La recesión de la vivienda continuará en 2024, pero no será tan mala

El mercado de la vivienda no está en su mejor momento. Pero lo raro sería que siguiera boyante a pesar de una inflación que no termina de despegarse del bolsillo, la mayor subida de tipos de interés de la historia del BCE, y los tambores de recesión que suenan en algunas economías. Es más, para la que está cayendo, no va mal.

"La vivienda está en recesión, pero es una recesión light", ha explicado Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona en la presentación del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2023, elaborado por Forcadell y la Universidad de Barcelona.

Aunque las ventas de vivienda caerán este año un 15% y el precio un 5%, estas caídas son en comparación con 2022, un récord para el mercado residencial. "Estamos en recesión inmobiliaria comparado con 2022, pero no es una coyuntura desastrosa para la vivienda", observa Bernardos.

2022 fue el mejor año para la venta de vivienda en más de una década: se vendieron 719.680 pisos en España, el mayor dato en 15 años, según datos del Consejo General del Notariado. Ese fuerte empuje de la demanda ha visto su reflejo en el precio de los pisos, que subió un 7,2% más que en 2021, hasta los 1.615 euros por metro cuadrado.

Era complicado superar ese récord. Sobre todo cuando la inflación no termina de frenarse y las subidas de tipos empiezan a hacer mella, restringiendo los préstamos hipotecarios y provocando que muchos potenciales compradores se echen atrás a la hora de lanzarse a la compra de un piso.

Este año, en cambio, habrá caídas. "Las principales causas son la elevada subida de los tipos de interés del BCE y la reducción del nuevo crédito bancario", confirma el informe de Forcadell.

Una recesión 'light' y provocada: por qué la crisis de 2023 será la más pequeña de los últimos 40 años

"La banca ha decidido restringir los créditos para que no aumente la morosidad, y esto ha excluido a buena parte del mercado", señala Bernardos. Mientras tanto, la demanda de hipotecas cae: "a muchos compradores potenciales no les salen las cuentas, o no pueden acceder a la vivienda que querrían pagar". 

En lo que va de 2023 se han firmado 261.013 hipotecas, frente a las 308.519 que se firmaron en la primera mitad del año pasado y ya van 7 meses en caída libre, según los últimos datos del INE. La diferencia es de 47.506 hipotecas menos firmadas en 2023.

Y si no se venden pisos, muchos propietarios con necesidad de liquidez pueden ponerse nerviosos por vender, y hacer descuentos: "Vemos bajadas de hasta el 12% o 13% porque el propietario está desesperado. Ve que no se vende y se adapta al mercado", observa Bernardos.

"En septiembre también han desaparecido 23 inmobiliarias", ha comentado Bernardos, que espera que la recesión continúe en 2024.

"Habrá más bajadas de precio, porque los propietarios están bastante nerviosos. Hay también gente que recibe herencias y tendrá prisa por vender. En general, veremos cómo el mercado empeora como mínimo hasta junio de 2024".

Las previsiones de Forcadell y la Universidad de Barcelona apuntan a una nueva caída de compraventas del 10% en 2024, mientras que el ajuste de precios llegará al 3%. Básicamente por el menor crecimiento de la economía, la ralentización del mercado laboral y la persistencia de los tipos de interés altos.

Aunque se espera que la economía española mejore en la segunda mitad de 2024, en parte por el empuje del turismo y el efecto de los tipos de interés a partir de mitad de año, cuando la mayoría de analistas sitúan la primera bajada; también se espera un empeoramiento de la economía y mayor ralentización del mercado laboral.

Hace unos meses el Banco de España alertó de un "debilitamiento de la economía", y rebajó su previsión de crecimiento para 2024, básicamente por el efecto del encarecimiento de la energía, las tensiones financieras y el deterioro de la economía mundial, y eso terminará golpeando a la demanda de vivienda.

4) El próximo año, el primer semestre será peor que el segundo, pues los tipos de interés bajarán a partir de mayo de 2024 y la economía empezará a reactivarse. A final del ejercicio, el tipo principal del BCE será como máximo de un 3,5%. La disminución de dicho tipo, así como un mayor crecimiento económico, harán que en el segundo semestre empiece la recuperación del mercado residencial. No obstante, esta aún será débil.