Si vas a comprar casa en la playa, mejor que sea en 2020

Apartamento en la playa
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  • La nueva guía de recomendaciones crediticias de la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés) endurece los criterios para la financiación de segundas viviendas.
  • Cambian los criterios de tasación para reducir la morosidad y aumentar la protección del consumidor.
  • Las nuevas recomendaciones entran en vigor el 30 de junio de 2021, aunque de forma transitoria, para ser firmes en 2022.
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¿Es 2020 un buen momento para comprar la casa de la playa? Lo normal para responder a esta pregunta es fijarte en la evolución de los precios y el coronavirus no está ayudando precisamente a adivinar qué puede pasar con ellos por la caída en las transacciones.

El índice ESI de Idealista avanza una corrección en los precios con un aumento de la oferta en la nueva normalidad. En otras palabras, si quieres comprar casa, los próximos meses pueden ser un buen momento para encontrar gangas.

Sin embargo, la realidad es que los precios de la vivienda solo son una parte de la ecuación al comprar casa. La segunda parte tiene que ver con la hipoteca y ahí es donde la mayoría de españoles van a ciegas.

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Quien más y quien menos puede saber las condiciones de las hipotecas, pero no es tan fácil adivinar cómo van a evolucionar, especialmente en términos normativos. Es ahí, precisamente, por donde va a llegar el gran cambio. Tanto es así que, si estás pensando en comprar una casa en la playa, mejor hazlo esta temporada

Las reglas del juego hipotecario cambian a partir de 2021 para la compra de segunda residencia. Esta es solo una de las consecuencias de los nuevos criterios para préstamos y monitorización de los mismos aprobada por la Autoridad Bancaria Europea (EBA, en sus siglas en inglés).

La EBA ha lanzado una serie de nuevas pautas para la concesión de hipotecas con el objetivo de reducir la morosidad bancaria, mejorar la transparencia en las operaciones y aumentar la protección del consumidor. 

La nueva normativa empezará a aplicarse en junio de 2021 para los nuevos préstamos y, en junio de 2022, para los préstamos ya firmados, aunque sólo en lo referente a su monitorización. 

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Qué cambia con las nuevas pautas de la EBA

La nueva Ley Hipotecaria 5/2019 española ya supuso un cambio en cuestiones como los bonus de las sucursales en la concesión de hipotecas (no así del resto de los créditos). La EBA tenía previsto ligar estos incentivos a la morosidad futura de los créditos concedidos, algo que finalmente no hará.

Lo que sí incluye las pautas de la EBA es un endurecimiento en la concesión de hipotecas para segunda vivienda. Tal como figura en el punto 112 y 113 del documento final, las entidades financieras van a tener que empezar por valorar la relación entre el alquiler futuro de la casa y las obligaciones del préstamo. Es decir, si alquilando la casa de la playa se puede pagar la hipoteca o no. 

A esto se añade un estudio más exhaustivo de la capacidad de pago del comprador en diferentes escenarios potencialmente negativos como la caída de ingresos por parte del solicitante, el aumento de las tasas de intereses e incluso el empeoramiento en la comerciabilidad de la vivienda o una reducción en los ingresos por alquilar, por ejemplo.

El objetivo final es asegurarse de que el comprador puede pagar el préstamo ahora y que podrá seguir haciéndolo en el futuro.

El último gran cambio tiene que ver con la tasación de la vivienda. La normativa endurece las condiciones de tasación y, sobre todo, incluye incentivos para que las tasadoras de los bancos no sobrevaloren la vivienda a fin de conceder más dinero de hipotecas. Así se desprende del punto 206 y siguientes del documento.

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Por un lado, se recuerda la importancia de que los tasadores ofrezcan información imparcial, transparente y objetiva. Por otro lado, se fijan mecanismos para evaluar el grado de acierto de cada tasadora. Así, en caso de que se detecten fallos sistemáticos o repetidos en las tasadoras, el banco debería aplicar descuentos al valor de esa vivienda a efectos de sus datos de solvencia.

Además, las nuevas pautas incentivan los préstamos medioambientalmente responsables (punto 208 del documento), recomendando aumentar la valoración de las viviendas más eficientes, por ejemplo, lo que puede suponer un impulso definitivo a las hipotecas verdes. 

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