Mis 50 propiedades me proporcionan ingresos pasivos: a veces solo trabajo una hora a la semana

El tema de la acumulación de riqueza fue importante para mí desde una edad temprana. Mi padre murió cuando yo tenía 4 años. Perdí a mi madre a finales de los 20. Como hija de empresario, heredé dinero, pero no lo toqué durante muchos años por miedo.

Cuando acababa de salir de la universidad, en el verano de 2000, un comercial me vendió un seguro de vida vinculado a fondos de inversión. Lo que solo noté más tarde, pero ya sospechaba en ese momento, fue que el valor no aumentó al principio, sino que disminuyó debido a las comisiones.

Poco después, mi empresa también me recomendó una pensión de jubilación. Por aquel entonces trabajaba como periodista económica para el Financial Times Deutschland. La idea era pagar 154 euros al año al Estado, pero el dinero estaría inmovilizado hasta la jubilación.

Esta opción me pareció estúpida. Entonces lo vi claro: tenía que hacer algo yo misma para mi pensión de jubilación. Cancelé mi seguro de vida e invertí dinero en acciones y bonos.

En aquel momento, mi marido y yo no sabíamos cómo invertir

Por esa misma época, mi marido me comentó que un conocido estaba creando un grupo de construcción. Tuvimos la oportunidad de construir un piso en Berlín. La ventaja de hacerlo así era que los promotores inmobiliarios cobran un 30% más por la finalización de los inmuebles. Como el propio grupo asume el riesgo, se ahorra el dinero.

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En aquel momento, mi marido y yo abordamos la inversión sin ninguna previsión. Calculamos lo que nos costaría la propiedad, así como los gastos de gestión y renovación. Lo comparamos con los posibles ingresos por alquiler, el potencial de aumento de los alquileres y las ventajas fiscales.

La inversión nos convenció. Invertimos una cantidad baja de 5 dígitos y financiamos el resto de la construcción del piso con un préstamo. El piso costó unos 200.000 euros en total.

Necesitas menos capital del que crees

Solo empezamos a devolver el préstamo cuando el piso estuvo terminado y tuvimos ingresos por alquilarlo. Nuestro objetivo era no tener que añadir más capital. La tasa de amortización del préstamo era del 4%. Más tarde, sin embargo, pudimos reembolsar más rápido reescalonando la deuda, de modo que habíamos pagado el piso al cabo de 15 años.

La inversión funcionó y compré más propiedades. Si quieres construir un ingreso pasivo con bienes raíces, tienes que saber que es una maratón, no una carrera de corta distancia. Lleva décadas y los activos están inmovilizados más tiempo que con otras inversiones, pero merece la pena.

En mi opinión, el modelo de negocio inmobiliario está infravalorado. Para invertir en bienes inmuebles, necesitas algo de capital, por supuesto, pero es menos de lo que crees. Puedes usarlo para acumular una fortuna a través de la deuda. Lo único importante es que tengas ingresos de alquiler fiables. 

5 años después tenía unos ingresos pasivos importantes

En 2010 nació mi tercer hijo. A final de mes, siempre había pasado muy poco tiempo con la familia y tenía muy poco dinero en la cuenta. Por lo tanto, decidí hacer de la inversión inmobiliaria mi trabajo principal y dejé mi empleo. Mi objetivo era ser económicamente independiente. Tan solo 5 años después, tenía unos ingresos pasivos importantes.

Ahora tengo 50 propiedades y unos ingresos mensuales por alquiler mucho mayores que antes cuando era editora. También tengo más tiempo para mi familia. En las fases en las que solo gestiono las propiedades, es cuestión de entre media hora y una hora a la semana. Pero también hay fases en las que invierto algo más de tiempo, por ejemplo, cuando me construyo una nueva propiedad. Entonces podría necesitar 25 horas a la semana.

Las reformas suelen resultar más caras de lo que uno supone en un principio

Por supuesto, las cosas no siempre han ido bien. Las reformas suelen resultar más caras de lo que se piensa en un principio. Pero solo tuve una pérdida de alquiler, probablemente el mayor temor de los inversores inmobiliarios, una vez, durante 9 meses.

Si ahora hay una desaceleración del mercado inmobiliario, eso no me afecta. Lo bueno es que como inversor inmobiliario no tienes que mirar el periódico todos los días para ver cuánto vale la propiedad, como haces con las acciones. Los precios más bajos también son una oportunidad para volver a mirar a tu alrededor.

Invierto entre el 20% y el 30% de mis activos en renta variable

También creo que el riesgo de agrupación es manejable. A lo largo de los años he ido creando una cartera de inmuebles. Me centro en diferentes ubicaciones y propiedades de distintos tamaños.

Además, sigo invirtiendo entre el 20% y el 30% de mis activos en acciones. Las inversiones inmobiliarias son más fáciles de calcular que las acciones. Por otro lado, la rentabilidad de las acciones es mayor. Con los bienes inmuebles, espero una rentabilidad de entre el 5% y el 8%, pero también en la franja inferior de 2 dígitos, dependiendo de la cantidad de capital invertido. Con acciones, es posible obtener entre un 8% y un 12%.

Dado que invierto de forma conservadora en el sector inmobiliario, soy relativamente reacia al riesgo con la renta variable. He invertido mucho en acciones tecnológicas y también utilizo una pequeña parte como "dinero de juego". Lo invierto en bitcoin y NFT.