La carrera contrarreloj para conseguir hipoteca a tipo fijo antes de que los bancos cierren el grifo: "Cada semana que pasa es peor, todo está subiendo"

Ilustración sobre hipoteca

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Hace 4 años, Helena compró un piso en Madrid y pidió una hipoteca a tipo variable. "Entonces, yo trabajaba en el Banco Santander, así que me ofrecieron unas condiciones muy buenas", cuenta. Como el euríbor estaba en negativo, Helena no pagaba intereses por su hipoteca. Todo eso ha cambiado en cuestión de meses.

En diciembre de 2021, el euríbor estaba en el -0,5%, rozando mínimos históricos. Nunca antes las hipotecas habían estado tan baratas como entonces. En pocos meses, este índice se ha disparado hasta alcanzar el 1,22% de media en agosto. 

Se trata de la tasa más alta registrada en 10 años, y el mayor encarecimiento de las hipotecas desde el año 2000. 

Este golpe de timón, a manos de la subida histórica de tipos aprobada por el BCE, ha disparado el precio de las hipotecas. Con la última subida del euríbor, quien tuviera su hipoteca variable actualizada con el índice de agosto, sufrirá un aumento en su cuota mensual de 120 euros.

"Todo apunta a que cerraremos el año ya instalados por encima de los 2 puntos porcentuales, en concreto, en el 2,2%, lo que situará a las hipotecas al cierre del año por encima de 1.500 euros", explica Patricia Suárez, presidenta de Asufin (la Asociación de usuarios financieros). 

El mercado hipotecario ha dado un vuelco. Ahora, los clientes corren a pedir hipotecas a tipo fijo al grito de sálvese quien pueda y, quienes ya tenían un préstamo a tipo variable, buscan como locos el botón para volver al pasado o, en su defecto, la fórmula para sumarse cuanto antes a la fiebre del tipo fijo

"Lo que está sucediendo estos últimos días es una locura. Hay un aumento bestial de consultas de clientes pidiendo cambiarse a tipo fijo", observa Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. 

"Desde la subida estrepitosa del euríbor, y más en este mes de agosto, estamos teniendo un aumento de consultas para pasar las hipotecas de tipo variable a tipo fijo", confirma Silvia Escámez, CEO de la gestora hipotecaria Finteca.

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Una misión imposible

Pero no es tan fácil como parece. Cambiarse de hipoteca variable a una de tipo fijo se ha convertido en misión imposible para la mayoría de clientes.

En julio, justo cuando el BCE sorprendió anunciando una subida de tipos el doble de lo esperado, Elena intentó hacer una novación de su hipoteca. En otras palabras, pidió a su banco renegociar las condiciones de su hipoteca, entonces a tipo variable, para conseguir un tipo fijo con la misma entidad.

"En ese momento yo sabía que el banco estaba concediendo créditos a tipo fijo, alrededor del 1,75%. Pero no me contestaron", explica Helena.

Un mes después, Helena ha vuelto a intentarlo: "La respuesta del banco ha sido que no tienen ningún nuevo producto a tipo fijo. Pero yo no quiero un nuevo producto, quiero renegociar mi hipoteca, que es un producto que ya existe".

"Tenemos inputs de que hay muchas entidades que han cerrado el grifo del tipo fijo", confirma Suárez. 

Como todo apunta a que el BCE seguirá subiendo los tipos por tiempo y magnitud indefinidos (este mismo jueves será la reunión en la que el organismo fijará la subida prevista para septiembre), el tipo fijo ha dejado de ser una modalidad rentable para los bancos, y ya está desapareciendo del menú de las hipotecas.

"Los bancos que todavía ofrecen hipotecas a tipo fijo las están dando por debajo de coste", explica a Business Insider España un alto cargo de una de las principales entidades financieras españolas. 

En consecuencia, cada vez son más las entidades que cierran el grifo del tipo fijo, y los obstáculos que ponen a los clientes que intentan cambiarse o pedir hipotecas son numerosos.

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"Los bancos les dicen a los clientes que no les interesa cambiarse"

En las hipotecas fijas, el importe de las cuotas mensuales no varía a lo largo del tiempo.

Una de las estrategias por las que optan es, directamente, la persuasión. "Está ocurriendo que el banco le dice al cliente que no se cambie al tipo fijo, que no le interesa hacerlo. Pero es mentira; a quien no le interesa el cambio es al banco", avisa Bernardos.

"No debes dar hipotecas a tipo fijo si quieres tener una gestión prudente, porque estás congelando tus ingresos a más de 15 años vista, y en esos 15 años no sabes cuál será tu coste, pero lo que sí sabemos es que será mayor", señala el alto cargo.

El problema, continúa Bernardos, es que en muchas ocasiones el cliente que entra en la oficina tiene la confianza depositada en su gestor. "La gente llega abducida al banco y le dicen que sí a todo", añade.

Cuenta atrás: el tipo fijo desaparece del menú

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"En el Santander están cerrando las hipotecas a tipo fijo. La última instrucción es que para nadie, ni para los propios empleados", cuenta Helena. Así que ha optado por subrogar: llevarse su hipoteca a otro banco, donde negociar las condiciones para conseguir un tipo fijo.

Se trata de una auténtica cuenta atrás: "cada semana que pasa es peor: si me retraso, si me contestan tarde, los tipos suben más y más", añade Helena.

"Los clientes se están encontrando con que hay entidades que han retirado sus ofertas de tipo fijo", corrobora Silvia Escámez. Aunque todavía hay "ofertas interesantes para captar nuevos clientes".

No obstante, matiza, "es cuestión de semanas: el euríbor está muy disparado, por lo que va a haber más subidas en las condiciones".

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Caixabank

Las entidades se están retirando de la guerra hipotecaria por el tipo fijo, pero bancos como CaixaBank o Santander todavía mantienen ofertas muy agresivas. "En el momento actual sigue habiendo entidades que ofrecen tipo fijo. Es un chollo, pero sólo lo ofrecen con muchas vinculaciones, y a clientes con un perfil muy solvente", añade Bernardos.

"CaixaBank ha cogido 10 puntos enteros en cuota de mercado de hipotecas que no tenía a base de darlas por debajo de coste. Desde enero están teniendo una posición súper agresiva para ganar nuevos clientes", corrobora la fuente consultada. La entidad ha pasado de un 12% de cuota a casi un 25%.

Santander, por su parte, se defiende como puede de esta sangría. "CaixaBank le está robando los clientes, mientras que BBVA está a por uvas, y Sabadell se defiende como puede", añade.

Como en un bazar: negociar tu hipoteca al mejor postor 

Helena lleva semanas yendo de banco en banco en busca de la mejor opción. "Está siendo algo muy común que los propios bancos ya les comentan a los clientes: el tipo que tenemos es este. Si algún otro banco te lo consigue mejorar, hablamos, pero esto es lo que hay", explica Salma Amachraa, analista senior de Finteca.

"Un banco es como un zoco: allí todo es negociable", resume Bernardos. 

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Según Amachraa, estas últimas semanas está entrando un gran volumen de clientes que solicitan hacer el cambio de variable a fijo. 

"Muchos de estos clientes ya han ido a su propio banco para hacer el cambio, y el banco les ha presentado las condiciones, que rondaban al tipo de un 3%. Pero el cliente considera que es elevado. Entonces, el gestor les dice: ve a otro banco. Si consigues una oferta mejor, vuelve y renegociamos", apunta Amachraa. 

La única forma de conseguir tipo fijo

Renegociar con la misma entidad en la que tienes la hipoteca es casi imposible: o no tienen tipo fijo, o el que ofrecen es demasiado elevado. 

"Tú quieres cambiar de variable a fijo y puede que no te concedan la operación, o que no encuentres tipo fijo en el mercado, como está sucediendo ahora", avisa Suárez.

"A los bancos quienes les interesan son los nuevos clientes, pero no puede ser que traten peor a un cliente que ya tienen, que a uno nuevo", critica Bernardos.

Cambiarse de entidad (subrogar) parece ser la única alternativa: "las entidades bancarias son reacias a las renegociaciones. Por ello, están ofreciendo tipos fijos rondando el 3% a sus clientes. Sin embargo, para captar nuevos clientes están habiendo grandes oportunidades todavía, en torno al 1,7%", añade Escámez.

 

El problema es que, actualmente, la captación de nuevos clientes con ofertas atractivas de tipo fijo suele llevar aparejada una fuerte vinculación con otros productos. 

"He preguntado en BBVA y no me han dado opción. El único con el que estoy consiguiendo negociar es con Bankinter, pero me piden un montón de vinculación", cuenta Helena:

"Me piden seguro de vida, seguro de hogar, llevarme mi plan de pensiones, la nómina, recibos...Todo para conseguir un tipo fijo del 2,8% a 25 años". Aún así, Helena comenta que le compensa: "el euríbor va a seguir subiendo, así que es un cambio que me conviene hacer".

La ventaja del cambio al tipo fijo, coincide Amachraa, es que brinda seguridad: "sabes que con el tipo fijo la cuota va a ser la misma y no habrá aumento".

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