La rentabilidad de la vivienda en España cerró el primer trimestre de 2024 en un 6,6%, igual que hace un año, aunque este retorno medio de la inversión varía si se pone el foco entre los distintos barrios de las grandes ciudades de España. 

El barrio que más rentabilidad ofrece en estos momentos alcanza el 12% (3 puntos menos que el máximo del 1T-2023), según el estudio de La rentabilidad de la vivienda en España en 2024, basado en el análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler de marzo de 2024 por el portal inmobiliario Fotocasa. 

La rentabilidad de los barrios, comentan en el estudio, "se mantiene en niveles muy positivos y estables a pesar del gran encarecimiento del precio de compraventa, lo que hace que el rendimiento de comprar y poner en alquiler la vivienda se resienta. De hecho, los barrios de mayor rentabilidad se ubican en las zonas de las ciudades con el metro cuadrado de compra más asequible, en el que el alquiler (en máximos) eleva el beneficio obtenido". 

"Se ha duplicado el porcentaje de inversores individuales que han optado por la vivienda como un refugio de valor, confiando en su fiabilidad y su sólida recuperación", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

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En el primer trimestre de 2024, la máxima rentabilidad de la vivienda se detecta en el barrio de Torreblanca (Este - Alcosa- Torreblanca de Sevilla capital) con un 12,6%. Un año antes, en el primer trimestre de 2023, la máxima rentabilidad se produjo en la capital de país, en concreto en el barrio de Orcasur - 12 de octubre (distrito de Usera de Madrid) con un 15%. 

En este caso, en tan solo un año este distrito ha caído 7 puntos en la rentabilidad, ya que en el primer trimestre de 2024 ofrece una rentabilidad media del 7,9%

La rentabilidad en los barrios de España

Del análisis se desprende que el 3% de los barrios estudiados (374 barrios en total) tienen una rentabilidad igual o por encima de la media de España (6,6%) y en tan solo 7 barrios aumenta la rentabilidad respecto al año anterior.

El barrio con la rentabilidad más alta de España es Torreblanca (Sevilla), que cierra el primer trimestre de 2024 con un 12,6%, frente a los 8,3% de rentabilidad del mismo periodo de 2023. Le siguen muy de cerca los barrios de Pajarillos Bajos (Valladolid capital) con 9,1%, Cartuja (Granada capital) con 8,9%, Orcasur - 12 de octubre (Madrid capital) con 7,9%, Los Rosales (Madrid capital) con 7,6%, Mariola (Lleida capital) con 7,6%, Sant Martí de Provençals (Barcelona capital) con 7,6%, Fozaneldi – Tenderina (Oviedo) con 7,4%, Tejares - Chamberí – Alcades (Salamanca capital) con 7,2%, Centre Històric (Lleida capital) con 7,2%, Rondilla (Valladolid capital) con 7,1% y Milán - Pumarín (Oviedo) con 7,0%, todas ellos con una rentabilidad por encima de la media de España (6,6%).

Por otro lado, el 85% de los barrios analizados tienen una rentabilidad inferior al 5% y son las ciudades más grandes las que presentan las rentabilidades más bajas por barrios. Así vemos que de los diez barrios con la rentabilidad más baja pertenecen a las ciudades de Madrid (7 barrios) Valencia (2) y Málaga (1) y son: Centro Histórico (Málaga capital) con 1,6%, Goya (Madrid capital) con 1,8%, Recoletos (Madrid capital) con 1,8%, Jerónimos (Madrid capital) con 1,9%, Castellana (Madrid capital) con 2,0%, Lista (Madrid capital) con 2,0%, Almagro (Madrid capital) con 2,1%, El Pla del Remei (Valencia capital) con 2,2%, Ibiza de Madrid (Madrid capital) con 2,2% y Sant Francesc (Valencia capital) con 2,2%.

Barrios de Madrid

El retorno de la inversión varía en las distintas capitales de provincia, por este motivo, el análisis de Fotocasa también ofrece datos de los barrios más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler. 

En este 1T-2024 se produce un acusado descenso de la rentabilidad de la vivienda en el barrio de Usera que pasa del 15% al 7,9% en un año, es decir, cae 7,1 puntos porcentuales la rentabilidad en esa zona de Madrid. 

Le siguen los siguientes barrios con las mayores caídas (de puntos porcentuales) de la rentabilidad y son: Los Rosales (Villaverde) que pasa del 8,4% en 1T-2023 al 7,6% en 1T-2024, Castillejos - Cuzco (Tetuán) que pasa del 3,8% en 1T-2023 al 2,9%, Vallehermoso (Chamberí) que pasa del 3,7% en 1T-2023 al 2,7%, Castellana (Barrio de Salamanca) que pasa del 3,0% en 1T-2023 al 2,0%, Hispanoamérica - Bernabéu (Chamartín) que pasa del 3,8% en 1T-2023 al 2,8%, Ensanche de Vallecas - La Gavia (Villa de Vallecas) que pasa del 5,4% en 1T-2023 al 4,3%, Trafalgar (Chamberí) que pasa del 3,4% en 1T-2023 al 2,3%, Recoletos (Barrio de Salamanca) que pasa del 3,0% en 1T-2023 al 1,8%, Almenara -Ventilla (Tetuán) que pasa del 4,9% en 1T-2023 al 3,8% y Cortes – Huertas (Centro) que pasa del 3,9% en 1T-2023 al 2,7%.

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En Madrid capital, por ejemplo, todos los barrios con una rentabilidad por encima del 5% son los que tienen los precios más económicos (el valor de la vivienda está por debajo de los 3.000 euros/m2) de la ciudad y son: barrio de Orcasur - 12 de octubre (distrito de Usera) con 7,9%, Los Rosales (Villaverde) con 7,6%, Tres Olivos – Valverde (Fuencarral - El Pardo) con 5,9%, El Cañaveral (Vicálvaro) con 5,3% y Lucero (Latina) con 5,3%. 

Por otro lado, los barrios menos interesantes para invertir son los que tienen el precio por metro cuadrado más alto tanto de venta como de alquiler y son: Goya (Barrio de Salamanca) con 1,8%, Recoletos (Barrio de Salamanca) con 1,8% y Jerónimos (Retiro) con 1,9%.

Barrios de Barcelona

En Barcelona capital, por ejemplo, todos los barrios con una rentabilidad por encima del 5% son los más económicos de la ciudad y son: Sant Martí de Provençals (Sant Martí) con 7,6%, La Teixonera (Horta - Guinardó) con 6,5%, Sant Andreu de Palomar (Sant Andreu) con 5,0%, Hostafrancs (Sants - Montjuïc) con 5,0% y Provençals del Poblenou (Sant Martí) con 5,0%.

El orden de los diez barrios con las mayores caídas (de puntos porcentuales) de la rentabilidad son: El Poble Sec - Parc de Montjuïc (Sants – Montjuïc) que pasa del 7,5% en 1T-2023 al 3,4% en 1T-2024, seguida del barrio de El Poblenou (Sant Martí) que pasa del 5,9% en 1T-2023 al 2,8%, Sants-Badal (Sants - Montjuïc) que pasa del 6,0% en 1T-2023 al 3,1%, El Raval (Ciutat Vella) que pasa del 6,7% en 1T-2023 al 3,8%, Sants (Sants - Montjuïc) que pasa del 6,0% en 1T-2023 al 3,2%, El Camp d'en Grassot i Gràcia Nova (Gràcia) que pasa del 5,4% en 1T-2023 al 2,8%, Fort Pienc (Eixample) que pasa del 5,5% en 1T-2023 al 3,0%, El Camp de l'Arpa del Clot (Sant Martí) que pasa del 5,9% en 1T-2023 al 3,4%, Sagrada Família (Eixample) que pasa del 5,1% en 1T-2023 al 2,7% y Vallcarca i els Penitents (Gràcia) que pasa del 5,0% en 1T-2023 al 2,6%.

Por otro lado, los barrios menos interesantes para invertir son los que tienen el precio por metro cuadrado más alto tanto de venta como de alquiler y son: Vallcarca i els Penitents (Gràcia) con 2,6%, Sagrada Família (Eixample) con 2,7%, Dreta de l'Eixample (Eixample) con 2,7%, Sant Gervasi- Galvany (Sarrià - Sant Gervasi) con 2,8%, L'Antiga Esquerra de l'Eixample (Eixample) con 2,8%, El Poblenou (Sant Martí) con 2,8%, El Camp d'en Grassot i Gràcia Nova (Gràcia) con 2,8%, El Putget i el Farró (Sarrià - Sant Gervasi) con 2,8%, Les Tres Torres (Sarrià - Sant Gervasi) con 2,9%, Sarrià (Sarrià - Sant Gervasi) con 2,9%, Sant Antoni (Eixample) con 2,9%, El Baix Guinardó (Horta - Guinardó) con 2,9%, Pedralbes (Les Corts) con 2,9% y Sant Gervasi i la Bonanova (Sarrià - Sant Gervasi) con 2,9%.