El Gobierno de Ayuso reconoce que hay un problema con los pisos turísticos: "Estamos estudiando cómo regularlo para que los mayores precios no expulsen a los vecinos"

El Gobierno de la Comunidad de Madrid reconoce que hay un problema con los pisos turísticos y estudia tomar medidas para frenar sus efectos: la proliferación de viviendas de alquiler vacacional está disparando el precio de los alquileres y expulsando a cada vez más vecinos de los barrios del centro.

"El alquiler vacacional está teniendo un impacto en el mercado, especialmente en los centros históricos de las ciudades. En lo que es Madrid se observa sobre todo en el entorno de la Puerta del Sol, Plaza Mayor… donde hay muchísimas viviendas turísticas", reconoce la directora general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, María José Piccio-Marchetti Prado, en una entrevista con Business Insider España.

Piccio Marchetti explica que "se está estudiando cómo debe abordarse el problema, tanto desde la Comunidad de Madrid como desde los distintos ayuntamientos". 

Se trata de, por un lado, facilitar la oferta turística, pero sin que ello redunde en un perjuicio de los vecinos de las áreas más turísticas, "para que esos mayores precios que pueden tener las viviendas turísticas no expulsen a la población residente allí", añade.

Hace ya 16 años de la aparición de plataformas de alquiler vacacional como Airbnb (en 2008, concretamente). Desde entonces, administraciones de todo el mundo se han roto la cabeza para buscar una fórmula normativa que permitiera regular el alquiler vacacional sin que ello implicara ponerle coto al turismo. 

El problema es que la mayoría de iniciativas han sido como ponerle puertas al campo: a día de hoy, la regulación no parece haber logrado controlar la aparición de pisos sin licencia y estrechar el cerco alegal. 

Es más, sigue sin haber una estadística oficial de cuántos pisos turísticos hay, más allá de la información que suministra Inside Airbnb. Según esta plataforma, en Madrid habría operando 25.543 pisos turísticos (con y sin licencia). Según el Ayuntamiento de Madrid, sin embargo, hay entre 11.000 y 15.000 pisos que operan de forma alegal, prácticamente la mitad.

La normativa actual de la ciudad de Madrid dice que para que estas viviendas vacacionales fueran legales deberían contar con acceso independiente, una adecuada licencia de actividad y estar dadas de alta como tal en el registro.

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España es el segundo país de Europa que registra más estancias en alquileres vacacionales, solo por detrás de Francia, según datos de Eurostat. El número de turistas que se ha hospedado en viviendas de uso turístico (VUT) en España entre enero y octubre de este año creció un 0,15% por encima del nivel de 2019 —un 35,4% más comparado con 2022—, con un total de 8,4 millones de viajeros internacionales, según los últimos datos del INE. 

La proliferación de VUT está "encareciendo la vivienda, transformando el comercio de proximidad, deteriorando la convivencia de las comunidades de vecinos y, promoviendo la expulsión de sus residentes", según los datos y encuestas que la patronal Exceltur recogía hace un año en su estudio ReviTUR.

Ahora que han pasado más de 10 años desde su aparición, las huellas del alquiler vacacional en el centro de las ciudades se hacen patentes, y tienen que ver con cambios en el tejido comercial y la desaparición del pequeño comercio, o con el trasvase del alquiler convencional hacia el de temporada y su traslación a mayores precios y la expulsión de algunos vecinos.

"Yo creo que es algo que vemos sobre todo en los alquileres; al final la rentabilidad de un apartamento turístico es mayor que la de un alquiler tradicional, a pesar de que pueda tener menos seguridad", reconoce la directora general.

El Gobierno de la Comunidad estudia varias opciones: "Estamos haciendo planes para ver cómo regularlo, desde zonas donde puedan implantarse hasta proporciones de uno y otro (alquiler convencional y turístico) para lograr el equilibrio y que convivan de forma adecuada. No se trata de retirar oferta de pisos turísticos, pero tampoco la de residencial".

Piccio Marchetti añade que también hay una directiva europea que hay que trasponer sobre cómo aplicar y valorar el alquiler turístico: "En eso estamos trabajando para que la población pueda seguir allí viviendo y conviviendo con los alquileres turísticos".

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Esto requiere tanto de la ordenación del sector turístico por parte de la Comunidad de Madrid, como de la regulación urbanística por parte del ayuntamiento. La Comunidad de Madrid es la que acredita o la que otorga la licencia que habilita como vivienda vacacional, mientras que el ayuntamiento decide en qué barrios, edificios o en qué plantas se permite poner un hotel o un piso turístico, por ejemplo.

Para Exceltur, el principal lobby del sector turístico, el problema es que "no existe capacidad inspectora suficiente en ningún punto de España para poder controlar que esta legislación se cumpla, salvo con la colaboración activas de las plataformas. Si lo hicieran, se habría terminado el 80% del problema y del crecimiento ilegal", criticaba su vicepresidente ejecutivo, José Luis Zoreda, en una entrevista con Business Insider España.

"Solamente se están empezando a mover ciudades como Nueva York o Florencia, donde el malestar ciudadano está llegando a tales niveles que ya compromete la propia oportunidad política o al votante de un partido", señala Zoreda. A finales del año pasado, la ciudad de Nueva York endureció sus restricciones al alquiler vacacional, especialmente para estancias cortas.

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Movilizar 200.000 viviendas en los próximos años para hacer frente al boom de las ciudades

Se dice que, de aquí a 2050, 7 de cada 10 personas vivirán en una ciudad. 

En el caso de Madrid, esa realidad se traduce en que, cada año, la capital acumula un déficit mayor de viviendas: no hay pisos para todos. "Recibimos anualmente del orden de 70.000 personas, y eso se traduce en 40.000 nuevos hogares". Teniendo en cuenta que cada año se producen alrededor de 20.000 viviendas, ese agujero en la oferta va haciéndose cada vez más grande.

"Cada año acumulamos un déficit de vivienda que tenemos que ser capaces de absorber y que estamos haciendo con la construcción de nueva vivienda", apunta Piccio-Marchetti.

El objetivo de la Comunidad es movilizar 200.000 viviendas en los nuevos desarrollos, "tanto en Madrid capital como en Pozuelo, en Alcorcón, San Sebastián de los Reyes, Alcobendas… Hay muchos ámbitos donde tenemos suelos finalistas a corto plazo, con hasta 40.000 viviendas, y en los próximos años queremos llegar a 200.000 para hacer frente a esos nuevos hogares".