Puede que el BCE no baje tipos hoy… pero la guerra hipotecaria ya es imparable
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- Nadie espera que el BCE baje tipos de interés hoy, pero todos anticipan que lo hará antes o después... Y las ofertas ya empiezan a llegar a los bancos.
- Mientras el BCE se decide a dar el paso, los ladrillos ya retumban ante lo que parece una guerra hipotecaria inminente.
Los mercados llevan ya un tiempo nerviosos, conteniendo la respiración, esperando su ansiado momento: el pistoletazo a las bajadas de tipos de interés. Eso significaría aflojar un poco la cuerda que tiene atado en corto al crédito, dejar fluir el dinero, abaratar las hipotecas… pero no tiene pinta de que eso vaya a ocurrir… todavía.
El Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) se reúne hoy para decidir qué hace con los tipos de interés, con dos alternativas sobre la mesa: mantenerlos como están (en el 4,5% en el que los dejó en septiembre de 2023) o anunciar la primera (y esperada) bajada.
Los analistas descuentan que mantendrá los brazos cruzados y fiará su decisión (ya en junio) a la evolución de los datos de inflación y de salarios.
"No deberían moverse los tipos, pero el lenguaje de cara al futuro debería ser laxo, incidir en que no tardarán demasiado en bajar tipos porque la inflación está mejorando y la economía sigue débil en Europa", resume Leopoldo Torralba, economista senior de Arcano Partners.
Pero mientras el BCE se decide a dar el paso, los ladrillos ya retumban ante lo que parece una guerra hipotecaria inminente.
"Vamos a ver una gran guerra hipotecaria", augura Gonzalo Bernardos, profesor Titular de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona.
Según Bernardos, quien tenga un perfil solvente ya puede encontrar tipos fijos al 2%. Eso sí, en brókers digitales, más que en sucursales: "a finales de año las veremos al 1,8% para los mejores perfiles, y al 2% para nóminas normales".
"Estamos hablando de que la clase media-baja podrá acceder a la vivienda, e incluso que los bancos podrán dar hipotecas por hasta el 95% de valor de la vivienda, por lo que el gran inconveniente para la compra de un piso, que es el ahorro, va a dejar de ser un problema", añade Bernardos.
Pero, si el BCE todavía no ha bajado los tipos oficiales y el euríbor (que es el índice de referencia para las hipotecas) cerró en el 3,7% en marzo, subiendo incluso respecto a enero y febrero, ¿por qué se pueden encontrar hipotecas más baratas?
Por 2 razones, básicamente:
La primera, por anticipación: "Las entidades financieras dan por supuesta la futura bajada de tipos y se están adelantando, encendiendo la chispa de una guerra hipotecaria", explica el director General de Trioteca, Ricard Garriga.
La segunda tiene que ver con los depósitos. "La materia prima para el banco es el dinero que le entra vía depósitos, mercados u otros bancos acreedores", aclara Torralba.
En ese sentido, apunta Bernardos, "los bancos ahora mismo tienen más depósitos que créditos... por eso han podido aguantar. Llevan años de prudencia por miedo a incrementar la morosidad, y han sido más estrictos en la concesión de hipotecas".
Esa prudencia es la que marca que en 2023 apenas se concediera el 40% del crédito que se llegó a dar en 2007, y es la que hará que este año se queden sin gasolina... si no aumentan las ventas.
"El mercado inmobiliario es como un coche: funciona si hay gasolina. Esa gasolina es el crédito, y este año va a haber toda la gasolina que queramos y más, y más barata que el año pasado, gracias a la futura bajada de tipos", añade Bernardos.
Si la inflación se modera y el BCE baja tipos, el euríbor a 12 meses, que es el índice de referencia para las hipotecas, ya habría tocado techo. "Lo podríamos ver alrededor del 3% a finales de 2024", pronostican desde CaixaBank Research.
En los dos primeros meses del año, el tipo medio se ha relajado hasta el 3,68%, según los últimos datos del Banco de España.
"En el inicio de 2024 hemos podido observar que las ofertas hipotecarias a tipo fijo se han reactivado con una cierta reducción del tipo, en línea con las expectativas de los tipos de referencia", confirma María Rodríguez, consultora de Analistas Financieros Internacionales (Afi). Hasta ahora, muchos clientes se decantaban por las hipotecas mixtas, a medio camino entre una variable y una fija.
Y ¿qué pasa si las hipotecas salen más baratas? Que la demanda sube: se firman más hipotecas y se compran más viviendas.
Si las previsiones se cumplen y el euríbor es capaz de retroceder 50 puntos básicos hacia mitad de año, "hará que exista un mayor acceso al crédito, lo que incentivará más el mercado hipotecario", explica Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator.
Las compraventas y la concesión de hipotecas, de hecho, subieron en febrero por primera vez en un año, después de un 2023 a medio gas para la vivienda, en el que el mercado estuvo lastrado por las 10 subidas de tipos del BCE. "La concesión de crédito hipotecario en 2023 sufrió un descenso significativo después de una evolución muy positiva entre 2021 y 2022", recuerda Rodríguez.
La firma de hipotecas cayó un 18,6% en 2023, "aunque en términos mensuales esta caída fue mucho más intensa en los 6 primeros meses de 2023, con caídas que superaban el 20%, y una cierta recuperación hacia finales de año", añade.
Si bajan los tipos, subirá la firma de hipotecas, pero también las renegociaciones (a través de novación o subrogación). De hecho, Rodríguez constata un gran aumento de este tipo de operaciones, que se dispararon un 147% en 2023, y que alcanzan el 8,4% del volumen total de nuevas operaciones a cierre de año (2,93% en 2022).
El secreto se llama renegociar
"Este movimiento se corresponde con clientes que mantenían préstamos hipotecarios a tipo variable que han cambiado hacia un tipo fijo o mixto. Movimiento también promovido por las propias entidades, buscando paliar un potencial deterioro de la capacidad de pago de los clientes que erosione la calidad crediticia de la cartera", aclara Rodríguez.
Este es, de hecho, el consejo de Garriga: sabiendo que el BCE bajará tipos en algún momento, no preocuparse en exceso por el tipo actual, ya que habrá margen de renegociación. "Le diría a la gente hipotecada que no se preocupe: gracias a la Ley de 2019 del Crédito hipotecario, cualquier persona puede cambiar cuando quiera de banco. Es muy importante que todo el mundo sepa que puede cambiar".
En cuanto a la preferencia a la hora de elegir tipo fijo, variable o mixto, Rodríguez explica que esa evolución también vendrá marcada por los cambios en la política comercial de los bancos, que ha virado "desde una oferta muy atractiva a tipo fijo que pudimos ver hasta principios de 2022, hacia una oferta vinculada a tipo variable y tipo mixto en los últimos doce meses".
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