Si conduces una o 2 horas fuera de Shanghái o Pekín, encontrarás algo extraño. Las ciudades siguen albergando edificios altos y siguen siendo modernas. También están, en general, en buenas condiciones. Pero a diferencia de las ciudades de primer nivel, están básicamente vacías.

Son las ciudades fantasma de China.

Su existencia está bien documentada. En el destacado programa 60 Minutes de la cadena estadounidense CBS, se emitió un reportaje en 2013 sobre estas poblaciones fantasma que comenzaba con la corresponsal Lesley Stahl en una carretera principal en hora punta sin apenas coches a la vista.

Sin embargo, a medida que el mercado inmobiliario de China se ha convertido en el primer plano de la conversación mundial con una deuda de 300.000 millones de dólares (unos 259.000 millones de euros), estas localidades vacías también se han convertido en una fuente de interés. Si bien son un testimonio de la dependencia de China de los bienes inmuebles como motor del crecimiento económico y de su creencia en el sector como una inversión segura, su cantidad exacta es difícil de definir.

Li Gan es profesor de economía en la Universidad Texas A&M y director del Centro de Encuestas e Investigación para Finanzas Domésticas de China en la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste de Chengdu. También se le considera uno de los principales expertos en el mercado inmobiliario de China. Preguntado sobre cuántas ciudades fantasma había en China, no sabe dar una respuesta.

"No sé si existe como tal la definición de 'ciudad fantasma'. Así que no sé si hay algún número", respondió.

¿Qué son las ciudades fantasma de China?

La ciudad fantasma más conocida de China probablemente sea Ordos New Town, también conocida como Kangbashi, en la región de Mongolia Interior.

La ciudad estaba destinada a principios de la década de 2000 a llegar a albergar a un millón de personas, un número que luego se redujo a 300.000. No obstante a partir de 2016, vivían únicamente 100.000 personas. Kangbashi finalmente logró atraer a los residentes después de que China trasladara algunas de sus mejores escuelas a la ciudad, según publicó Nikkeia principios de este año.

En 2015, el fotógrafo Kai Caemmerer viajó al país asiático para explorar ciudades fantasmas. Sus fotos muestran interminables filas de rascacielos sin apenas rastro de ningún residente. Son imágenes, de hecho, que recuerdan a los momentos vividos durante la pandemia de coronavirus, cuando las calles estaban totalmente vacías.

Estas viviendas desocupadas constituyen una parte significativa del enorme mercado inmobiliario de China, que supone el doble del mercado inmobiliario residencial de EEUU, y alcanzó un valor de 44,9 billones de euros en 2019. Los datos de la Encuesta de Finanzas de Hogares de China publicada recientemente, que administra Gan, muestran que el 21% de las viviendas, unos 65 millones, estaban desocupadas en 2017, según The Wall Street Journal.

Esa cantidad de unidades vacías podría albergar a la población entera de España y Portugal.

Pero a diferencia de algunas zonas de EEUU y Japón, donde las ciudades fantasma tienen casas abandonadas y en mal estado, China es diferente. No están abandonadas; simplemente están desocupadas.

Como indica Gan, estas ciudades fantasma son "un fenómeno único de China".

¿Cómo acabó China con todos estos inmuebles vacíos?

Lo primero que hay que entender sobre las ciudades fantasma de China es que no son ciudades en mal estado. Están llenas de nuevas construcciones que se compraron como inversiones. También son un síntoma de una oferta y una demanda no coincidentes.

"El hecho de que estas casas estén vacías significa que están vendidas a inversores y compradores, pero no ocupadas ni por los propietarios ni por los inquilinos", explica a Business Insider Xin Sun, profesor de negocios chinos y del este de Asia en el King's College de Londres.

Por el lado de la oferta, dice Sun, el Gobierno obtiene grandes ingresos por ventas de terrenos a los promotores. "Esto le da al Gobierno un incentivo muy fuerte para fomentar el desarrollo en lugar de limitarlo", aclara.

Cada año, China comienza a construir 15 millones de nuevas viviendas, 5 veces más que Estados Unidos y Europa juntos, según publicó The Economist en enero.

Además del Gobierno, que promueve el desarrollo e impulsa la oferta, está la cuestión de la tasa de urbanización de China. Los datos del Banco Mundial indican que el 61% de la población de China vivía en ciudades el año pasado, en comparación con el 35,8% de hace apenas 2 décadas.

Gan opina que había fallos en las métricas de tasa de urbanización de China, sin embargo, una de ellas está vinculada a áreas recalificadas. Cuando las áreas rurales se recalifican como urbanas, la gente de esas áreas ya tiene casas. Entonces, aunque nunca se mudaron y no necesitan un nuevo lugar para vivir, siguen sumando a la tasa de urbanización.

"Parte del problema es que China sobreestimó su tasa de urbanización: cuánta gente querría mudarse de las áreas rurales a las urbanas", matiza Gan.

Una cultura de inversión inmobiliaria

Por el lado de la demanda, la tendencia general al alza de los precios de la vivienda ha generado una gran demanda de segundas y terceras propiedades, dice Sun.

"En 2 décadas, los precios de la vivienda han aumentado varias veces en muchos lugares, incluidas las principales ciudades. La mayoría de la gente en China no ha experimentado un estallido sustancial de la burbuja inmobiliaria como el que experimentó Estados Unidos en 2008 o Japón en la década de 1990", explica Sun.

"Esto lleva a una fuerte creencia popular de que los bienes inmuebles son la mejor manera de preservar y generar riqueza. Y esto estimula a su vez la demanda de compra de segundas y terceras propiedades", añade.

Las tasas de propiedad de vivienda en China son altas: más del 90% de los hogares son en propiedad, según un artículo de investigación de enero sobre la propiedad de vivienda en China del Centro Nacional de Información Biotecnológica. Más del 20% de los propietarios de viviendas en China poseen más de una vivienda. Estados Unidos, en comparación, tiene una tasa de propiedad de vivienda del 65%. Las propiedades inmobiliarias también representan una proporción descomunal de la riqueza de las familias en China: el 70% de los activos de los hogares, mucho más altos que en las economías occidentales, se encuentran en bienes inmuebles.

Sin embargo, la demanda de unidades, y aquí es donde entra en juego el desajuste, se ha visto afectada por una serie de factores, según Bernard Aw, economista que supervisa Asia Pacífico para Coface. Entre estos factores se encuentra la creciente imposibilidad de costear las viviendas, el envejecimiento de la población y la desaceleración del crecimiento demográfico. Aw señala el censo de 2020 de China, que registró el crecimiento demográfico más lento desde la década de 1970.

"Construyeron un exceso de oferta y luego lo vendieron", analiza Gan. 

Mientras se avecina la crisis de Evergrande, China tiene formas de mitigar el riesgo, incluida la de intervenir las ventas de viviendas

La promotora inmobiliaria Evergrande tiene más de 1.300 proyectos en desarrollo repartidos en 280 ciudades de China, que en conjunto se destinarían a más de 12 millones de personas, según su página web.

Sin embargo, también tiene una deuda de unos 258.000 millones de euros, lo que la convierte en la empresa más endeudada del mundo; tiene 1,6 millones de apartamentos sin entregar y sigue sin pagar sus bonos.

A pesar del tamaño de la escala y la deuda de Evergrande, la promotora representa solo una pequeña parte de los problemas inmobiliarios de China. "Evergrande está relacionada con el problema de las casas vacías, pero no se les puede culpar por ello", opina Gan. "Su participación de mercado en China es aún pequeña", añade.

"Ambos son parte de un gran problema", señala Gan, refiriéndose a Evergrande y la tasa de viviendas desocupadas.

En 2017, Bloomberg describió el escenario de pesadilla de Pekín como uno en el que las personas se apresuran a vender sus segundas propiedades si aparecen grietas en el mercado, lo que hace que los precios caigan en una espiral descendente. Cuando se le pregunta a Gan si este era el escenario que se estaba desarrollando ahora en China, responde que no, pero no porque no haya grietas en el mercado.

Son las trabas que pone el Estado las que disuaden a los propietarios de vender.

"China puede detener una transacción. El gobierno puede cambiar los años para ser propietario de una casa. O si los precios son demasiado bajos, sencillamente no emitien certificado de venta. Eso es lo que está pasando ahora", comenta Gan.

"No verás que el precio caiga sustancialmente, pero verás que el volumen de transacciones sí caerá de forma masiva. Detendrán la venta. Al hacer eso, pueden evitar la apariencia de una gran caída de precios. Pueden evitar el colapso", explica.

Esta misma medida, suprimir las ventas de viviendas, puede perjudicar a quienes necesitan vender sus propiedades para obtener efectivo. "Los bienes inmuebles son una gran parte de la riqueza de las personas. Si necesitan esa liquidez para educación, problemas de salud o la jubilación, los vendedores se verán en apuros", añade Gan.

Gan enfatizó que la paralización de las ventas no estaba vinculada de manera singular, ni siquiera directa, con la crisis de deuda de Evergrande: "Esto sucedía antes de que Evergrande se hiciera evidente", dijo.

Temores de contagio intensificados 

Además de los que necesitan vender para obtener liquidez, se cree que aquellos que poseen una sola casa enfrentan el mayor riesgo.

"Las personas que poseen una única casa, debido a los altos precios y los bajos ingresos, tienen cierto riesgo. Para muchos de ellos, el pago inicial viene de algún préstamo de amigos o de familiares, no de bancos", aclara Gan.

Es una historia diferente para las familias acomodadas con dinero invertido en segundas y terceras propiedades. Según Sun: "El riesgo de incumplimiento para estas familias es relativamente bajo a menos que una crisis económica masiva y sin precedentes conduzca a un desempleo masivo".

"Pero aparte de ponernos en la peor situación posible, el riesgo de incumplimiento es relativamente bajo", añade Sun.

En una escala más amplia, Evergrande representa un riesgo para la economía china en general. Los expertos dicen que los problemas de deuda de la compañía podrían afectar a otros promotores inmobiliarios en China y hasta crear una nueva ola de incumplimientos. La semana pasada, la empresa china Fantasia no cumplió con un plazo de pago de 177 millones de euros. Una carta filtrada de septiembre de 2020 muestra que las deudas de esta empresa están vinculadas con al menos 128 bancos, según Reuters.

Otro peligro es que la crisis de Evergrande puede cambiar la percepción de China del mercado inmobiliario como una inversión segura, en opinión de Sun. Eso es un problema cuando el sector inmobiliario representa el 29% del producto interior bruto del país.

"El gobierno depende en gran medida de que la población siga invirtiendo en inmuebles. Por lo tanto, si la burbuja estalla, inevitablemente comprometerá la confianza de las personas en el mercado inmobiliario y socavará su percepción de los bienes inmuebles como la mejor manera de preservar y generar riqueza", aclara Sun.

"Eso significa que una desaceleración en el sector inmobiliario provocará un deterioro del crecimiento económico y las finanzas públicas", reflexiona.