La influencia en la crisis del alquiler de los pisos turísticos de Airbnb y otras plataformas: ¿qué puede cambiar en 2023?

Fachada de edificio de viviendas y pisos

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  • Quedan pocos edificios en las zonas céntricas de las grandes ciudades sin anuncios de alquileres de corta estancia en plataformas como Airbnb.
  • Los efectos de estas plataformas de alquiler turístico no solo repercuten en el sector hotelero, sino también sobre el mercado inmobiliario y los vecinos de la zona.

En 2023, los alquileres asisten a una paradoja: cuanto más necesario sea vivir de alquiler, más difícil será conseguirlo. 

Si el mercado del alquiler en España ya sufría un desequilibrio enorme, con muchos inquilinos y pocos pisos para alquilar, la subida generalizada de precios ha venido a agravar el problema: cada vez es más difícil encontrar un piso en alquiler a precios razonables en las grandes ciudades.  

Una crisis en la que también entra en juego el papel de plataformas de alquileres turísticos de corta estancia, como Airbnb. La plataforma estadounidense niega rotundamente ser parte del problema, como señala Nasdaq en un artículo, un número creciente de ciudades de todo el mundo están trabajando para limitar el daño que los alquileres de corta duración están infligiendo a su oferta de vivienda

Sin ir más lejos, Portugal acaba de prohibir la concesión de nuevas licencias para alquileres vacacionales de corta duración con el objetivo de hacer frente a la crisis inmobiliaria.

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La recuperación turística ha vuelto a acusar y acentuar las tensiones sociales en el acceso a la vivienda, impulsado por la acelerada y descontrolada conversión de viviendas en alojamientos turísticos, según indica Exceltur —la patronal que agrupa a las grandes empresas turísticas— en su informe de perspectivas turísticas

Esta tendencia está aún muy marcada por las dificultades para hacer cumplir las normativas autonómicas y locales, requiriéndose de una regulación marco y complementaria en temas, según el lobby turístico. Los datos son elocuentes: el número de plazas en viviendas de uso turístico (VUT) en las 20 principales ciudades españolas creció un 34,5% del tercer trimestre de 2021 al cuarto del 2022 (73.894 nuevas plazas).

Esta conversión descontrolada de las viviendas residenciales turísticas implica el recrudecimiento de los problemas de acceso a la vivienda en zonas de atractivo turístico (como los centros de las ciudades y costas), elevación de precios de la vivienda y alquiler y dificultades de acceso a residentes, como corroboran las conclusiones del proyecto ReviTUR, presentado en noviembre 2022.

Cómo afecta al mercado del alquiler

Desde que en 2008 naciera Airbnb, la plataforma no ha dejado de crecer: ya tiene presencia en más de 100.000 ciudades de más de 220 países y regiones diferentes, con un total de más de 7 millones de anuncios.

alquiler piso

Como resultado de este aumento y de la eclosión de plataformas similares, los barrios céntricos, más emblemáticos y de mayor atractivo, han experimentado una notable presión turística en los edificios, alcanzando una media de 18,1 plazas de viviendas turísticas por cada 100 habitantes, con picos en determinados lugares de hasta 192 por cada 100 habitantes.

Este crecimiento ha ocasionado la reducción del 6% del total del parque residencial de estos barrios, según los datos de Exceltur.

"La detracción de viviendas del mercado residencial por el alquiler turístico ha alcanzado niveles disfuncionales para garantizar su habitabilidad por parte de los residentes en algunas zonas muy concretas de las principales ciudades españolas", señala Exceltur, poniendo como ejemplo el Casco Antiguo de Sevilla, donde en Santa Cruz las VUT alcanzaron el 61,2% de todo el parque residencial.

Según los datos recabados en el informe, los precios de compra de viviendas de estas zonas de mayor implantación de las VUT subieron de media un 9,1% en las 6 mayores ciudades españolas de 2010 a 2019, y apenas un 0,5% en el conjunto de los barrios no turísticos de las mismas ciudades. Como consecuencia, un 2,7% de los residentes se desplazaron.

Esta correlación entre el aumento de viviendas que se han convertido en VUT y el aumento de las tarifas de alquiler se ha denominado 'El efecto Airbnb'.

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Gran negocio para los anfitriones

Alquiler vacacional

Los propietarios de esos anuncios, los conocidos como anfitriones, pueden ganar mucho más dinero alquilando su propiedad a corto plazo a personas que no viven en ella de lo que cobrarían por el alquiler mensual a un inquilino tradicional.

Esto, según Nasdaq, puede explicar por qué la venta de casas vacacionales aumentó un 44% en 2020 con respecto al año anterior. 

Según los datos de Suomma, la plataforma proptech que ayuda a particulares a invertir en alquiler turístico y de temporada, los ingresos por vivienda alquilada subieron en 2022, en algunos casos, hasta un 53%, en comparación con 2019. Por ejemplo, los propietarios de pisos turísticos de la Costa del Sol, Costa Blanca y las islas, ingresaron una media de 2.500 euros al mes el año pasado. En Palma de Mallorca se ha pasado de 3.000 a 4.600 euros en ingresos por un piso turístico de 3 habitaciones.

"El alquiler turístico queda fuera de cualquiera de las medidas de control de precios del alquiler, por lo tanto hay mayor seguridad para el inversor a largo plazo. Nosotros recomendamos al particular que, si tiene pensado invertir en inmobiliario, se decante por la compra de una vivienda para destinarla al alquiler turístico, donde puede alcanzar rentabilidades netas por alquiler de hasta un 13%, con una inversión desde 70.000 euros", comenta Borja Badiola, director general de Suomma.

Pero no son solo los particulares los que quieren unirse como anfitriones a la plataforma. Las empresas de inversión inmobiliaria se han hecho con el mayor número posible de propiedades. Según Inside Airbnb, estas empresas han contribuido enormemente al crecimiento de Airbnb y alrededor de una cuarta parte de los anfitriones de la plataforma son propietarios de casi dos tercios de los anuncios.

Pese a que el alquiler turístico suele dar rentabilidades superiores al residencial, Beatriz Toribio, directora general de Masteos, la proptech especializada en inversión en alquiler, menciona la dificultad de conseguir licencias turísticas en muchas CCAA como uno de los motivos para que el groso de los inversores se decanten por el alquiler convencional de larga duración. En cambio, sí que ven que los inmuebles que ya tienen dicha licencia tienen una rápida salida y despiertan interés entre sus clientes.

Ciudades que se plantan

Como consecuencia de este crecimiento, muchas ciudades han comenzado ya a tomar medidas regulatorias y fiscales sobre Airbnb y otras plataformas similares.

Dado que la proliferación de alquileres a corto plazo es un problema nuevo, aún está por determinar cómo equilibrarán los gobiernos locales las necesidades de la comunidad con los derechos de los inversores. Puede que establezcan un límite estricto al número de airbnbs permitidos en sus ciudades. También pueden imponer un impuesto lo suficientemente alto a las operaciones de alquiler a corto plazo como para disuadir a los anfitriones de establecerse en su ciudad.

Mientras los ayuntamientos trabajan para encontrar una solución al problema, los inquilinos locales siguen luchando por encontrar un lugar asequible al que llamar hogar.

La plataforma deja claro en su página web que algunas localidades cuentan con normativas que no permiten reservas para estancias cortas si los huéspedes tienen que abonarlas. Pese a ello, es el propietario el encargado cumplir la legislación revisando la normativa de cada comunidad autónoma antes de publicar su anuncio, y no la plataforma, lo que lleva a la aparición de numerosos alojamientos ilegales. 

Ese es el caso de Palma de Mallorca donde, como cada temporada estival, vuelven a surgir numerosos anuncios de pisos y apartamentos pese a su prohibición.

Una pancarta contra los apartamentos para turistas cuelga de un balcón en el barrio de la Barceloneta en Barcelona.
Una pancarta contra los apartamentos para turistas cuelga de un balcón en el barrio de la Barceloneta en Barcelona.

REUTERS/Albert Gea

Barcelona es la ciudad más activa en la lucha contra las viviendas turísticas ilegales y ha reactivado su plan de choque para frenar la especulación urbanística ante el aumento del turismo.

El Gobierno de Barcelona aplica medidas de inspección y control muy estrictas para garantizar que las viviendas de uso turístico cumplen las normativas locales, entre las que se incluye la obligatoriedad de registrar cualquier vivienda que se vaya a ofrecer como alojamiento turístico (Barcelona cuenta con 12 pisos de alquiler vacacional de Airbnb por cada 1.000 habitantes, según un estudio de la Universidad de Vic-Universidad Central de Cataluña).

En 2019, el Ayuntamiento de Madrid aprobó el Plan Especial de usos del Hospedaje (PEH) para preservar el uso residencial del centro urbano y controlar las actividades económicas relacionadas con el hospedaje turístico.

Los datos del portal Inside Airbnb indican que tan solo en el centro de Madrid hay 6.896 anuncios de apartamentos enteros de un total de 20.776 anuncios que hay en toda la ciudad. De estos, el 93,5% corresponden a alquileres de corto plazo y 240 pertenecen a un solo propietario (que probablemente sea una compañía).

Datos anuncios Airbnb Madrid

Inside Airbnb

El Ayuntamiento de Valencia ya intentó limitar la implantación de VUT en el casco antiguo de la ciudad con un Plan Especial de Protección, fijando un máximo de 60 días al año para alquilar estos inmuebles. El plan fue parcialmente tumbado por la justicia, que consideró "excesivas" varias restricciones.

Cádiz también ha impulsado una modificación de su Plan General de Urbanismo para limitar la proliferación de VUT, pero la Junta de Andalucía ha anunciado su recurso al mismo alegando "interés general".

Cruzando el charco, en la ciudad de Nueva York está a punto de entrar en vigor una nueva medida que  exigirá a los anfitriones registrar su propiedad aportando pruebas de que ellos mismos viven allí. El incumplimiento de esta obligación podría dar lugar a multas de entre 1.000 y 5.000 dólares. La ciudad espera reducir el número de airbnbs en Nueva York en al menos 10.000. 

Qué se puede esperar para 2023 y qué pide Exceltur

Toribio no cree que las VUT vayan a tener en 2023 un impacto diferente al visto en años anteriores. "Lo que nos llamará más la atención este año será que, mientras que el precio de la compraventa se va a moderar, en del alquiler seguirá subiendo incluso a doble dígito como consecuencia de la falta de oferta en grandes ciudades", destaca la experta.

Por su parte, Óscar Iniesta, socio y director senior en LLYC no ve fácil a corto plazo una revisión de la legislación de las VUT: "La dificultad de la redacción de la norma, junto a la complejidad del ámbito competencial territorial de la misma, no presagian un trámite fácil y corto", señala.

"Creo que hay conciencia generalizada de que hay que reordenar el escenario. Sin embargo, el proceso no es de fácil realización si bien para todos es claro que someter a las VUT a un control razonable propicia el modelo de turismo sostenible", añade el experto, que considera que la única solución para por redefinir un marco regulatorio estatal que ayude a las CCAA a aplicar sus propias regulaciones de forma coherente. 

Según explica a Business Insider España Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de Eurocofín, el hecho de que en España exista una gran diversidad regulatoria ha dado como resultado un panorama jurídico inestable, que "deja a las VUT en un limbo jurídico e impide los beneficios de una liberalización ordenada de esta actividad".

 

Desde Exceltur reclaman que se regulen las plataformas de manera menos laxa, estableciendo las obligaciones mínimas de suministro de información que permita favorecer el cumplimiento de las normas autonómicas y locales.

Si Airbnb y otras plataformas dejaran de jugar al escondite y se corresponsabilizaran de que no se sube oferta que no cumple la normativa se habría acabado el 95% del problema. La pregunta es por qué no se hace”, criticaba en una reciente rueda de prensa el vicepresidente de Exceltur, José Luis Zoreda.

Sin embargo, desde Suomma consideran que estas medidas van a "perjudicar gravemente a todo el sector turístico en España”.

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