Guía para pedir una hipoteca para vivienda en 2024: un ‘déjà vu’ de 2023… ¿Con final feliz?

Pedir una hipoteca es una de esas cosas que, si te lo puedes permitir, no hay más remedio que pedir. La buena noticia es que en 2024 no habrá grandes sorpresas: buena parte del año será una repetición de lo ya visto en 2023. La mala es que eso no es una gran noticia...

Este año, el mercado hipotecario será un déjà vu de 2023... Al menos durante unos meses. "La primera mitad de 2024 será una repetición de 2023", pronostica Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.

Inflación, desaceleración económica y tipos de interés son las 3 variables que volverán a marcar la concesión de hipotecas el año que viene (y por ende influirán en las compraventas y el precio de la vivienda). En Business Insider España analizamos las claves del mercado con los expertos del sector para entender qué pasará con las hipotecas en 2024.

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Un déjà vu de 2023

Ya lo hemos dicho: 2024 será una segunda parte de la película de 2023. Pero, ¿eso qué significa?

En primer lugar, quiere decir que la firma de hipotecas seguirá cayendo. El encarecimiento del crédito derivado de la subida de tipos y el endurecimiento de las condiciones para pedir un préstamo ha llevado a una caída de las hipotecas en 2023, que encadenan 8 meses de descensos hasta septiembre. 

"El número de hipotecas en 2023 cerrará con un descenso de un 15% anual, situándose en unas 390.000 operaciones", vaticina Yolanda Fernández, directora de Estudios de la firma RR Acuña, especializada en el sector inmobiliario. 

"El comportamiento creemos que será similar al del año 2023. Entendemos que en 2024 seguirá siendo un año de comportamiento negativo y no será el año de recuperación del mercado hipotecario", coincide Sergio Espadero, director del Área de Consultoría y Valoración del Grupo Tecnitasa.

En 2024, eso sí, el retroceso estará algo más amortiguado. "Esperamos que la caída para 2024 sea inferior en un contexto de tipos de interés más estables", añade Fernández. 

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En el punto de mira: lo que hagan el BCE y los bancos

Que la caída en 2024 sea menor depende básicamente de lo que hagan el Banco Central Europeo (BCE) y las entidades bancarias. 

2023 ha estado marcado por un rally histórico de subidas de tipos de interés. En cuestión de año y medio, el BCE aprobó 10 subidas de tipos, y eso ha dejado el precio de los préstamos en su nivel más alto en 2 décadas, desde 2001. 

Pero en 2024 ya no hay margen para seguir apretándole las tuercas a los tipos. Más bien al contrario: los analistas cuentan con que, a mitad de año, el BCE empiece a recortarlos, por eso se espera que el mercado esté mucho más calmado e incluso que pueda mejorar a partir de verano.

"Si se confirman las actuales proyecciones de inflación en la eurozona, el BCE podría empezar a bajar tipos en verano del año que viene", confirman desde CaixaBank Research. 

Si la inflación se modera y el BCE baja tipos, el euríbor a 12 meses, que es el índice de referencia para las hipotecas, ya habría tocado techo. "Lo podríamos ver alrededor del 3% a finales de 2024", añaden desde CaixaBank Research. En lo que va de diciembre, el euríbor se sitúa en el 3,7%, lejos del 4,1% que llegó a marcar en julio, cuando alcanzó máximos no vistos desde la crisis de 2008.

Pero de poco servirá que el BCE cambie de política si los bancos no le siguen el rollo. Una vez los bancos centrales relajen el tono le llegará el turno a las entidades: 

"La clave está en qué harán los bancos. Yo veo un primer semestre malo, a no ser que los bancos cojan y abran el grifo sustancialmente", apunta Bernardos. Puede que las entidades cierren 2023 con beneficios extraordinarios gracias a la subida de tipos, "pero en 2024 tendrán que hacer algo para reactivar el mercado y seguir haciendo caja". 

Ese algo puede pasar por dar mayor financiación, al 90% del precio de la vivienda, a algunos compradores. Es el caso del Santander, por ejemplo, añade Bernardos, que advierte que "si siguen la misma actuación que hasta ahora, el mercado de la vivienda lo pasará fatal".

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Viviendas a tocateja

Mientras el acceso al crédito siga siendo limitado y los tipos continúen encareciendo los préstamos, la demanda de hipotecas seguirá flojeando. 

Pero una cosa es la demanda de hipotecas y, otra, la de vivienda. Y aunque generalmente ambas van de la mano, en este caso la caída en las solicitudes de hipotecas se traducirá en un aumento de las viviendas compradas a tocateja, es decir, sin necesidad de financiación.

"Más de la mitad de las compraventas se están efectuando sin hipoteca. Esto supone que los compradores actuales constituyen una demanda solvente que está canalizando sus ahorros hacia la vivienda”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

"Cerca del 40% de compradores ya buscan nuevas fórmulas de adquisición de vivienda, sin requerir créditos hipotecarios. Es la cifra más alta desde 2017", observa María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Existe una barrera de entrada por precio. "Además de que estamos en un contexto de tipos de interés elevados, con relación a hace sólo dos años, las entidades financieras, en general, no conceden el 100% del préstamo, por lo que, para acceder a una hipoteca se necesita un grado de ahorro que no todo el mundo tiene", señalan desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

El perfil de la demanda, claro, es distinto. "Aumenta el porcentaje de compradores con una mayor renta por hogar y se reduce significativamente la compra de vivienda de aquellos hogares con un ingreso medio inferior a los 2.000 euros mensuales. En el último año el porcentaje de compradores de menor renta baja hasta el 31% desde el 38% de 2022", apunta Fernández.

Según datos de Idealista, más de la mitad de las personas que busca comprar una vivienda ya dispone de otra en propiedad, lo que facilita y abarata los costes de la operación.

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2024: de menos a más 

Pero que 2024 comience como una repetición de 2023 no significa que vaya a terminar de la misma forma. "La reducción de los tipos de interés a lo largo del año que viene será un apoyo para el mercado inmobiliario en 2024, un año que esperamos que vaya de menos a más", aseguran desde CaixaBank Research.

"Es posible que haya ligeros descensos todavía, porque la evolución de la demanda de casas en el 2023 dificultará un crecimiento positivo en año completo 2024, pero irá de menos a más", coincide Leopoldo Torralba, economista senior de Arcano.

Básicamente porque, si bajan los tipos, la demanda podría reactivarse. "Es posible que durante el próximo ejercicio se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios", auguran desde Idealista.

Hacia mediados de año, explica Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator, si las previsiones se cumplen y el euríbor es capaz de retroceder 50 puntos básicos, "hará que exista un mayor acceso al crédito, lo que incentivará más el mercado hipotecario".

El tipo mixto: el nuevo-viejo producto estrella

Siempre existieron, pero nunca fueron una opción popular en España. A principios de 2023, las hipotecas a tipo mixto empezaron a ganar terreno, y en 2024 continuarán siendo el producto estrella.

"Las hipotecas mixtas (con plazos fijos iniciales de 3, 5 o 10 años) han supuesto la revelación de este año y muy posiblemente se consoliden como el producto más utilizado durante los primeros trimestres de 2024", apuntan desde Idealista.

Hasta ahora, el tipo mixto era una opción minoritaria (tanto, que ni siquiera aparece en las estadísticas del INE). Por resumir, es una combinación entre el tipo fijo y el variable. Estas hipotecas comienzan ofreciendo un tipo de interés fijo (por lo general, entre 5 y 20 años, a elegir) para pasar a uno variable referenciado al euríbor durante el resto de la vida del préstamo. 

En 2024, esta modalidad seguirá ganando adeptos, incluso a pesar del euríbor: "El euríbor caerá en la segunda mitad del año, y en media de 2023, estará levemente por encima del promedio de 2023. No obstante, cada vez influye menos porque cada vez hay más proporción de tipos fijos o mixtos", apunta Torralba.

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"Los tipos mixtos, que han llegado para quedarse, se verán aún más impulsados por el esfuerzo que están haciendo las entidades, ofreciéndolos como principal vía de financiación para sus clientes", coincide Espadero.

Es más, según el último análisis de Rastreator, en lo que va de año, el 61% de los españoles se ha planteado cambiar el tipo de hipoteca que tenía pensado solicitar.

Este cambio de tendencia modificará en el futuro el comportamiento de las carteras hipotecarias, haciendo que el mercado español empiece a parecerse al de otros países europeos como Italia, Alemania o incluso el Reino Unido, donde la cuota de mercado de las subrogaciones o cambios de banco es superior al de las hipotecas para compraventa: 

"De hecho, cada 2-5 años los clientes buscan mejorar el tipo actual, puesto que se termina el plazo fijo y la hipoteca entra en la modalidad de variable", añade Espadero.

El aumento de la demanda de tipo mixto no pasa porque el tipo mixto se haya convertido de un día para otro en la panacea, sino porque el tipo variable es demasiado arriesgado, y tipos fijos como los de antes... Ya no se encuentran.

"En estos momentos tenemos unas hipotecas fijas muy encarecidas. Seguimos sin recomendar que el consumidor firme una hipoteca fija por encima del 3%, en la medida en que genera una suerte de cláusula suelo elevada ante potenciales bajadas del tipo. Y como alternativa observamos que se ofrece la hipoteca mixta, con tipos fijos de inicio razonables hasta el 2%", recomiendan desde Asufin.