Comprar un piso de obra nueva en Madrid y Baleares es entre un 10% y un 20% más caro que en los máximos de la burbuja

Puede que no haya una burbuja de la vivienda en España, pero la vivienda ya está por encima de la burbuja en algunas partes de España.

Comprar un piso en Baleares ya supera en un 10,8% los precios máximos de la burbuja inmobiliaria, en 2008, según el último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research del primer trimestre de 2023. Tanto para vivienda usada, como para obra nueva.

En el caso de los pisos de obra nueva, Madrid se suma al ránking de máximos. El precio de la vivienda nueva en Madrid es hoy un 10% más caro de lo que ya costaba en pleno boom de 2008. También en Baleares los precios de la obra nueva superan máximos, situándose casi un 20% por encima de 2008.

"En términos nominales, tan sólo Baleares y Madrid habrían superado el nivel de precios máximo registrado en 2008", señala el informe del servicio de estudios de la entidad. En términos reales, sin embargo, es otra historia: si se descuenta el efecto de la inflación, el precio de la vivienda estaría por debajo de máximos en todas las comunidades.

De hecho en Castilla-La Mancha, Murcia y Castilla y León, comprar un piso cuesta un 40% menos que en 2008.

Este mapa muestra las ciudades españolas donde el precio de la vivienda ya supera los máximos de la burbuja inmobiliaria

Desde que empezó su recuperación después de la crisis inmobiliaria", el precio de la vivienda casi no se ha separado del equilibrio, registrando la máxima desviación en 2020, en torno a un 4% superior al equilibrio", explica BBVA Research.

En otros países, en cambio, los desequilibrios son mucho mayores, llegando al 21% por encima de los niveles de equilibrio en Reino Unido, al 20% en Portugal, Holanda (19%), Francia (12,5%), Irlanda (7,8%) y Alemania (4,4%). En Italia (-20%). No en vano, hay 12 países donde el riesgo de burbuja inmobiliaria es ahora mayor que en 2008.

La pandemia marcó un antes y un después en el ciclo inmobiliario. Si para 2020 parecía que el mercado cogía una velocidad de crucero con subidas muy moderadas en ventas y precio, la llegada de la pandemia alteró el ciclo, despertando el apetito de la demanda por la vivienda en un contexto de bajos tipos de interés.

Como resultado, tanto en 2021 como en 2022 se vendieron más de medio millón de viviendas cada año. En 2022 se vendieron 719.680 pisos en España, el mayor dato en 15 años.

No se veía algo igual desde 2007. Y aunque el mercado todavía está lejos de las 800.000 viviendas vendidas entonces, hay micromercados donde el ladrillo está muy caliente. Según datos del Consejo General del Notariado, ya hay 16 ciudades españolas donde hoy se venden más pisos que en 2007.

'Spain is different': ¿Cuándo caerá el precio de los pisos en España?

Con ese ritmo de ventas, y teniendo en cuenta que la oferta de vivienda es cada vez más limitada, y los visados no aumentan al mismo ritmo que la demanda, el precio también siguió creciendo, y ya se sitúa por encima de su nivel de 2019 en toda España.

Pero esta sobrevaloración se da sobre todo en áreas concretas; mercados donde la oferta de pisos en venta escasea, y la demanda prácticamente se los rifa al mejor postor. En Baleares, por ejemplo, el precio de los pisos supera en un 12,4% los niveles de 2019, mientras que en Castilla y León la diferencia es solo un 0,8% superior. 

Medio millón de compraventas menos entre 2023 y 2024

Pero 2022 también podría ser el último gran año para el sector. BBVA Research pronostica una caída de 500.000 compraventas entre este año y el que viene.

"La incertidumbre, relativamente elevada, una subida de tipos de interés superior a la prevista y el mantenimiento de la inflación en tasas elevadas seguirán afectando negativamente a la renta de los hogares, que progresivamente van drenando los ahorros acumulados", aclara el informe.

Lo peor de las subidas de tipos está por llegar: ¿cuánto tardarán en descargar todo su impacto sobre los hogares?

Como consecuencia, pronostica que la demanda de vivienda se reducirá en los próximos trimestres, "siendo particularmente relevante la reducción en el segmento de segunda residencia y de demanda de extranjeros, influenciada por la desaceleración del crecimiento en los principales países europeos".

El descenso en las compras penalizará al precio, pero no mucho. Básicamente, porque, como hay menos oferta que demanda, la tensión de precios se mantiene. BBVA Research pronostica una caída de precios del 0,2% este año (aunque contando con el efecto de la inflación, la caída real será del 3,9%).

"La escasez de oferta y un crecimiento muy moderado en los años anteriores, sobre todo si se compara con los crecimientos de otras economías, podrían sostener el precio de la vivienda este año". Para 2024, de hecho, el incremento de precios será del 2,6%.