Las rebajas en vivienda se multiplican: "Los propietarios empiezan a estar desesperados"

La vivienda nunca ha sido un mercado donde abunden los descuentos o exista algo parecido al Black Friday. Los periodos de rebajas no van ligados al cambio de temporada, sino a cambios en el ciclo económico. En otras palabras: los chollos llegan cuando llegan mal dadas.

Eso es un poco lo que está pasando ahora. La inflación y su impacto en el poder adquisitivo de los hogares, las subidas de tipos de interés y las barreras a la hora de pedir una hipoteca, o la pérdida de confianza derivada del riesgo de recesión en la eurozona se han convertido en el cóctel perfecto que hace que el comprador se lo piense dos veces antes de lanzarse a la compra de una vivienda.

¿El resultado? Hipotecas y compraventas en caída libre. Desde que comenzó el año y hasta septiembre, las compraventas de viviendas suman ya 8 meses de descensos. Lo mismo que las hipotecas: el encarecimiento del crédito y el endurecimiento de las condiciones para pedir un préstamo también ha llevado a una caída de las hipotecas, que encadenan siete meses de caídas hasta agosto.

Según datos de Fotocasa avanzados a Business Insider España, en el momento de la negociación, el 76% de los compradores admite haber conseguido una rebaja por debajo del 10%, mientras que el 15% de los compradores dice haber conseguido una rebaja entre el 10% y el 15% respecto al precio inicial.

En Madrid, por ejemplo, los compradores están pidiendo descuentos del 16,5% de media, y de más del 19% en el caso de Barcelona, según datos del portal Idealista.

"A muchos compradores potenciales no les salen las cuentas, o no pueden acceder a la vivienda que querrían pagar", explica Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, que avisa de que "la vivienda está en recesión, pero es una recesión light". Una recesión light que continuará en 2024, y que ya empieza a contagiar a los precios. 

Si no se venden pisos, muchos propietarios con necesidad de liquidez pueden ponerse nerviosos por vender, y hacer descuentos: "Vemos bajadas de hasta el 12% o 13% porque el propietario está desesperado. Ve que no se vende y se adapta al mercado", observa Bernardos.

Con Bernardos coincide Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com: "en el mercado ya estamos viendo cómo los propietarios están más abiertos a negociar precios". 

Una renegociación que suele traducirse en descuentos que rondan el 10%. "Por eso el año que viene esperamos un menor crecimiento de precios", añade Font. 

"Habrá bajadas de precio, porque los propietarios están bastante nerviosos", confirma Bernardos. Se trata, en muchos casos, de gente que recibe herencias y tiene prisa por vender: "en general, veremos cómo el mercado empeora como mínimo hasta junio de 2024".

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No es que el precio de la vivienda vaya a caer per se. Estos se mantienen porque hay muy poca oferta, y si hay poca oferta, por mucho que caiga la demanda, la tensión se mantiene, y los precios aguantan. Especialmente en aquellos mercados más dinámicos, como grandes capitales.

"No se están cumpliendo las previsiones de caídas de precio porque hay poca oferta, y esa poca oferta no permite que los precios caigan", observa Font, cuyo departamento de estudios estima una subida del 6% este año y del 2%, más moderada, el que viene. También en Fotocasa detectan una moderación de precios, incluso en grandes capitales como Barcelona.

"En un contexto de alta demanda y menos oferta que nunca, el propietario tiene cierta independencia para fijar el precio, ya que, si el primer candidato no está dispuesto, el siguiente en la fila probablemente aceptará el pago sin rechistar", comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Sin embargo, esta tendencia se da más en alquiler que en compra.

Esto es algo que ya advirtió el Banco de España en un informe publicado en junio: "es previsible que el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja mayor que las variables de cantidades del mercado residencial, como las compraventas o los visados, debido a la escasez de obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado".

Pero que los precios no caigan de media no significa que no haya descuentos. "Lo que vemos es que esas rebajas no son visibles a simple vista, sino que se dan en la negociación", advierte Font. Al principio, los propietarios se resisten a bajar precios, "pero en aquellos mercados donde se percibe desaceleración, también está habiendo más descuentos, de en torno al 10% del precio de compra", añade.

"En el mercado de la compraventa, donde hay más dinamismo, sí que hay un porcentaje equilibrado de compradores que se lanzan a negociar, probablemente para contrarrestar el alza de los tipos de interés hipotecarios", señala Matos.