Cómo será comprar vivienda en 2022: riesgo de burbuja, despegue de los jóvenes, una montaña rusa entre centro y periferia y auge de pisos en costa

Una pareja observa la maqueta de un bloque de edificios en una feria de vivienda

Reuters

  • Tras el confinamiento, la demanda de vivienda salió en tromba en 2020, y muchas de las operaciones que no pudieron cerrarse en el año de la pandemia se están produciendo ahora. 
  • No todos los expertos se atreven a hablar de burbuja (es un término delicado) pero sí coinciden en que las ventas seguirán cogiendo ritmo en 2022 y los precios continuarán la estela ascendente.
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2021 cierra con la venta de pisos en máximos de la última década y sin apenas haber notado un cosquilleo por el COVID-19. Lejos de ello, a las puertas de 2022 la gran pregunta para quienes piensan en comprar es: ¿Habrá una nueva burbuja inmobiliaria?

Los expertos consultados por Business Insider España dan las claves de la compra de vivienda en 2022. No todos se atreven a hablar de burbuja (es un término delicado) pero sí coinciden en que las ventas seguirán cogiendo ritmo en 2022 y los precios continuarán la estela ascendente.

Además, habrá un despegue de la demanda de jóvenes, una montaña rusa de compras entre centro y periferia y el auge de las segundas residencias.

¿600.000 viviendas vendidas?

Desde principios de verano en España ya se venden más pisos que en pleno boom inmobiliario: en septiembre se cerraron 53.410 operaciones de venta, frente a las 45.453 de septiembre de 2008, según los últimos datos disponibles del INE. 

Tras el confinamiento, la demanda de vivienda salió en tromba en 2020, y muchas de las operaciones que no pudieron cerrarse en el año de la pandemia se están produciendo ahora

"Teniendo en cuenta el comportamiento de la demanda en 2021, que previsiblemente cerrará con más de 600.000 viviendas vendidas en 2021 y marcando sus mejores registros en la última década, estimamos que 2022 será otro año de buen comportamiento", pronostica Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers.

Desde Fotocasa la previsión es algo más cauta, en torno a las 510.000 transacciones este año. En cualquier caso, las ventas cerrarían el año no sólo por encima de niveles prepandemia, sino llegando a rozar los de 2008. Pero la oferta de pisos no crece al mismo ritmo.

Si la oferta no aumenta, los precios subirán

En 2008 se vendieron más de 560.000 pisos, pero los visados de obra nueva rondaban las 600.000 viviendas. Ahora, las ventas están disparadas, pero se produce casi seis veces menos.

"Nuestro escenario central es acabar 2021 en niveles de inicio de obra parejos a 2019 (alrededor de 105.000 viviendas) que debieran incrementarse paulatinamente hasta converger con la creación de hogares (en torno a 130.000 viviendas al año) y evitar así riesgos de subidas de precios indeseadas", explica Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña.

El problema es que en 2022 la demanda seguirá aumentando, y como habrá más compradores que oferta, subirá el precio de la obra nueva. Esto expulsará una parte de la demanda a la vivienda usada, lo que a su vez hará crecer el precio de los pisos de segunda mano.

"El desequilibrio entre oferta y demanda motivado por la falta de stock de obra nueva y la escasez en el lanzamiento de nuevos proyectos marcarán los ritmos de ventas en 2022", señala Raúl Guerrero, consejero delegado de la promotora Gestilar.

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Los expertos pronostican un encarecimiento de la vivienda de hasta el 10%

Si el precio de la vivienda sobrevivió a la pandemia, hay pocas dudas de que siga creciendo en 2022, sobre todo si le sumamos las presiones inflacionarias y el aumento de los costes de la construcción.

La escalada de precios de las materias primas se ha traducido en un aumento de los costes de producción del 8%, según la APCE. De esta subida, casi un 50% podría trasladarse a los precios de venta de la obra nueva.

"El precio va a subir un 10% y las ventas un 15% en 2022", estima Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Un pronóstico que comparten en Colliers, al menos para la obra nueva:  "Observamos cierta estabilidad de precios, aunque se podrían producir incrementos de entre el 5% y el 10%, más en vivienda nueva que usada, en algunas de las zonas donde la demanda está creciendo con fuerza", coincide De la Fuente.

¿En qué zonas? La consultora inmobiliaria detecta 6 mercados donde se producirán estas subidas: Madrid y Barcelona, Islas Baleares, Valencia, Alicante y Málaga.

¿Habrá burbuja inmobiliaria?

La venta de vivienda está en máximos desde el último boom, pero a diferencia de la última crisis, ahora no hay tanta oferta como entonces, y un desajuste entre poca oferta y mucha demanda puede llevar a una espiral de subidas.

"Si los promotores estuvieran haciendo 300.000 viviendas al año diría que estamos muy lejos de la burbuja. Pero tirando por arriba, el año que viene harán a lo sumo 130.000, y eso no da para absorber la demanda", augura Bernardos, que da por descontado que "va a haber boom inmobiliario".

El propio Banco de España ha puesto el riesgo de burbuja en su radar. Por un lado dice que "no hay evidencia clara de sobrecalentamiento", pero al mismo tiempo reconoce que el precio de la vivienda ya está por encima de lo que costaba en 2019, antes de la pandemia, y supera (aunque por poco) sus niveles de equilibrio.

En cualquier caso, de haberla, no será como la última burbuja. La diferencia con la crisis anterior, de hecho, es que ahora el riesgo financiero es bajo, y sin una burbuja del crédito el alcance de un hipotético boom es más limitado.

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Una montaña rusa entre el centro y la periferia

Cuando parecía que entrábamos en una nueva normalidad, la nueva variante ómicron ha hecho regresar los temores de nuevos confinamientos. Las restricciones aumentan, las empresas retrasan el regreso a la oficina y la idea de vivir alejado del centro vuelve a rondar el pensamiento de muchos compradores.

En 2022, las preferencias de compra oscilarán entre el centro y la periferia, dependiendo de la situación epidemiológica. 

"La nueva variante está desmoralizando mucho, y creo que dependiendo de cómo vaya el coronavirus, las preferencias irán cambiando por meses... ¿Que el COVID-19 avanza? El centro perderá demanda; ¿Hay miedo al confinamiento? La tendencia será irse más hacia la periferia", augura Bernardos.

De hecho, aunque la venta de viviendas unifamiliares ha ganado peso desde la llegada del COVID-19, en los últimos meses los pisos han recuperado terreno. 

A finales de 2020, las casas protagonizaron el 23% de las ventas, frente al 18% que representaban antes de la pandemia. Pero en el tercer trimestre de 2021, los pisos han vuelto a ganar cuota y ya suponen el 80% de las ventas de vivienda, el resto, son casas.

En cualquier caso, los expertos coinciden en que el boom de la periferia ha venido para quedarse.

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"Consideramos probable que las tendencias que surgieron en la pandemia se mantengan durante el próximo año, con un incremento de la demanda hacia viviendas de mayor tamaño y ubicadas en barrios periféricos y municipios limítrofes a las grandes capitales", apuntan desde Gesvalt.

El auge de la periferia se debe básicamente a que, tras el confinamiento, la gente busca viviendas más grandes, y como éstas son demasiado caras en el centro, optan por alejarse a la periferia, donde los precios son más bajos y los pisos más nuevos y grandes.

Por ejemplo, a finales de 2020 se vendieron en Madrid capital un 42,7% de las viviendas vendidas en la provincia, frente a más de un 57% en el resto de la región, según datos del Colegio de Registradores. Esto no ocurría en 2019, cuando más del 50% de los pisos se vendían en la capital.

"La búsqueda de luz natural y de viviendas con salida al exterior y espacios amplios será lo más demandado. Es decir, los grandes ventanales, las terrazas, los balcones, las habitaciones a modo de despacho y una cocina grande, son los nuevos requisitos de los ciudadanos", coincide María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Estas características son mucho más fáciles de encontrar en la vivienda de obra nueva que de segunda mano. Por lo que es probable que mucha demanda se dirija hacia la periferia de las grandes urbes.

La demanda joven despega

Otra novedad para 2022 será el despegue de la demanda joven. Hasta ahora, comprar vivienda ha sido misión imposible para los más jóvenes. El elevado precio de los pisos, sumado a unos salarios por debajo de la media, hacen que sólo unos pocos puedan comprarse una casa.

No se trata tanto de capacidad de pago. En grandes capitales, como Madrid, cuesta menos pagar una hipoteca que un alquiler, debido al boom de precios de los alquileres. 

La barrera que afrontan los jóvenes se llama entrada, y tiene que ver con ese primer desembolso del 20% de una vivienda que no cubre la hipoteca. Los bancos, para curarse en salud de las heridas de la última crisis financiera, endurecieron las condiciones y no conceden hipotecas de más del 80%.

Pero esto podría cambiar. En mayo, el Banco Santander lanzó hipotecas para menores de 35 años que financiaban hasta el 95% de la compra, siempre que hubiera un avalista. Meses después, Ibercaja se subió al tren de las hipotecas para jóvenes.

Cada vez son más los bancos que se lanzan a la guerra hipotecaria para captar jóvenes, un nicho con capacidad de pago, que lo que necesita es un empujón inicial.

"Ahora que muchas entidades dan hipotecas de hasta el 100%, la demanda joven empieza a despegar", asegura Bernardos.

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Vivienda en costa: el auge de las segundas residencias 

La gran sorpresa de 2022 será el auge de las segundas residencias. "En 2022 veremos un regreso a lo grande de las viviendas de costa", vaticina Bernardos. 

Con el resurgimiento de la pandemia, y llevando el trauma del confinamiento todavía en el recuerdo, la demanda de segunda residencia ha aumentado en España. "La gente busca una segunda residencia por lo que pueda pasar, en las afueras de la ciudad o en la costa", añade Bernardos.

También ayuda el regreso de los compradores extranjeros. En los primeros seis meses del año, la compra de vivienda por parte de extranjeros se disparó un 47%, rozando las 48.000 operaciones, tras el batacazo de 2020, cuando las restricciones a la movilidad hicieron caer en picado la demanda internacional de vivienda.

En Málaga ya se venden más pisos de obra nueva que en toda la ciudad de Barcelona, y en ciudades como Almería, Cádiz, Palma o Alicante ya se vendieron en septiembre más pisos que en pleno boom inmobiliario (septiembre de 2008).

La vivienda en costa no tuvo tiempo de reactivarse en 2021. La recuperación comenzó entrado el año, y la temporada de compra en costa es en Semana Santa y hasta septiembre. En 2022, con el 80% de la población vacunada y el regreso de la demanda extranjera, es un mercado que volverá a reactivarse.

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