'Boom' de la vivienda usada: en lo que va de año ya se han vendido 130.000 pisos más que en plena burbuja de 2008

En 2021 ya se compran más viviendas usadas que en 2008. La cantidad de personas que se lanzan a la compra de vivienda es tal, que en lo que va de año ya se venden 130.000 pisos de segunda mano más que en 2008. Sólo en 2007 se superaron estos datos.

España todavía no ha alcanzado los niveles del boom en la venta de pisos totales, aunque está a punto. En los primeros 10 meses del año se han vendido 467.509 pisos, frente a los 484.050 del mismo periodo de 2008.

Pero si hablamos de vivienda usada, la historia es otra. Entre enero y octubre de 2021 se han vendido 372.336 pisos de segunda mano.

Esta cifra no sólo supera el número de operaciones cerradas en los primeros 10 meses de 2008, es que además lo supera de lejos, con 130.000 unidades vendidas más que entonces (242.612 pisos).

La cifra es la más alta desde 2007 y se queda a escasas 20.000 unidades de superar las 390.000 compraventas cerradas ese año. 

La diferencia es que en España han pasado de venderse entre 20.000 y 30.000 pisos de segunda mano al mes en 2008, a entre 30.000 y 40.000 viviendas al mes en 2021. Nada menos que 10.000 pisos más al mes. 

En 2007, España estaba sumida en plena burbuja inmobiliaria: se vendían casi 800.000 pisos al año y se concedían más de un millón de hipotecas. Casi 9 años después, la venta de vivienda vuelve a tocar máximos, lo que podría llevar los precios a una nueva espiral de subidas.

Si aún no se han alcanzado los niveles de ventas de 2007, de hecho, no es por la vivienda de segunda mano, sino porque se venden muchos menos pisos de obra nueva.

Entre enero y octubre de 2021 se han vendido 95.173 viviendas de obra nueva, frente a las 241.438 vendidas en el mismo periodo de 2008. Es decir, todavía se venden 146.265 viviendas nuevas menos que entonces, más de la mitad.

En otras palabras, mientras la venta de segunda mano ha cogido carrerilla, la de obra nueva se queda atrás.

¿Significa esto que hay más demanda de segunda mano que de obra nueva? No necesariamente.

Si no se venden más pisos de obra nueva es porque no hay oferta

A primera vista, si se comparan los 2 mercados (segunda mano y obra nueva), podría pensarse que hay más demanda de segunda mano.

Pero el diagnóstico es muy diferente. La realidad del mercado de obra nueva es que no se construyen ni de lejos la cantidad de viviendas que se iniciaban en los años del boom. Y si no aumenta la oferta, por mucha demanda que haya, las ventas no pueden subir.

Vivienda social en España: en mínimos históricos y a la cola de la Unión Europea

En los años del boom se construían unas 600.000 viviendas al año. Del total de terminadas, se vendían alrededor de la mitad (326.000 en 2007, por ejemplo). 

Ahora, en cambio, apenas se llega a construir una sexta parte que entonces (alrededor de 100.000 unidades), y se venden entre 80.000 y 90.000, casi la totalidad, en proporción a las iniciadas.

La prueba: el precio de las viviendas nuevas no deja de subir

Pero, ¿cómo saber que la razón por la que no se venden más pisos de obra nueva es porque no hay oferta? ¿No podría ser porque no hay tanta demanda como antes?

Si la razón por la que se venden menos viviendas nuevas fuera que no hay demanda, entonces no tendría sentido que el precio de la obra nueva subiera. Y, sin embargo, es la obra nueva la que explica el recalentamiento del mercado.

En el tercer trimestre de 2021, el precio de la obra nueva se ha disparado y ya supera en un 10% lo que costaba en 2019, antes de la pandemia. Mientras tanto, el precio de la vivienda usada sube la mitad, un 4,8%, según los datos del INE.

Lo que ocurre es que la demanda de obra nueva no deja de aumentar, pero la oferta no crece al mismo ritmo. Tras el confinamiento nació un nuevo tipo de demanda que busca viviendas más grandes, más luminosas y con terraza o jardín. Estas viviendas, en el centro de las ciudades, son difíciles de encontrar y muy caras. En la periferia, en cambio, abunda este tipo de viviendas, y son de obra nueva.