el norte y centro de Europa, aunque va más allá del Viejo Continente.

En 2019, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) envió recomendaciones a Luxemburgo, Dinamarca, Holanda, Suecia y Noruega para que tomaran cartas en el asunto y corrigieran las vulnerabilidades en el sector. En febrero de este año, las advertencias también han llegado a Alemania, Austria o Hungría.

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En España, la situación es diferente. Es cierto que, actualmente, los precios superan ligeramente niveles de equilibrio, tal y como ha advertido el Banco de España. Pero es en áreas muy puntuales donde el mercado se ha recalentado. 

El estallido de la burbuja inmobiliaria hizo caer a plomo los precios en España, mucho más que en otros países. Esta diferencia en la pendiente provoca que, en este tiempo, y a pesar de llevar años encareciéndose, la vivienda no ha llegado a máximos de 2007. 

Básicamente porque, desde el estallido, el mercado parte del subsuelo de precios. La vivienda todavía está un 34% por debajo del precio máximo alcanzado en 2007, según datos de Fotocasa. "Sería excepcional que viésemos bajadas abultadas, cuando todavía los precios no se han recuperado de la anterior crisis", señala María Matos, directora de Estudios y portavoz del portal.

Las hipotecas no provocan indigestión (todavía)

En segundo lugar, está el esfuerzo financiero para comprar una vivienda. A diferencia del alquiler, donde el boom de precios ha llevado la tasa de ingresos que un hogar debe destinar a pagar su renta a niveles preocupantes en grandes capitales, esta situación no se replica en el caso de la compra.

"A pesar de las subidas de tipos de interés previstas, las perspectivas razonables a medio plazo en empleo y salarios y el reducido peso de los intereses en la cuota mensual hipotecaria, implican que la ratio de esfuerzo hipotecario no vaya a alcanzar niveles demasiado exagerados", explica Leopoldo Torralba, economista jefe de Arcano Partners.

Ese indicador es el que muestra si estructuralmente las casas estarán caras o no en próximos trimestres. "Creemos que no lo estarán significativamente (por tanto, los precios no tienen por qué caer)", añade Torralba. 

En el segundo trimestre de 2022, los hogares españoles destinan un 31% de sus ingresos para hacer frente a su hipoteca, según datos de Tinsa. Si el esfuerzo hipotecario resiste es, en gran parte también, por el bajo endeudamiento de las familias, muy inferior a las tasas de 2007.

Sin embargo, la inflación y la subida de tipos de interés están agujereando el poder adquisitivo de los españoles. Conforme los tipos sigan subiendo y encarezcan el crédito, las familias tendrán mayores dificultades para hacer frente a la compra de vivienda, y la demanda echará el freno.

La demanda de inversión apuntala el precio

Pero no pasará con toda la demanda, matiza Montalvo: "La demanda de las familias podrá caer, pero el efecto inversor apuntala el precio".

"La vivienda aún genera una rentabilidad razonable frente al bono soberano español (incluso tras las subidas de su rentabilidad) y además cubre razonablemente la inflación. De ahí que pueda haber demanda de inversores que apoye los precios", coincide Torralba.

La escasez de oferta mantiene caliente el mercado

Volvemos al eterno problema de la vivienda en España. La falta de oferta explica que alquilar un piso en grandes capitales se haya convertido en una odisea, y que el precio de venta llegue a superar máximos de la burbuja en algunas ciudades.

Este mapa muestra las ciudades españolas donde el precio de la vivienda ya supera los máximos de la burbuja inmobiliaria

En el escenario actual, la escasez de pisos también servirá para amortiguar eventuales ajustes del valor de la vivienda: aunque la demanda se frene, es probable que la oferta siga sin absorberla, lo que mantendrá la tensión de precios.

Esto se debe, en gran parte, a la crisis de la obra nueva. Si antes de la crisis las viviendas que se construían no llegaban a abastecer la demanda de compra (disparando su precio), ahora, la inflación ha restringido todavía más esa oferta.

El aumento de costes en el sector de la construcción ha disparado el precio de materiales. Eso, ligado a la escasez de mano de obra que sufre el sector, está paralizando promociones, hasta el punto de que ahora mismo hay más viviendas terminadas que visadas. Una anomalía. Y si hay menos oferta, hay menos margen para aumentar las ventas.

En el caso de la obra nueva, además, Mikel Echavarren, CEO de Colliers, no espera que vaya a afectar a precios porque "ofrece unas calidades muy superiores en su construcción y los elementos comunes y que además ha reducido su oferta por la subida de costes de construcción antes de la guerra".

Por lo pronto, los precios siguen subiendo en el residencial. Entre abril y junio, la vivienda se encareció un 8%, según datos del INE. "En estos momentos hay mucha escasez de vivienda, sobre todo en las zonas más tensionadas del país, lo que sigue empujando los precios al alza", observa Matos.

No obstante, hay que matizar que esa tensión de precios se mantendrá en mercados dinámicos. En cambio, la vivienda sí podría sufrir correcciones en municipios con menor demanda, donde los compradores paralicen sus decisiones como consecuencia del impacto de la inflación y el encarecimiento de las hipotecas.

El Índice inmobiliario de Fotocasa, de hecho, ya apunta a descensos muy leves en mercados con baja demanda, como Huesca, Palencia, Zamora o Lugo.