Si vas a vender un piso, date prisa; si quieres comprarlo, pisa el freno: el mercado inmobiliario podría dar un giro, según los expertos

Un cartel de promoción de vivienda en Valdebebas (Madrid)

"Date prisa si vas a vender un piso; detente, si compras. Quédate si has pedido un préstamo, aconsejan los expertos en finanzas". Hace unos días, recibía este comunicado de los analistas de mercado de CMC Markets. 

La entidad de servicios financieros avisaba del impacto del entorno financiero y macroeconómico en el mercado inmobiliario de Reino Unido. 

Básicamente, el endurecimiento de la política monetaria enfriaría la demanda, haciendo caer el precio de la vivienda. Por eso al vendedor le interesaba pisar el acelerador y, al comprador, esperar. ¿Pasaría lo mismo en España? En BI España hemos preguntado a expertos del sector:

Desde el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad (COAPI) coinciden en que es "buen momento para vender ahora, buen momento para comprar dentro de unos meses".

Desde que el Banco Central Europeo (BCE) comenzó a subir los tipos de interés a toda prisa en julio, septiembre, y también en las próximas semanas, el euríbor está subiendo como la espuma. Cerró agosto por encima del 1,7%, y ahora amenaza con terminar septiembre por encima del 2%. Esto significa el mayor encarecimiento de las hipotecas en tasa anual desde el año 2000.

En España, explica José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, "ahora mismo hay mucha demanda. Las familias que tenían pensado comprar piso están acelerando para poder cazar los últimos tipos bajos, ante la expectativa de que estos suban". 

Pero esta fiebre de la demanda de vivienda es un efecto temporal. Entre otras cosas porque, conforme los tipos sigan subiendo y encarezcan el crédito, las familias tendrán mayores dificultades para hacer frente a la compra de vivienda, y la demanda echará el freno.

En cuanto a los propietarios, añade Montalvo, "ya no estamos en esa fase en la que ponías un piso en venta y llovían los posibles compradores. Ahora, puedes tener suerte o no".

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"El entorno económico apunta a una recesión y la subida de tipos anunciada por el BCE para luchar contra la inflación muestra un escenario de financiación más cara para los próximos meses. Estas palancas deberían enfriar el mercado, reducir la demanda y contener los precios, aunque todavía su impacto no se ha percibido en el mercado", apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

El propio BCE constata, en un informe publicado el jueves, que "los préstamos hipotecarios a los hogares se están moderando como consecuencia del endurecimiento de los criterios de concesión, del incremento de los costes de la financiación y de la reducida confianza de los consumidores".

"La inflación se está comiendo la renta de las familias, y eso va a tener un impacto en el inmobiliario. Cada vez hay menos gente que podrá ir a los bancos a pedir una hipoteca", añade Montalvo.

Y si la demanda se contrae, también podrían caer los precios. Este es el escenario que maneja el BCE, que pronostica una caída de precios del 5% por cada subida de un punto de los tipos de interés. Según el organismo, los precios podrían caer un 9% en los próximos 2 años en la eurozona

Pero el mercado residencial español parte de condiciones muy diferentes a las de sus socios europeos: el precio de los pisos no alcanza niveles de burbuja (en algunas ciudades sí) como sí ocurre en otros países, y el endeudamiento de las familias y el esfuerzo que necesitan hacer para acceder a la compra es menor, y la escasez de obra nueva tensiona precios.

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"Estimamos que la venta de viviendas, sobre todo de segunda mano, se reduzca con carácter general en torno a un 15% 2023, pudiendo afectar también a la evolución de los precios de la segunda mano"; pronostica Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

En el caso de la obra nueva, en cambio, Echavarren no espera que vaya a afectar a precios, "ya que ofrece unas calidades muy superiores en su construcción y los elementos comunes y que además ha reducido su oferta por la subida de costes de construcción antes de la guerra".

Qué va a pasar con el precio

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, apunta que "todavía no se muestran descensos ni estabilización en los precios". Principalmente, porque todavía hay mucha demanda y, en cambio, una escasez brutal de oferta, agravada por la paralización de la obra nueva.

"Probablemente en los próximos meses veremos pequeños ajustes hacia la baja, pero de forma muy leve. Para ver bajadas significativas habrá que esperar hasta el siguiente ejercicio, cuando se completen todas las subidas previstas por el BCE, que quizás duren hasta el primer trimestre", añade Matos.

Los últimos cambios en la política monetaria, explican desde COAPI, "han encarecido las hipotecas a tipo variable, lo que históricamente ha sido la antesala de una corrección en el precio de la vivienda".

El Índice inmobiliario de Fotocasa ya apunta a descensos muy leves en mercados con baja demanda, como Huesca Palencia, Zamora o Lugo. Por lo pronto, matizan, los precios siguen subiendo en el residencial, tensionados por la falta de oferta. Entre abril y junio, la vivienda se encareció un 8%, según datos del INE.

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"En estos momentos hay mucha escasez de vivienda, sobre todo en las zonas más tensionadas del país, lo que sigue empujando los precios al alza", añade Matos.

Para Teresa Marzo, CEO de Elix, todo dependerá del perfil de quien compra y quien vende: "el particular va con retraso con respecto a los mercados y, si estaban negociando operaciones, el vendedor va a tratar de sostener precio. Por tanto, dependerá de las necesidades de inversión del comprador de aguantar la oferta". 

Qué va a pasar con los compradores

La moderación de precios (independientemente de que caigan o no), se explicará por un descenso en la compra de vivienda. 

Una vez pasen las prisas por comprar vivienda con tipos bajos, la demanda se frenará. "Se estima que la subida del euríbor puede incrementar el pago de intereses de una hipoteca media en unos 1200 euros al año, mientras que la inflación, sobre todo en energía y alimentación, puede drenar del presupuesto familiar entre 3000 y 4000 euros anuales", asegura Echavarren.

 "Va a haber una parte de la demanda que va a desaparecer del mercado y, a igual oferta, bajarán los precios", explican desde COAPI. Esa parte de la demanda serán, principalmente, familias cuyo poder adquisitivo se vea afectado por la subida de tipos y la inflación.

Ya en julio, tanto la venta de vivienda como la concesión de hipotecas se frenaron, coincidiendo con el verano, pero también con la histórica primera subida de tipos aprobada por el BCE.

Conforme el BCE siga subiendo tipos, y estando a las puertas de una recesión, muchos compradores optarán por esperar (voluntaria o involuntariamente, por no poder permitírselo): 

"Sí, podría producirse una situación de 'esperar y ver' típica de los momentos de elevada incertidumbre, en la que los potenciales compradores retrasen sus decisiones unos trimestres, a la espera de que la inflación esté más controlada (sobre todo desde mediados de 2023) y con ello la economía, el empleo y el poder adquisitivo de los salarios incluso, muestren crecimientos previsiblemente más sostenibles", observa Leopoldo Torralba, economista jefe de Arcano Partners.

Desde COAPI pronostican que en los próximos meses se va a abrir una ventana de oportunidad por la caída generalizada de los precios que va a beneficiar a los inversores que cuenten con liquidez y se puedan permitir esperar al momento adecuado para comprar.

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Pero no pasará con toda la demanda, matiza Montalvo: "La demanda de las familias podrá caer, pero el efecto inversor apuntala el precio".

"La vivienda aún genera una rentabilidad razonable frente al bono soberano español (incluso tras las subidas de su rentabilidad) y además cubre razonablemente la inflación. De ahí que pueda haber demanda de inversores que apoye los precios", coincide Torralba.

Qué va a pasar con los vendedores

En cuanto a los propietarios que quieran vender sus inmuebles, Matos señala que "quizás aprovechen esta última ola de demanda antes de que se modere, por lo que podríamos ver buenos resultados hasta finales de año".

Por lo general, los expertos coinciden en que la oferta intentará aprovechar el dinamismo que todavía demuestra el mercado, ante la enorme incertidumbre y el temor a que una recesión deteriore el empleo y la economía.

"Cualquier propietario que quiera vender debe aprovechar el momento, pues el precio de la vivienda está estabilizándose en máximos y la demanda todavía tiene capacidad adquisitiva y opciones de acceder a la financiación", indica Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General de los COAPI de España y presidente del COAPI de Castellón. 

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