La vivienda es la nueva inflación: cómo la subida imparable del precio de los pisos arrasa con el poder adquisitivo

Hace ya casi 3 años que la inflación se instaló en el bolsillo de los hogares: con sigilo, primero, pero pesando cada vez más, hasta terminar abriendo un agujero por el que iba escapándose el poder adquisitivo. Hoy, que la inflación empieza a dar un respiro, la vivienda se ha convertido en la nueva inflación.

En 2024, la pérdida de poder adquisitivo se mide por la vivienda: una partida que se come cerca de la mitad de los ingresos de muchas familias, y cuyo precio, tanto en venta como en alquiler, no deja de aumentar.

"El precio de los pisos está subiendo mucho más de lo que suben los salarios, y esta pérdida de poder adquisitivo genera una gran brecha", explica Elena Martínez, responsable de Evaluación e Investigación de Provivienda.

Mientras el rally de precios empezó a perder fuelle a partir de septiembre de 2022, el precio de los pisos, tanto en venta como en alquiler, ha seguido calentándose, batiendo máximos en algunos mercados.

Según datos de BBVA Research, el precio de la vivienda continúa creciendo en 2024, y lo hace a pesar de la moderación de la inflación, del encarecimiento de las hipotecas derivado de la subida de tipos de interés y del parón en las compraventas. Entre enero y septiembre de 2023 los pisos se encarecieron un 3,4% mientras las ventas caían un 14%, y en 2025 pronostica que el avance de precios podría ser todavía más intenso.

Una subida imparable (no lo ha logrado la pandemia, ni la crisis de precios, ni la subida de tipos) que sitúa precios muy por encima de los niveles de 2019 en todas las regiones. Incluso algunas zonas, como Baleares, están por encima de los máximos de la burbuja inmobiliaria, y en Madrid el precio es similar al de 2008. 

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Pero los salarios no han subido tanto. Mientras que el precio de la vivienda acumula una subida del 45% hasta 2023 (un 44% en el caso de los alquileres), los salarios apenas han recuperado un 10%, observa Martínez: "el incremento ha sido vertiginoso, hasta el punto de que hoy, tener un salario ya no garantiza poder permitirse una vivienda".

Hace unos días, el Banco de España avisó de que los hogares tienen que dedicar el 39,2% de sus ingresos a pagar su vivienda. Es el dato de esfuerzo financiero más alto desde finales de 2011, cuando el porcentaje rondó el 39,7%.

"Estamos viviendo en la actualidad una grave crisis de asequibilidad de la vivienda en nuestro país, tanto en el ámbito de la compraventa como en el del alquiler", corrobora Andrea Jarabo, Responsable de Comunicación e Incidencia de Provivienda. 

Una cuestión que ya afecta a las clases medias y que se ha convertido, junto con el empleo, en la principal razón de exclusión social. Según datos de Provivienda, hay 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial en España. De estos, casi 4 millones se quedan en situación de pobreza severa relativa tras pagar su vivienda.

"El gasto en vivienda se ha convertido en el mayor al que tienen que hacer frente los ciudadanos", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz del portal inmobiliario Fotocasa. De hecho, añade, "los niveles de accesibilidad a la vivienda, que alcanzaron techo en el segundo trimestre de 2023, se mantienen en las cotas más altas de los últimos años, porque el precio de la vivienda ha crecido a un ritmo mucho más significativo que los salarios".

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Concretamente, según datos de Fotocasa, los precios de compra de viviendas de segunda mano están a solo un 25% de alcanzar el máximo de la burbuja inmobiliaria, aunque en algunos mercados, como Canarias, ya se supera en un 15% y un 40% en Baleares. Además, añade Matos, "las ciudades de Las Palmas, Palma de Mallorca, Málaga y Madrid, que han batido récords de precio a finales de 2023 y principios de 2024".

A la subida del precio de compra se suma la de las hipotecas, derivada de la histórica escalada de tipos aprobada por el Banco Central Europeo (BCE). "Los tipos de interés mantendrán el esfuerzo de acceso a la vivienda relativamente elevado", observan desde BBVA Research. Aunque se espera que la subida de salarios prevista para este año rebaje la tasa de esfuerzo financiero al 30% a finales de este año.

Aún así, reconocen que "el esfuerzo de acceso a la vivienda se mantendrá relativamente elevado en el próximo bienio".

Lo mismo ocurre con los alquileres, donde el incremento en el número de personas buscando piso de alquiler en un mercado con cada vez menos oferta ha prendido fuego a los precios. 

"El desequilibrio entre oferta y demanda provoca un fuerte tensionamiento en los precios que se reflejó en una intensa escalada durante el primer semestre del año 2023, cuando en abril alcanza el precio máximo histórico a nivel nacional, superando incluso la marca registrada durante la burbuja de 2007", señala Matos.

Como consecuencia, 1 de cada 3 hogares que viven de alquiler están en situación de pobreza severa tras pagar la vivienda, lamenta Jarabo. Además, la mitad de la población que alquila destina más de lo recomendado (un tercio de sus ingresos) al pago de la vivienda. 

Esta situación no afecta solo a las personas con menos ingresos, añade Jarabo: "Hemos detectado que el alquiler empobrece a las clases medias: 3 de cada 10 hogares de ingresos intermedios queda en pobreza severa tras pagar el alquiler". 

En general, esta situación no tiene vistas de solucionarse a no ser que se articulen todos los instrumentos posibles, dado que existe una dinámica de subida constante en los precios del alquiler que hace que desde 2015 el alquiler no haya bajado nunca, y que hará que, por mucho que la inflación dé un respiro al bolsillo, la vivienda se convierta en la nueva pesadilla para el poder adquisitivo.