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Así cambian las hipotecas con la nueva ley que se aplica desde este lunes

Una mujer prepara la mudanza tras comprar una vivienda nueva.
Getty Images
  • El domingo 16 de Junio entró en vigor la nueva ley sobre créditos hipotecarios y este lunes será el primer día hábil en el que comenzará a aplicarse a todos los préstamos para compra de vivienda.
  • La ley fue aprobada en marzo, antes de las Elecciones Generales, para evitar una sanción de la UE por el retraso de casi 3 años en aplicar esta la normativa en la legislación española.
  • Esta norma obliga a los bancos a una mayor trasparencia en la concesión de préstamos, prohíbe las cláusulas suelo, regula el vencimiento y la amortización anticipada y elimina el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La nueva Ley sobre Créditos Hipotecarios ya es una realidad.

Tras más de 12 meses de tramitación parlamentaria, esta reforma normativa entró en vigor este pasado domingo y comienza a aplicarse desde este lunes, a pesar de que se trata de la trasposición de una directiva de la Unión Europea que ya debería haberse aplicado a la legislación española a partir de 2016.

Precisamente, ese retraso de casi 3 años ha estado a punto de provocar que Bruselas activase sanciones de 106.000 euros al día contra España por la demora en aprobar esta medida. Por ello, la ley hipotecaria se aprobó en la última sesión parlamentaria de la anterior legislatura, justo antes de la celebración de las Elecciones Generales, para evitar así las multas comunitarias.

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Esta norma obliga a los bancos a una mayor trasparencia en la concesión de préstamos, prohíbe las cláusulas suelo, regula el vencimiento y la amortización anticipada y traspasa a las entidades el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y otros gastos de contratación de la hipoteca que hasta ahora corrían a cargo de los usuarios.

La nueva Ley Hipotecaria afectará a todos los préstamos de este tipo que se suscriban desde este lunes.

Pero, a pesar de que esta legislación no tiene carácter retroactivo, podrán acogerse a ella quienes ya tengan una hipoteca firmada desde antes, pero negocien o subroguen sus contratos tras su entrada en vigor o tengan una cláusula de vencimiento anticipado menos favorable de lo que fija la nueva ley.

Cómo te afectará la nueva Ley Hipotecaria si pides un crédito desde hoy

Estos son los principales cambios que reflejarán las hipotecas que se firmen a partir de este lunes:

  • Se reducen las comisiones de amortización anticipada: en hipotecas a tipo fijo se establecen en un 2% durante la primera década y un 1,5% a partir de esa fecha, mientras que para las de tipo variable, el cliente elegirá amortizar en 3 años, con comisiones del 0,25%, o de 5 años, con el 0,15%.
  • Los bancos solo podrán cobrar comisión de apertura, que se incluirá en los gastos de tramitación de la hipoteca: es la única comisión que sobrevive a la nueva ley, aunque establece que se devengará en un solo pago.
  • Se prohiben las cláusulas suelo: el banco no podrá a partir de ahora fijar un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable, lo que permitirá que el hipotecado pueda reducir sus pagos si baja el euríbor. Sin embargo, el límite es 0, ya que el interés tampoco podrá ser negativo.
  • Se rebajan los intereses de demora: esa penalización se reduce a un máximo de un 3% más el interés que ya esté pagando el hipotecado. Anteriormente, se permitía cobrar hasta 3 veces el interés legal. 
  • Cambia el reparto de gastos de formalización de hipoteca: la nueva normativa establece que el hipotecado pague solo los gastos de tasación, que pueden ascender a 600 euros, mientras que el banco que concede la hipoteca se hará cargo de los de gestoría, notaría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • Se incrementan los meses de impago para ejecutar una hipoteca en caso de embargo: durante la primera mitad de la duración del crédito, el plazo será de 12 meses o del 3% del montante total del crédito, frente a los 3 meses que fijaba la normativa anterior. En la segunda mitad, el impago debe alcanzar las 15 cuotas o el 7% del valor de la hipoteca.
  • Se prohibe ofrecer productos vinculados a la contratación de la hipoteca, aunque sí se permiten incentivos: la reforma hipotecaria impide que los bancos primen a los clientes para que asuman condiciones de riesgo o que les impongan otros productos, como tarjetas o seguros, en la aprobación de la hipoteca. Sin embargo, las entidades seguirán pudiendo ofrecer incentivos, siempre que no empeoren las condiciones de la hipoteca concedida.
  • Quien concede la hipoteca está obligado a informar exhaustivamente al hipotecado: el banco debe redactar con claridad las cláusulas del acuerdo y evaluar en profundidad la solvencia del cliente, que debe disponer de su contrato al menos 10 días antes de la firma.
  • El hipotecado y sus avalistas están obligados a visitar al notario un día antes de firmar la hipoteca: esa visita se utilizará para que el notario compruebe si el cliente conoce el producto que va a contratar y sus condiciones a través de un test y le ofrezca asesoramiento, de forma totalmente gratuita. 
  • Se establece la figura del Crédito Verde para las hipotecas para compra o rehabilitación de un edificio con mejoras energéticas: esta medida busca fomentar la eficiencia energética y el uso de energías renovables Incluye la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la financiación de intereses ordinarios, de demora, comisiones y gastos.

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Así te afecta la nueva ley si ya tenías una hipoteca

Las modificaciones que incluye la nueva Ley Hipotecaria no solo se aplican a los nuevos contratos de crédito hipotecario que se firmen desde este lunes, sino que incluyen varios cambios que también debes tener en cuenta si ya firmaste tu préstamo antes de su entrada en vigor.

  • Ya no es necesario pagar comisiones si cambias de entidad o subrogas tu hipoteca después de la entrada en vigor de la nueva ley.
  • Además, en caso de subrogación, se ha eliminado la obligación de quedarse en la misma entidad si ofrece una contraoferta que mejore la de otro banco.
  • La comisión por cambio de tipo hipotecario de variable a fijo baja al 0,15% durante los 3 primeros años, aunque se deberá contar estará sometido a la autorización de la entidad.

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