El Banco de España lanza una advertencia sobre el futuro precio de la vivienda

Que hay tensión en el mercado de la vivienda no es una sorpresa para nadie. Pero que esa tensión derive en desequilibrios que puedan desestabilizar la economía o los mercados financieros ya es otro tema. Por el momento, ese riesgo no se ha materializado, pero el Banco de España avisa de que lo tiene en el radar.

"Los indicadores de desequilibrio en los precios de la vivienda han mostrado un repunte en la segunda mitad de 2023, debido principalmente al aumento de los precios", avisa el Banco de España en su último Informe de Estabilidad Financiera, publicado ayer. 

El precio de la vivienda lleva 10 años subiendo sin parar en España, y en algunas ciudades ya supera incluso los máximos de la burbuja. 

Una subida de precios que se ha demostrado imparable. No logró frenarla la pandemia, ni la inflación, ni la subida de tipos de interés. Ni tampoco sus propios efectos en el mercado de la vivienda: se firman menos hipotecas, se venden menos pisos, pero los precios siguen subiendo.

2023 cerró con las ventas de pisos cayendo un 9,7% y un desplome del 17,8% en la firma de hipotecas, según datos del INE, y, sin embargo, el precio de la vivienda se encareció un 4,2% respecto al mismo periodo de 2022. Un aumento de 0,6 puntos porcentuales superior a la media de los dos primeros trimestres del año, avisa el organismo.

"Se ha producido cierto desacople entre la evolución de la actividad y los precios de la vivienda: vemos una corrección en las compraventas y en cambio los precios se han acelerado", constata Ángel Estrada, director General de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España. 

La vivienda es la nueva inflación: cómo la subida imparable del precio de los pisos arrasa con el poder adquisitivo

Un desacople que podría explicarse por la tensión entre oferta y demanda: la escasez de oferta de vivienda es tal que, aunque haya menos demanda, sigue habiendo menos pisos que gente interesada en comprar.

Es más, Estrada avisa de "una pequeña sobrevaloración en los precios de la vivienda".

Esto hace que, especialmente en determinados mercados (grandes capitales y zonas de costa) donde hay más demanda, los precios se sitúen incluso por encima de sus niveles de equilibrio:

"El promedio de los indicadores de desequilibrios en los precios de la vivienda aumentó ligeramente en la segunda mitad de 2023, por lo que se sigue situando en niveles positivos", advierte el organismo, que no considera que esto sea señal de alarma, ya que dichos indicadores se encuentran cerca de niveles neutros, pero que conviene vigilar.

El índice que utiliza el Banco de España para medir los desequilibrios del sector inmobiliario tiene en cuenta 4 indicadores:

1. La brecha de precios de la vivienda en términos reales.
2. La brecha entre la ratio de precios de la vivienda y el ingreso disponible de los hogares.
3. Una estimación de precios de la vivienda en función de las tendencias a largo plazo del ingreso disponible de hogares y de los tipos de interés de hipotecas.
4. Una estimación de los precios de la vivienda en función del ingreso disponible de hogares, tipos de interés de hipotecas y efectos fiscales. 

Según el organismo, aunque los desequilibrios han aumentado, ahora mismo esos 4 indicadores indican un valor cero, es decir, neutral. 

Eso significa que no hay señales de alarma en el sector por el momento, pero que conviene vigilarlo, sobre todo teniendo en cuenta el repunte de compraventas e hipotecas que viene produciéndose desde finales de 2023, y especialmente en 2024, acompañado de la esperada bajada de tipos de interés. Un cambio de comportamiento que influirá en precios: 

"De confirmarse este mejor tono de los indicadores de actividad, podría observarse un reflejo en los precios de la vivienda en los próximos trimestres", confirma el Banco de España.

Según datos de BBVA Research, el precio de la vivienda continúa creciendo en 2024, y lo hace a pesar de la moderación de la inflación, del encarecimiento de las hipotecas derivado de la subida de tipos de interés y del parón en las compraventas. Entre enero y septiembre de 2023 los pisos se encarecieron un 3,4% mientras las ventas caían un 14%, y en 2025 pronostica que el avance de precios podría ser todavía más intenso.