Guadalajara, un caso de estudio del "efecto mancha de aceite" en el mercado inmobiliario

Precio vivienda de Guadalajara, España

Reuters

Foto del redactor Inma BeneditoFoto del redactor Inma Benedito
  • Guadalajara se convierte en la quinta provincia donde más sube el precio de la vivienda, más que en Madrid: sube un 12,4% en 2023.
  • La cercanía a Madrid, el aumento de la población por el auge del teletrabajo y el efecto pinchazo de la burbuja explican el boom de precios de Guadalajara y otros mercados similares.

Guadalajara es la segunda ciudad más grande de Castilla-La Mancha, después de Albacete. En sus orígenes, los árabes la bautizaron como río de piedras, y el cabrito asado es su especialidad culinaria. 

Ninguno de estos datos out of context explican que Guadalajara se haya colado en el top 5 mercados donde más sube el precio de los pisos. El boom de la vivienda en Guadalajara tiene una explicación muy diferente: simple y llanamente está cerca de Madrid.

Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Valencia y Guadalajara son los 5 mercados donde más sube el precio de la vivienda. Hasta Valencia, todo bien: se trata de bastiones míticos de la vivienda, donde el precio de los pisos lleva años subiendo, al calor del turismo, la demanda extranjera y del propio crecimiento de sus capitales. Pero, ¿Guadalajara? Sí, Guadalajara.

La provincia castellana se ha convertido en la quinta donde más está encareciéndose la vivienda, según el último Informe sectorial Inmobiliario elaborado por CaixaBank Research. 

"Las provincias más turísticas son las que anotaron mayores ritmos de crecimiento del precio de la vivienda", destaca el informe. Es el caso de Baleares, donde comprar un piso es un 17% más caro que hace un año, Málaga (15,9%), Santa Cruz de Tenerife (14,3%) y Valencia (12,8%). Pero también lo es de Guadalajara, donde el precio de los pisos se ha disparado un 12,4%. Por encima, incluso, de Madrid (12%) y de Barcelona (7,6%).

No es la primera vez que Guadalajara despunta. Ya el año pasado llamó la atención de muchos al situarse como la provincia donde más se encareció la vivienda en 2022: Guadalajara lideró el ranking de precios de la tasadora Tinsa en 2022, con un incremento anual del 16,8%.

Hay 3 particularidades que explicarían el recalentamiento de Guadalajara y el de otros mercados que a priori parecen poco dinámicos (no es un polo de atracción de inversiones ni un destino turístico estrella, por ejemplo): 

  1. La cercanía a una gran capital con un mercado tensionado (como Madrid), que provoca el efecto mancha de aceite.
  2. El aumento de la población (que suele huir de los precios de esa gran capital) 
  3. Una vivienda muy barata que todavía no se ha recuperado del pinchazo de la burbuja.
Promoción de vivienda en Seseña

1. El efecto mancha de aceite

Como una mancha de aceite que cae sobre un mantel y se va extendiendo, impregnando cada vez más centímetros de tela, el precio de la vivienda comienza subiendo en un mercado, pero los aumentos van extendiéndose a cada vez más territorios.

"Es el efecto mancha de aceite", confirma Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspaña: "Ocurre en regiones próximas a grandes núcleos urbanos, tanto a nivel de precios, como de crecimiento de oferta y de demanda".

Toribio habla de Guadalajara, pero también de Segovia o Toledo. "Se trata de ciudades con una oferta similar desde el punto de vista comercial, cultural, educativo... Donde además la vivienda es un poco más asequible que en las grandes capitales". 

El atractivo aumenta si se le suma el auge del teletrabajo, con empleados que pueden permitirse vivir un poco más lejos de la capital porque tienen mayor flexibilidad a la hora de ir a la oficina.

"Esto antes no pasaba. Ahora la demanda está dispuesta a irse a ciudades que están a 100 kilómetros, o se van a la sierra, y vienen uno o dos días a Madrid para trabajar presencialmente", observa Toribio.

Un hombre trabaja sentado

Pero la primera parada de la mancha de aceite no está en Guadalajara, sino antes, al poco de salir de la M-40: Hace unos días, el consejero delegado de la consultora inmobiliaria Knight Frank presumía de vender promoción tras promoción en lugares de la periferia de Madrid, como San Sebastián de los Reyes.

"Como el suelo es más barato y el precio es más barato, la oferta crece, la demanda también y, con ellas, los precios", añade Toribio. 

En 2014, por ejemplo, un chalé de obra nueva en Marchamalo (un pueblo de menos de 8.000 habitantes de Guadalajara), costaba unos 138.000 euros. En 2024 cuesta 224.000 euros, un 63% más, informaba La Tribuna de Guadalajara en este artículo.

 2. Boom demográfico

Para que suban los precios, hace falta que haya mucha demanda o poca oferta (o las dos, que es lo que pasa en Madrid). En el caso de mercados como Guadalajara, lo que ocurre con los precios tiene más que ver con que la población está aumentando.

"El incremento de población ha sido muy desigual entre territorios y ello tiene implicaciones muy significativas para el mercado inmobiliario. El precio de la vivienda en España ha crecido con más vigor en las provincias donde más ha aumentado la población", confirma el informe de CaixaBank Research.

No es una afirmación muy sorprendente, teniendo en cuenta que la demanda es el principal factor que determina el precio de la vivienda en un mercado en el que la oferta es rígida a corto plazo. Pero sin duda sirve para explicar una de las causas que dispara precios en mercados que podrían estar más bien asociados a otras dinámicas, como la despoblación

Por ejemplo, en Huesca, Soria, Salamanca y Cáceres, 4 provincias de la llamada España vaciada, los precios de la vivienda cayeron en 2023, según los datos de CaixaBank Research.

En cambio, "las provincias españolas con grandes capitales y las más turísticas son las que atraen más población". No sorprende que sean Madrid y Barcelona, las 2 grandes zonas metropolitanas las que aglutinan el mayor incremento de población, con 226.000 personas más viviendo en la Comunidad de Madrid, y 173.500 para Barcelona.

Lo llamativo es que una provincia como Guadalajara, más asociada a las dinámicas de provincias de interior como Salamanca, se haya convertido en la segunda provincia donde más creció la población entre 2022 y 2023: un 4%, solo detrás de Alicante.

Algo ocurre con L'Hospitalet de Llobregat, a las afueras de Barcelona, que se sitúa como uno de los 5 municipios donde más creció la población en el mismo periodo, y donde el precio de la vivienda creció alrededor del 6%:

Ilustración comprar casa 2024

3. El 'efecto pinchazo' resucita a Guadalajara

En 2010, Ciudad Valdeluz, una urbanización localizada en el término municipal de Yebes (Guadalajara) a 60 kilómetros de Madrid, cruzó el Atlántico y saltó a la fama en un artículo publicado por The New York Times. Lamentablemente, lo hizo como postal de los estragos de la burbuja, bajo el epígrafe de las llamadas ciudades fantasma, o ghost towns.

Se trata de ciudades que fueron emblema de grandes promociones inmobiliarias durante los años del boom, pero que cayeron en el olvido en cuanto la burbuja explotó

"Con el estallido de la burbuja, el precio de la vivienda cayó muchísimo en Guadalajara", confirma Toribio. El valor de los pisos tocó suelo y, como no había demanda, los precios no subieron, ni siquiera en los años de la recuperación del sector. 

Solo ahora, que el teletrabajo y el efecto mancha de aceite de Madrid hacen que la demanda vuelva a mirar a Guadalajara, los precios vuelven a subir, y lo hacen con fuerza, porque hay margen de recorrido.

"Este municipio muestra un comportamiento retardado con respecto a la media nacional. Mantuvo los precios residenciales moderados durante el periodo postpandemia y ha comenzado a reflejar crecimientos relevantes en 2023, especialmente en los dos últimos trimestres", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, sobre el caso de Guadalajara, pero también de otros lugares próximos a Madrid.

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