Alerta burbuja inmobiliaria: 12 países que tienen mayor riesgo de 'boom' ahora que en 2008

Ilustración de burbuja o pinchazo inmobiliario

Alyssa Powell / Business Insider

Boom, boom, boom (gotta get that), cantaban los Black Eyed Peas en 2009, con una canción que se llevó el Grammy al mejor videoclip. Justo un año antes, el inicio de la crisis de 2008 pinchaba otro boom: el de la vivienda en España.

En 2022, y a las puertas de otra recesión, el boom de la vivienda ha vuelto. Según el análisis elaborado por Business Insider España, hay 12 países con un mercado inmobiliario al rojo vivo, una cifra que supera incluso los indicadores de riesgo de 2007-2008.

Si hace algo más de una década fueron países del sur de Europa, como España, los que sufrieron los peores efectos del pinchazo de la burbuja; ahora que el futuro de la economía se nubla, el boom se concentra en el norte y centro de Europa, aunque va más allá del Viejo Continente.

Luxemburgo, Canadá y Nueva Zelanda son los 3 países de la OCDE con mayor riesgo de burbuja de la vivienda. Pero no los únicos. 

Según la Junta Europea de Riesgo Sistémico, que es el organismo encargado de velar por la estabilidad financiera en la Unión Europea, un país está en riesgo de burbuja cuando: 

  1. El mercado inmobiliario presenta un rápido crecimiento y sobrevaloración del precio de la vivienda.
  2. El endeudamiento de los hogares es elevado.
  3. Se produce un aumento del crédito hipotecario, además de la relajación de las condiciones para conceder préstamos.

La evolución del precio de la vivienda, el esfuerzo financiero que necesitan destinar los hogares para comprarla, la relación entre su precio de compra y lo que cuesta pagar un alquiler (al año), y el volumen de crédito en manos de los hogares son los 4 principales indicadores que miden este riesgo.

En Business Insider España hemos analizado indicadores de la OCDE y el Banco de Pagos Internacionales, y los hemos comparado con los datos de 2007-2008 para elaborar este termómetro de riesgo de burbuja inmobiliaria.

El resultado es que hay 12 países en los que el riesgo de burbuja inmobiliaria es ahora mayor que en 2007-2008, al superarse entre 2021 y 2022 los 4 indicadores de riesgo que había en pleno boom:

Si en 2008 España habría estado entre los primeros del ránking, ahora, en cambio, se encuentra a la cola, junto con Italia. Esto no significa que no existan vulnerabilidades, como han advertido tanto el FMI como el Banco de España, sino que éstas están lejos de parecerse a lo sufrido en 2008.

En el caso de la burbuja española de 2007, por ejemplo, el precio de la vivienda alcanzó máximos nunca vistos (y que no se han recuperado), la deuda de los hogares llegó a suponer el 131% de su renta, el 70% del crédito de los bancos se concentraba en el sector inmobiliario y los préstamos hipotecarios llegaban a cubrir el 150% del valor de la vivienda.

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Esto no significa que el pinchazo de la burbuja sea una realidad inminente en los mercados más calientes, pero la coincidencia de tantas vulnerabilidades del sector sí puede ser una peligrosa amenaza, sobre todo ahora que suenan tambores de recesión y que los bancos centrales están subiendo tipos, lo que golpeará de lleno al mercado hipotecario.

Luxemburgo, Canadá y Nueva Zelanda, en el punto de mira

Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo.
Christine Lagarde, presidenta del Banco Central Europeo.

Francois Lenoir/Reuters

En Europa, el Banco Central Europeo lleva advirtiendo desde 2019 de que ve síntomas de riesgo en varios países. "Hay mercados inmobiliarios exuberantes en algunos países", dijo el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos. 

Guindos también alertaba de que el préstamo hipotecario había aumentado de forma "boyante" y de que los hogares estaban altamente endeudados. Precisamente los indicadores que auguran riesgo de burbuja.

Desde entonces ha llovido mucho, pero el inmobiliario no ha dejado de inflarse. "A pesar de la COVID-19, los precios de la vivienda en la mayor parte de las economías avanzadas experimentaron un repunte en 2020, en gran parte ligado a las políticas fiscales y monetarias expansivas introducidas para reactivar la actividad económica", apunta CaixaBank Research en un informe.

No fue sólo el bazuca de ayudas a familias y empresas lanzado por Gobiernos de todo el mundo para evitar un naufragio de la economía. La política monetaria de tipos de interés en mínimos históricos durante más de una década también se ha traducido en las hipotecas con los intereses más baratos de la historia: gasolina para un mercado que ya ardía.

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"Algunos mercados inmobiliarios ya se encontraban en una situación cercana a la sobrevaloración antes de la pandemia, de modo que la aceleración de la trayectoria de los precios no ha hecho más que alimentar el debate sobre los riesgos de sobrecalentamiento", añade CaixaBank. 

Según el indicador elaborado por el Observatorio Internacional de la Vivienda de la Fed de Dallas, el precio de la vivienda global se aceleró y pasó de crecer un 1,8% en 2019 al 3,6% en 2020. 

En Luxemburgo, esa variación de precios ha sido del 14,5% entre 2019 y 2021, situándose en primera línea de riesgo de burbuja. Mientras que en Canadá fue del 8,2%, seguidos a más distancia por Alemania (1,6%), Países Bajos (0,3%) y Bélgica (0,2%). 

Según datos de la OCDE, en el último año la vivienda se ha disparado un 28,9% en Nueva Zelanda, un 21,1% en Australia y un 20,2% en la república Checa. Entre 2007 y 2008, en cambio, los precios apenas subían un 0,2% en Nueva Zelanda, en Australia un 8,9% y en la República Checa un 1,1%.

Esta escalada continuada de precios ha llevado a situaciones de sobrevaloración en la mayoría de mercados. Según el BCE, en Austria, el residencial está sobrevalorado en casi un 30%, en Luxemburgo un 25%, en España un 10%, en Alemania del 9%, y en Francia y Portugal, algo más del 10%.

Fuera ya de la UE, Reino Unido también ha estado en el foco de organismos como el Fondo Monetario Internacional, que alertó de un aumento "particularmente elevado" del precio de la vivienda, en consonancia con el incremento del tamaño de nuevas hipotecas en comparación con los ingresos de los solicitantes, lo que podía llevar a los hogares a "una mayor vulnerabilidad ante shocks".

Cartas de aviso a Alemania y Austria

En febrero de este año, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) envió recomendaciones a Alemania y Austria para que tomaran cartas en el asunto y corrigieran las vulnerabilidades en sus mercados inmobiliarios. También envió avisos a Bulgaria, Croacia, Hungría, Liechtenstein y Eslovaquia.

La JERS advertía de que, en el caso de Alemania y Austria, la sobrevaloración del sector alcanzaba el 25% y el 45%, respectivamente.

Pero no es la primera vez que las autoridades envían este tipo de avisos. En 2019, Luxemburgo, Dinamarca, Holanda, Suecia y Noruega ya habían estado en la diana. Y a pesar de los avisos, todavía hoy continúan estando en las primeras filas de riesgo.

Según el supervisor europeo de la estabilidad financiera, "en la mayor parte de los países que recibieron recomendaciones o advertencias en 2019", los precios de la vivienda han aumentado más desde entonces y existen sobrevaloraciones mayores. 

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Y no sólo ha aumentado el precio, también hay un mayor riesgo derivado del elevado endeudamiento hipotecario. Por ejemplo, en Holanda alcanza el 200% de los ingresos disponibles de los hogares.

El rápido crecimiento del crédito fue precisamente el catalizador del boom inmobiliario que desembocó en la crisis financiera global de 2008. "Llegó a generarse una especie de círculo vicioso en el que los precios de la vivienda se retroalimentaban con el crecimiento del crédito", explican desde CaixaBank.

En el caso de España, la JERS no ve riesgo de burbuja, y aunque el endeudamiento de las familias es elevado, se trata de una de las secuelas que todavía se arrastran de la última burbuja inmobiliaria. No obstante, tanto el Banco de España como el FMI han advertido de otras vulnerabilidades que conviene vigilar, como el aumento del precio de los pisos por encima de su nivel de equilibrio.

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