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El Supremo clarifica cómo hay que pagar los gastos de las hipotecas: así te afectará

Una pareja entra en su nueva vivienda
Una pareja entra en su nueva vivienda Getty Images
  • La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dicta varias sentencias que fijan doctrina sobre gastos y cláusulas abusivas vinculadas a las hipotecas y servirán para futuras sentencias.
  • Estas sentencias abordan quién debe pagar gastos de las hipotecas como los de apertura, notario, registrador y gestoría o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
  • En concreto, el Supremo afirma que la comisión de apertura no se considera abusiva la comisión de apertura y el resto de gastos se deben repartir según el momento en el que se firmó la hipoteca o la parte que solicite el servicio.

Para aclarar posibles dudas sobre a quién corresponde pagar los gastos hipotecarios o qué cláusulas se consideran abusivas, la Sala de lo Civil del Supremo ha dictado este jueves varias sentencias que fijan la doctrina del tribunal respecto a estos casos. De este modo, buscan facilitar futuras sentencias en este terreno y evitar la polémica surgida a finales del año pasado.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró nula una la cláusula que incorporaban algunas hipotecas en la que se otorgaba al que solicitaba ese préstamo la responsabilidad de correr con todos los gastos e impuestos derivados de esa operación. Desde entonces, el Alto Tribunal ha estado trabajando para definir su doctrina respecto a los gastos hipotecarios.

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La polémica saltó cuando el pasado octubre, una sentencia del Supremo sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) generó una importante polémica al dictaminar que era el banco y no el cliente el que debía pagar esta tasa hipotecaria. El fallo contradecía la jurisprudencia anterior y los 31 jueces de la Sala de lo Contencioso-Administrativo tuvieron que reunirse para desautorizarlo, en una decisión que generó divisiones internas y provocó un cambio legal por parte del gobierno.

La cláusula de apertura no se considera abusiva

Una de las sentencias se refiere a la cláusula que establece una comisión de apertura en un préstamo hipotecario, sobre la que el Supremo ha decidido, tras examinar la normativa del sector, que "no es ajena al precio del préstamo" y, por lo tanto no se considera abusiva, como en el caso de la cláusula suelo, las multidivisas o la de vencimiento anticipado.

De este modo, el tribunal considera que el interés remuneratorio y la comisión de apertura deben estar incluidas en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), que ofrece una estimación sobre el coste real de la hipoteca. Además, al tratarse de un pago que se realiza al iniciar el crédito, estima que el cliente está informado suficientemente.

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A las entidades que conceden el préstamo, el Supremo les advierte de que están obligadas a ser transparentes en informar de su cuantía. "Es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información", señala una sentencia recogida por Europa Press.

Los gastos a terceros dependerán del momento en que se firmó la hipoteca

En el caso de los gastos de notaría, gestoría y registro, las sentencias del tribunal conocidas este miércoles determinan que quienes reciben ese pago son profesionales que están cobrando honorarios a los que tienen derecho por ley, por lo que el pago debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

Así, prestamista y prestatario deben repartirse a medias los gastos de notaría y tesorería, dado que el Supremo considera que ambas partes son las interesadas en que se realice el trámite. Caso distinto es la escritura de cancelación de la hipoteca, sobre el que afirma que el pago corresponde al cliente ya que es la parte interesada.

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Para el gasto de registro, el tribunal determina que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco, por lo que le corresponde correr con los gastos de inscripción. Mientras, el coste de las copias de escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario debe pagarlas quien las solicite, porque su petición es la que determina si es o no parte interesada.

El cliente debe pagar el IAJD si la hipoteca es anterior a noviembre de 2018

Por último, el Supremo ha ratificado la decisión de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de noviembre respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (IAJD), por la que es el cliente el que corre con este gasto. Para las hipotecas firmadas antes del pasado noviembre, se mantiene la jurisprudencia vigente hasta la sentencia de octubre de 2018 que provocó el caos en el mercado hipotecario.

Así, el tribunal señala que el decreto ley que presentó el Gobierno el mismo día del fallo definitivo del Supremo sobre este tema y que atribuía a los bancos la obligación de correr con el gasto del IAJD solo es aplicable para hipotecas firmadas después de la entrada en vigor de esta normativa. Sin embargo, aclara que esta ley no es retroactiva y no afecta a préstamos concedidos con anterioridad a noviembre.

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