Burbuja 'light': por qué el nuevo 'boom' de la vivienda será diferente al pinchazo de 2008

En los últimos meses se ha extendido el temor a que estemos próximos a una nueva burbuja de la vivienda. Una preocupación razonable, si se observa la evolución de ventas o la escasez de oferta, pero engañosa si se tienen en cuenta ratios de endeudamiento e hipotecas concedidas. 

El mercado de la vivienda en 2021 dista mucho de la imagen de 2008, de grúas en el horizonte y solares a medio construir. Pero el diagnóstico no es tan sencillo como pararse a mirar ambas postales y buscar las 7 diferencias. 

La realidad es que no hay un sólo tipo de burbuja.Todo depende de cómo se infle y de cómo estalle y, en esta ocasión, a diferencia de 2008, podríamos estar frente a una burbuja light.

"Entre los tipos de burbuja que afectan al mercado inmobiliario podemos encontrar 2: las que contagian al sector financiero y las que no", explica Gonzalo Bernardos, profesor titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

En pleno clímax del boom inmobiliario, en 2007, el 70% del crédito concedido por los bancos colgaba de la construcción y la venta de viviendas: cerca de un billón de euros prestados, el 100% del PIB, en manos de un sector a punto de estallar.

"Ahora el problema no son los bancos, entonces sería una crisis financiera. Lo que tenemos delante podría ser una crisis inmobiliaria. Los excesos se pagarían durante un par de años y luego el mercado volvería a la normalidad", añade Bernardos.

2 tipos de burbuja y un precedente a principios de los 90

A lo largo de los últimos 30 años, España ha vivido varias pequeñas burbujas. A principios de los 90, por ejemplo, la subida de tipos provocó que la vivienda se encareciera. Como había más oferta que demanda, el mercado inmobiliario se contrajo: los precios bajaron y cayeron las transacciones, pero como los tipos de interés también bajaron, lo que podría haber sido un estallido se quedó en crisis light.

Curiosamente fue a principios de los 90 cuando el estallido de la burbuja inmobiliaria en Japón provocó una onda expansiva que terminó golpeando al resto de economías avanzadas. Una crisis que se vio agravada por las tensiones en el precio del petróleo y la inflación.

De nuevo, en 2021, las economías inauguran una década con la inflación más alta desde (sorpresa), principios de los 90, y es precisamente por el encarecimiento de la energía. Mientras tanto, esta vez no es Japón, sino China la que podría lanzar al mundo una nueva onda expansiva, si el gigante inmobiliario chino, Evergrande, termina cayendo.

Ahora, "si estallara una burbuja nos encontraríamos con ese tipo de crisis, que se limitaría al inmobiliario. Sería una burbuja light", ilustra Bernardos.

6 diferencias con 2008 y lo que podría pasar ahora

En los últimos meses, en España ya se venden más pisos que en plena burbuja, las hipotecas casi duplican los niveles prepandemia y los precios están ligeramente por encima de su nivel de equilibrio, y seguirán subiendo debido a la falta de oferta, según ha reconocido el propio Banco de España. 

Los indicadores del mercado de la vivienda se acercan cada vez más a 2008 y fue entonces cuando estalló la burbuja. Pero la mayoría de voces del sector descartan que se esté fraguando algo como lo vivido en el último boom. Basta con fijarse en las grandes diferencias que nos alejan de 2008: 

1. Para Ignacio de la Torre, economista jefe y consejero de Arcano Partners, "el mejor método para detectar el riesgo de burbuja es mirar el esfuerzo de compra de una vivienda", que si se encuentra por encima del 35% empieza a estar tensionado. En 2006 era del 46%, ahora está en el 30% o 32%.
2. Ahora, la promoción de vivienda no llega ni a una sexta parte de lo que se producía. En la época del boom, cada año se iniciaban alrededor de 600.000 viviendas, más de lo que construían Alemania, Italia, Francia y Reino Unido juntas. Ahora, apenas se superan las 100.000 unidades (105.000 en 2021, según estimaciones de la Asociación de Promotores Constructores de España, APCE).
3. En lo que va de 2021 (hasta septiembre) se han concedido 312.327 hipotecas, muy lejos de las 976.248 concedidas en los primeros 9 meses de 2007. Síntoma de que ahora los bancos han endurecido los requisitos de concesión para minimizar el riesgo de insolvencia.
4. En 2007, alrededor del 70% del crédito concedido por los bancos se concentraba en el sector inmobiliario. "En 2021, respecto a 2020, el dinero para el crédito no llega al 40%", explica Bernardos.
5. El valor de las hipotecas concedidas no cubre el 150% del precio de la vivienda, como entonces, sino hasta un 80%, en parte por el endurecimiento de la regulación financiera dictado por la Comisión Europea para evitar riesgos que puedan contagiarse al sector bancario, como en la última crisis.
6. El endeudamiento de las familias españolas llegó a suponer el 131% de su renta en 2007. Esto quiere decir que la deuda de los hogares era más elevada que lo que ingresaban. Ahora, ese porcentaje se sitúa en el 62,5%, según datos del Banco de España.

Sin embargo, "esto no quiere decir que los precios no vayan a subir o no puedan subir muchísimo. Subirán pero sin crédito", apunta José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. 

No habría burbuja de crédito, pero sí de precios 

Es el actual boom de ventas el que está inflando el precio de la vivienda. El Banco de España ha reconocido que la vivienda ya es más cara que antes de la pandemia, que el precio supera ligeramente niveles de equilibrio y que seguirá subiendo (por la demanda, por la escasa oferta y por el encarecimiento de los costes de construcción). Por eso, aunque descarta un sobrecalentamiento, sí avisa de que habrá que vigilar si se llega "a niveles de alerta".

Sobre todo porque, a diferencia de la última crisis, ahora no hay tanta oferta como entonces y un desajuste entre poca oferta y mucha demanda puede llevar a una espiral de subidas. 

Esta es la gran diferencia respecto a 2008: la oferta. "En la crisis anterior, el gran aumento de la oferta de vivienda nueva retrasó la generación de la burbuja", sostiene Bernardos.

El problema de ahora es que, con menos crédito, pueda inflarse una burbuja de precios, pero por escasez de oferta. "Si los promotores estuvieran haciendo 300.000 viviendas, te diría que estamos muy lejos de la burbuja. Mi principal preocupación es que, a lo sumo, el año que viene se harán 130.000", añade. 

El temor, por tanto, no está en el crédito, sino en que la escasa oferta en nuevas viviendas caliente precios en obra nueva. Esto expulsaría a la demanda hacia la vivienda usada, donde tampoco hay oferta, por lo que, de rebote, también subirían los precios.

Sin el riesgo financiero, las consecuencias de la burbuja se quedarían en un precio absolutamente excesivo que la demanda no absorbe, que llevaría a una nueva caída del mercado, con una corrección de precios que haga que la vivienda regrese a un nivel de venta que la demanda pueda absorber.

"No hay riesgo de que haya una afectación al sistema bancario, pero si suben los precios en algún momento en el futuro podríamos ver una corrección", coincide Montalvo.

Una burbuja de grandes capitales

Tampoco habría burbuja en todas partes. Ésta sería una burbuja de grandes capitales, porque es en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, donde los precios están cerca de tocar techo y hay poca oferta. En las islas, por ejemplo, los precios están a sólo un 11% de tocar máximos del boom inmobiliario, según datos de Tinsa.

Estas correcciones serán difíciles de ver en mercados menos dinámicos, sobre todo del interior y de la España vaciada, muchos de los cuales todavía arrastran ajustes de precio tras la última crisis.

Hay una forma de evitar este recalentamiento en grandes capitales o, que al menos, contagie al sector bancario, y es con medidas macroprudenciales para mercados tensionados, explica Ignacio De la Torre: "Prohibir al banco que dé hipotecas de un porcentaje determinado, por ejemplo al 60%, calibrando por mercados".