Gastos hipotecarios abusivos y nulos: cuándo termina el plazo para reclamarlos

El 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo (TS) fijó doctrina y declaró algunos gastos hipotecarios —que siempre había abonado el cliente— como nulos y abusivos. Posteriormente, el 16 de junio de 2019, entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que estableció quién debe asumir cada gasto al formalizar una hipoteca.

Por lo tanto, subrayan en HelpMyCash, "si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, y el banco te cobró gastos hipotecarios que tenía que pagar él, tienes derecho a recuperar el dinero que has pagado de más".

Lo que no está tan claro es cuándo termina el plazo para poder reclamar la devolución de estos gastos. En la web del comparador recuerdan que, según el Código Civil, hay 5 años para realizar la petición, pero los juzgados, destacan, no acaban de ponerse de acuerdo sobre desde cuándo hay que empezar a contar. 

En julio de 2021, indican, el TS preguntó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) cuándo comienza dicho plazo. Éste tramitó la cuestión, pero todavía no la ha resuelto. Las opciones son las siguientes:

• Si empieza cuando la cláusula de pago de los gastos de tu hipoteca se declara abusiva. En este caso, los 5 años comenzarían a contar a partir de que un juez analizara tu escritura y declarara abusiva esa cláusula. Por lo tanto, en la práctica, no caducaría, porque en la misma demanda pedirías tanto la anulación de la cláusula como la devolución del dinero.
• Si empieza cuando el Supremo sentó jurisprudencia sobre la devolución de los gastos (que fue el 23 de enero de 2019), el plazo terminaría el 23 de enero de 2024.
• Si empieza cuando la justicia europea sentó jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción (que fue el 9 de julio de 2020 y el 16 de julio de 2020), el plazo para reclamar acabaría el 9 de julio o el 16 de julio de 2025.

Reclama los gastos hipotecarios abusivos

En cualquier caso, aún estás a tiempo, así que, si todavía no lo has hecho, ya estás tardando. El artículo 1.973 del Código Civil, detallan también en HelpMyCash, señala que "la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor". 

Es decir, que si reclamas los gastos a tu banco antes del 23 de enero de 2024, detendrás el plazo de caducidad.

Es muy probable que el banco rechace tu reclamación y te diga que el plazo ya ha caducado, pero no será cierto, subrayan. Cuando la justicia europea se pronuncie sobre hasta cuándo puedes exigir la devolución del dinero, podrás reiniciar la reclamación (ante tu entidad o en los tribunales) sin miedo a que te afecte la prescripción.

¿Qué son los gastos hipotecarios y cuándo son abusivos?

Pero antes de lo anterior, lógicamente, debes saber qué son los gastos hipotecarios y en qué casos se consideran abusivos. También a ello se refieren en el comparador antedicho. 

Al contratar un préstamo hipotecario, explican, se generan diferentes gastos que tienen que ver con su formalización, como la notaría, el registro, la gestoría, la tasación o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Antes, el banco hacía que el cliente los pagara todos, o casi todos. 

Los tribunales, agregan, determinaron que la entidad bancaria debía hacerse cargo de la tasación, la gestoría, el registro y la mitad de la notaría. Con la ley del 16 de junio de 2019, se estableció de manera oficial que el banco pagara todos los gastos de formalización de la hipoteca, excepto la tasación.