El FMI pide a España vigilar el precio de la vivienda ante el riesgo de burbuja

Edificio en construcción
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  • "Las transacciones residenciales han repuntado en 2021 y los precios residenciales se han acelerado", explica. No hay un desalineamiento significativo de los precios, pero "conviene vigilarlos con atención".
  • Pide tener en cuenta medidas macroprudenciales del Banco de España, para evitar riesgos.
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El Fondo Monetario Internacional recomienda a España vigilar el precio de la vivienda ante el riesgo de burbuja. 

"Aunque no hay evidencia de un desalineamiento significativo de los precios de la vivienda, conviene vigilarlos con atención", avisa el organismo en su Artículo IV sobre España, un documento donde también ha rebajado su previsión de crecimiento para la economía española, del 5,7% al 4,3% este año.

En los últimos meses se ha extendido el temor a que estemos próximos a una nueva burbuja de la vivienda. Una preocupación razonable, si se observa la evolución de ventas o la escasez de oferta, aunque engañosa si se tienen en cuenta ratios de endeudamiento e hipotecas concedidas. 

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Es cierto que la imagen del mercado en 2021 dista mucho de lo vivido en 2008: el valor de las hipotecas concedidas no cubre el 150% del precio de la vivienda, como entonces, sino hasta un 80%; el endeudamiento de las familias es la mitad que en 2007, y el crédito concedido por los bancos no cuelga del sector.

Sin embargo, hay otras señales que sí se asemejan a la postal de la burbuja, y que conviene vigilar. "Las transacciones residenciales han repuntado en 2021, reflejando la demanda reprimida, y los precios residenciales se han acelerado", explica el FMI en el documento.

La venta de viviendas lleva superando los niveles del boom desde junio. Es decir, cinco meses seguidos con las operaciones en máximos desde 2008, y fue entonces cuando estalló la burbuja inmobiliaria. 

Además, las hipotecas casi duplican los niveles prepandemia y los precios están ligeramente por encima de su nivel de equilibrio, y seguirán subiendo debido a la falta de oferta, según ha reconocido el propio Banco de España. 

Los datos de hipotecas publicados hoy por el INE, por ejemplo, revelan que en octubre se concedieron 36.249 préstamos hipotecarios, más de 6.000 más que en 2019, antes de la pandemia. 

El propio Banco de España ya había puesto el riesgo de burbuja en su radar. Por un lado, dice que "no hay evidencia clara de sobrecalentamiento", pero al mismo tiempo reconoce que el precio de la vivienda ya está por encima de lo que costaba en 2019, antes de la pandemia, y supera (aunque por poco) sus niveles de equilibrio. 

En grandes capitales, como Madrid o Barcelona, y algunas áreas de costa, de hecho, los precios ya se aproximan a máximos. Según datos de Tinsa, por ejemplo, el precio de la vivienda en las islas está a sólo un 11% de los precios de 2007.

Cómo evitar una burbuja

Para evitar riesgos futuros, el FMI indica que deberían ampliarse las "herramientas macroprudenciales del Banco de España", que incluyen colchones de capital, límites a la concentración sectorial y otras herramientas. 

Hay una forma de evitar estos riesgos en grandes capitales, explica Ignacio de la Torre, economista jefe y consejero de Arcano Partners, y es con medidas macroprudenciales para mercados tensionados. Por ejemplo, prohibir al banco que dé hipotecas de un porcentaje determinado, al 60% por ejemplo, calibrando por mercados.

"Estos instrumentos para mitigar presiones de sectores específicos podrían resultar útiles, por ejemplo, si los riesgos en el sector inmobiliario se agudizan", añade el FMI.

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