"No heredé dinero": Cómo un ex camionero y padre de 3 hijos con menos de 1.000 dólares en su cuenta bancaria construyó una gran cartera inmobiliaria para preparar su jubilación

Dion McNeeley ha vivido de cheque en cheque durante la mayor parte de su vida adulta. 

"Llegué a los 40 sin tener nunca 1.000 dólares en el banco", expresa el hombre de 51 años a Business Insider. "Mi plan era jubilarme con 2 pensiones, y ninguna funcionó". 

McNeeley comenzó su carrera en la Infantería de Marina cuando tenía 18 años. "Mi familia está en la industria relacionada con la poda de árboles. Me uní a la Infantería de Marina porque era más fácil que trabajar con árboles", explica. 

Planeaba servir durante 20 años. Después de 20 años de servicio activo, los miembros del servicio reciben una pensión de jubilación de hasta el 50 % de su salario base. Terminó haciendo un solo alistamiento, de 1988 a 1994, y recibió una baja honorable. 

"Después de la Tormenta del Desierto, el Cuerpo de Marines se redujo. Hubo requisitos más estrictos para volver a alistarse", recuerda. "Hubiera tenido que cambiar de campo en la Infantería de Marina y podría haber sido rechazado incluso si lo hubiera hecho. Así que lo dejé".

Después de dejar los marines, McNeeley estuvo sin hogar durante algunos años y vivió en un autobús que alquiló en California. Se recuperó, se mudó a Washington y comenzó a conducir camiones comerciales, haciendo entregas locales. El ingreso constante le permitió alquilar un lugar y eventualmente comprar una casa unifamiliar de 98.000 dólares. Él y su esposa en ese momento se mudaron a la casa en el año 2000.

En 2001, decidió ingresar a la academia de policía y finalmente se unió a la fuerza policial en una ciudad a las afueras de Olympia, Washington. Eso duró hasta 2008, cuando lo despidieron durante la Gran Recesión.

Su próximo cambio de carrera fue conducir camiones para Oak Harbor Freight Lines, que pagaba bien, aproximadamente 115.000 dólares al año más beneficios, recuerda. Sin embargo, el cambio fue muy corto. 

Cientos de camioneros se declararon en huelga en 2009 y, al sentir inestabilidad dentro de la empresa, comenzó a trabajar en la CDS (Escuela Comercial de Buceo), donde capacitaba a los camioneros. Pensó que trabajaría allí temporalmente, hasta que terminara la huelga, pero terminó quedándose y todavía trabaja allí actualmente .

"Me seguían quitando mis fuentes de ingresos debido a cosas fuera de mi control", cuenta McNeeley sobre sus primeros trabajos. "Es por eso que decidí invertir en el mercado inmobiliario". 

Inspirado por su hermano, que pudo jubilarse a los 50 gracias a una inversión inteligente en el mercado  inmobiliario, McNeeley decidió comenzar a ahorrar para una propiedad de inversión. Eso fue en 2011. En ese momento, ganaba 17 dólares por hora trabajando en el CDS y viviendo de trabajo en trabajo. Además, tenía una deuda de alrededor de 89.000 dólares después de su divorcio en 2006.

Su situación financiera hizo que fuera difícil, si no casi imposible, comprar una propiedad para invertir. Para mejorar sus probabilidades de que le aprobaran un préstamo, decidió mudarse a un apartamento y alquilar su casa. 

Hacer esto no ayudó a McNeeley a ahorrar en sus costos de vivienda; estaba pagando 1.500 dólares para alquilar un apartamento y solo estaba alcanzando el punto de equilibrio de su casa, ya que el alquiler que estaba recibiendo solo cubría su hipoteca y nada más. 

Sin embargo, ahora podía señalar los ingresos por alquileres, lo que aumentó sus ingresos anuales totales y mejoró su relación deuda-ingresos. "Eso es lo que les importaba a los prestamistas con los que hablé", explica. "Así que pude comprar, aunque no estaba ganando mucho dinero".

Durante los siguientes 2 años, McNeeley se centró en ahorrar para el pago inicial de una propiedad. Hizo horas extra en la escuela de conducción de camiones y ganó 350 dólares adicionales cada mes jugando juegos multijugador en línea como Ultima Online y World of Warcraft. 

"En juegos como estos, algunos artículos son difíciles de conseguir o requieren mucho tiempo para adquirirlos. Reúno los recursos para conseguir los artículos", cuenta. 

"En Ultima Online, eran bienes inmobiliarios virtuales: los jugadores podían poseer casas, así que me tomaba el tiempo para crear la casa, de cualquier tamaño, desde una pequeña cabaña hasta un castillo, y venderla. Cada juego tiene su propia economía y aprendizaje esa economía hizo posible obtener constantemente varios cientos de ganancias al mes". 

Para 2013, logró ahorrar 20.000 dólares, que terminaron siendo suficiente dinero para pagar la compra de su primera propiedad de inversión: un dúplex de 300.000 dólares.

Lo financió con un préstamo convencional y dio un pago inicial del 5%, (alrededor de 15.000 dólares). Aceptó PMI (seguro hipotecario privado), ya que no hizo un pago inicial del 20%. 

McNeeley se mudó a una unidad del dúplex y alquiló la otra, lo que significa que ahora estaba recaudando ingresos por alquiler de 2 propiedades: su casa unifamiliar y la mitad del dúplex. Aquí es donde realmente mejoró su situación y pudo ahorrar significativamente en costos de vivienda. 

Pasó de pagar 1.500 dólares por mes en alquiler a pagar solo 300 dólares para vivir en su propia casa, ya que los ingresos por alquiler de la otra mitad del dúplex casi cubrieron toda su hipoteca. "Al instante pude agregar 1.200 dólares al mes a mi tasa de ahorro", relata McNeeley. Ya está pensando en su próxima propiedad.

Expandirse a 16 inmuebles, obtener ganancias de seis cifras en ingresos por alquiler y volverse financieramente libre

McNeeley tardó otros 2 años en ahorrar para su próxima propiedad de inversión, que terminó siendo otro dúplex en el área de Tacoma. Pagó 298.000 dólares por él en 2015.

Asumió que le tomaría alrededor de 2 años ahorrar para el próximo y que continuaría comprando propiedades de inversión cada 2 años. "Pensé, si puedo comprar una propiedad cada 2 años, en 10 años tendré 5", dice. Pudo acelerar esa línea de tiempo, gracias a una promoción en el trabajo y sus crecientes ingresos por alquiler.

Compró su tercer dúplex en 2017, lo que elevó su recuento total de bienes a 7.

Para cuando construyó su cartera hasta 4 propiedades de alquiler en 2020, sus ingresos por alquiler comenzaron a superar lo que ganaba en su trabajo diario. En ese momento, "el trabajo se volvió opcional", asegura. Esto también fue más o menos al mismo tiempo cuando McNeeley quedó libre de deudas, ya que simultáneamente había estado pagando su deuda mientras ahorraba para comprar propiedades.

Hoy, es dueño de 16 inmuebles en 7 propiedades: una casa unifamiliar, 4 dúplex, un tríplex y un cuádruple. Los financió todos con préstamos convencionales. Uno está completamente pagado. En cuanto a los demás, no tiene prisa por pagarlos, dice: "Los inquilinos lo harán durante un período de tiempo lo suficientemente largo. Mi objetivo era poner dinero en propiedades, nunca tocarlo y dejar que el flujo de efectivo se acumulara".

Después de deducir todos los gastos de sus rentas totales, ahora gana 6 cifras en ganancias cada año.

"Mi flujo de efectivo del año pasado fue de 128.000 dólares", cuenta McNeeley, quien todavía trabaja a tiempo completo en la empresa de conducción de camiones, donde ahora es el presidente de la empresa. "Soy financieramente independiente con bienes raíces, pero no sé si alguna vez me jubilaré antes de tiempo. Ni siquiera estoy seguro de si me jubilaré tarde. De hecho, amo mi trabajo".

Solo pasa unas 2 horas cada mes administrando sus propiedades, pero el trabajo no siempre ha sido tan sencillo.

"Los primeros 2 años, se sentía como un trabajo. Se sentía como si estuviera pasando 20 horas a la semana administrando a dos inquilinos", dijo. "Estaba haciendo todo mal. No tenía ningún sistema".

Ahora, después de 11 años en el sector inmobiliario, ha descubierto cómo maximizar la eficiencia. Todo lo que se necesita es un par de sistemas, asegura. Necesita al menos 2 personas a las que pueda llamar en cualquier momento. Encontrar a alguien en quien pueda confiar lleva tiempo y un poco de prueba y error. En cuanto a encontrar contratistas con los que trabajar, prefiere usar Thumbtack, una aplicación que lo ayuda a encontrar profesionales, obtener cotizaciones y leer reseñas en línea.

También es importante establecer un sistema para cobrar el alquiler que sea fácil para usted y el inquilino y que deje un rastro en papel. Prefiere usar Zelle, Venmo, Paypal, Apple cash o cobrar en efectivo.

Ahorrar el 100% del salario de su trabajo diario y vivir con 35.000 dólares al año.

A pesar de su éxito, McNeeley mantiene un estilo de vida modesto y presupuesta solo 35.000 dólares cada año para gastos personales, estima.

Mantener un presupuesto ajustado y disciplinado, incluso cuando sus ingresos crecieron, es la razón principal por la que hoy vale cerca de 2 millones, explica. Durante años, "no agregué cosas a mi estilo de vida. No compré un auto más grande. No tomé vacaciones. No comí en restaurantes elegantes. No hice todas las cosas que la gente haría con dinero".

Hoy, derrocha un poco más en viajes. Y tiene debilidad por los autos. Llamó a una de sus propiedades de alquiler la "propiedad del automóvil" y todo el flujo de efectivo se destina a una cuenta destinada a su próximo automóvil.

"Cada mes, 1.500 dólares entran en una cuenta para comprar el próximo coche", dice McNeeley, cuyas compras anteriores incluyeron un Corvette y una camioneta Ford F-250.

Todavía vive gratis en una de sus propiedades. Vive en una unidad de su fourplex y alquila los otros tres por 1.800 dólares, lo que cubre toda su hipoteca y algo más.

"Estoy ganando 2.500 dólares al mes mientras vivo aquí", apunta McNeeley, quien también alquila una habitación en su unidad por 1.000 dólares. "Es muy difícil renunciar a eso".

Planea ampliar su cartera a unas 10 propiedades con un total combinado de 20 a 30 unidades. En ese momento, probablemente dejará de invertir en bienes raíces y experimentará con otras inversiones.

"El socio comercial de Warren Buffett, Charlie Munger, dice que uno se vuelve rico al enfocarse en un activo, y una vez que es rico, se diversifica para proteger su riqueza", afirma McNeeley, quien todavía se enfoca en bienes raíces. Una vez que su patrimonio neto se acerque a los 5 millones, comenzará a diversificarse y agrega: "En ese momento, probablemente pondré el 5% de mi cartera en criptomonedas, el 5% en acciones y podría comenzar a invertir en negocios".

McNeeley cree que cualquiera puede lograr lo que ha hecho.

"No heredé dinero. Tenía muchas deudas incobrables. No estaba ganando mucho dinero y era padre soltero con 3 hijos. No puedo imaginar muchas más barreras", explica.

Dicho esto, invertir en bienes inmobiliarios requiere paciencia y una visión a largo plazo. "No es una estrategia de 'hacerse rico rápidamente'. Es una estrategia de 'hacerse rico con seguridad' si establece un horizonte temporal de 10 años".

También requiere pasión, añade. "Lo que importa es que invirtamos en algo que nos entusiasme. Es más probable que nos ciñamos a un plan en el que estamos involucrados emocionalmente. Entonces, si los bienes raíces no entusiasman a alguien, no va a funcionar".

Si estás interesado en utilizar los bienes raíces como una herramienta para generar riqueza y lograr la independencia financiera, comience por informarse, aconsejó. Lea libros, escuche podcasts y comuníquese con inversores exitosos.

Luego, prepárate para que los primeros 5 años "se sientan como una eternidad", asegura. Pero podrías ser recompensado con riqueza generacional como lo fue él. "Si no encontrara bienes inmobiliarios, mis hijos probablemente terminarían teniendo que cuidarme a los 70 y 80 años. En cambio, van a heredar millones".