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3 claves para elegir entre hipoteca a tipo fijo o tipo variable

Una pareja organiza su mudanza a una nueva casa
Getty Images
  • Lo que distingue a las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable es el tipo de interés que se aplica: si es siempre el mismo o se revisa en función de la evolución del Euríbor. 
  • Una hipoteca a tipo variable es una apuesta a que los tipos de interés seguirán bajos y, como toda apuesta, puede salir bien o mal.
  • El 60,4% de las hipotecas que se conceden en España son a tipo variable y con un interés medio del 2,43%, según los datos del INE. 

¿Contratar la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Esa es la cuestión para quienes están en proceso de comprar casa. No es un dilema nuevo, pero sí cambiante en función de la situación económica y de los tipos de interés. Así lo demuestra el regreso de las hipotecas a tipo fijo, olvidadas durante el apogeo de la burbuja inmobiliaria.

La mayoría de las hipotecas que se conceden en España son a tipo fijo aunque crecen las hipotecas de tipo variable, según los últimos datos del INE. De hecho, el 60,4% de las hipotecas que se conceden en España son a tipo variable y con un interés medio del 2,43%. 

Las hipotecas a tipo fijo suman el 39,6% restante del mercado, aunque acumulan un incremento del 25,9% en tasa anual con un tipo medio del 2,99%. En otras palabras, 2018 ha visto crecer, y mucho, los préstamos a tipo fijo.

Diferencias entre una hipoteca a tipo fijo y a tipo variable

Lo que distingue a estas dos hipotecas es el tipo de interés que se aplica. En el caso de un préstamo hipotecario a tipo fijo, el porcentaje de intereses no cambia con el tiempo.

Si pactaste un 2% durante 10 años, eso será lo que pagues cada mes y cada año. El resultado es que la cuota será lo mismo a lo largo de toda la vida de la hipoteca (dependiendo también del sistema de amortización que elijas).

Por el contrario, con un préstamo hipotecario a tipo variable, ese porcentaje de intereses cambia con el tiempo.

En la mayoría de los casos la revisión del tipo de interés será semestral (también las hay anuales) y se calculará en función del Euribor más un diferencial. El porcentaje resultante se aplicará sobre la cantidad pendiente de pagar y cambiará en la siguiente revisión.

Ventajas y desventajas de las hipotecas a tipo variable

Una hipoteca a tipo variable es una apuesta a que los tipos de interés seguirán bajos y, como toda apuesta, puede salir bien o mal.

Si aciertas, pagarás mucho menos de hipoteca al comprar la casa. En caso contrario, como ya vimos entre 2007 y 2008 con el Euribor por encima del 4%, afrontar la hipoteca puede ponerse muy cuesta arriba.

Con esto en mente, los beneficios de una hipoteca a tipo variable se pueden resumir en cuatro puntos concretos:

  • Pagas menos al principio. El tipo de interés inicial de una hipoteca variable es siempre menor que el de una a tipo fijo, lo que se traduce en una cuota más baja. Uno de los obstáculos para comprar casa es el esfuerzo económico que hay que hacer entre impuestos y otros costes, el dinero de la entrada y posibles reformas. Poder pagar menos los primeros años es uno de los principales motivos para escoger una hipoteca variable frente a una fija.
  • Son más largas. Esta ventaja se ha reducido en el último año. Hoy ya es posible ver hipotecas fijas a 35 años, pero todavía no a 40 años, como con las variables.
  • Comisiones más limitadas. Otra tendencia en declive, pero que todavía favorece a los préstamos variables.
  • Puedes jugar con los productos vinculados. La mayoría de préstamos a tipo variable incluye bonificaciones en el diferencial sobre el euribor añades algún producto como el seguro de hogar o el seguro de salud. Cada año puedes optar por sumar o quitar estos y otros productos para abaratar la hipoteca, algo que no podrás hacer con la hipoteca fija.

Por el lado de las desventajas de la hipoteca variable destacan tres. La primera es que tu cuota no será fija porque cambiará con cada renovación. Esto hará más difícil que planifiques tu ahorro, por ejemplo.

El segundo es la incertidumbre ante lo que pueda pasar en el futuro con el Euribor. Y es que si los tipos de interés suben (y el Euríbor con ellos), la cuota del préstamo puede disparase. Este es el principal riesgo inherente de estos préstamos, sobre todo si ya has apurado la cuota que puedes pagar.

En este sentido, los tipos ahora son especialmente bajos. La media en la última década es de 1,63% para el Euribor frente al 0,2% de los últimos 5 años.

Además, son más difíciles de calcular porque la TAE del préstamo es sólo teórica porque nadie sabe el tipo de interés que pagará en la siguiente renovación. Con una hipoteca fija, el TAE del préstamo es exacto porque los intereses son siempre los mismos.

Ventajas y desventajas de las hipotecas a tipo fijo

La estabilidad es la principal baza de este tipo de hipotecas. Desde el momento en el que firmas sabes lo que vas a pagar cada mes por el préstamo y no estás sujeto a lo que ocurra en el mercado.

Para muchas personas esta tranquilidad no tiene precio o, mejor dicho, lo tiene. A esta virtud de las hipotecas fijas se enfrentan sus inconvenientes.

El primero es que la cuota del préstamo suele ser mayor, algo que se nota sobre todo en los primeros años. El motivo es que el tipo de partida es más alto y el plazo de amortización es menor. Menos años y más intereses hacen que la cuota mensual suba al principio.

Tampoco ayuda el hecho de tener comisiones de apertura más elevadas o que se amortice menos capital durante los primeros años.

Tipo fijo o tipo variable: ¿con cuál pagas más?

Esta es la pregunta del millón. La respuesta está en la evolución del Euribor. Como ya has visto, la media en la última década está muy lejos de su entorno actual y es de suponer que subirá en los próximos años. Si lo hace, pagarás más de hipoteca, pero ¿más de lo que pagas ya a tipo fijo? Dependerá del escenario y de cómo sea esa subida.

Cuanto más lenta y controlada sea el alza de tipos, más sentido tendrá la hipoteca a tipo variable.

En este artículo puedes ver cuánto subirá la cuota de tu hipoteca si los tipos de interés suben un 0,5%, 1% o un 1,5%.

En cualquier caso, recuerda que siempre podrás cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo. De hecho, es precisamente lo que ahora están incentivando desde el Gobierno.

Por último, recuerda que el tipo de interés es sólo una de las variables de la hipoteca. Hay otras 18 cosas que deberías mirar antes de contratar una hipoteca.

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