La burbuja que no explota: bienvenido a la era del airbnboom

Las alarmas saltaron hace poco más de un año.

Varios anfitriones de Airbnb comenzaron a confesar en público que habían detectado una caída drástica en las reservas de sus alojamientos: de repente, en cuestión de meses, la ocupación parecía desplomarse a velocidad de vértigo en Estados Unidos y el fenómeno conocido como airbnbust se hizo viral. 

¿Estaba el mercado saturado por el aumento de alojamientos? ¿Se había quedado atrás Airbnb con el aumento de plataformas rivales? ¿Preferían ahora los viajeros alojarse en hoteles?

Los titulares de la prensa auguraban el pinchazo de la burbuja: "Adiós al salvaje Oeste de los alquileres vacacionales"; "Es el principio del fin de Airbnb". "Bienvenido a la era del airbnbust".

Los expertos apuntaron entonces al drástico aumento de alojamientos disponibles en las grandes ciudades. Tener un Airbnb se había convertido en una inversión muy rentable —mucho más que un alquiler tradicional en la mayoría de los casos y en todo caso una inversión atractiva en una economía con los tipos de interés por los suelos— y el balance entre la oferta y la demanda parecía haberse roto, lo que provocaba que la ocupación de muchos alojamientos cayera en picado.

De fondo, además, el descontento de muchos viajeros por la subida de precios o las tarifas de limpieza. Y, sobre todo, la amenaza de regulación de algunas grandes ciudades que a lo largo de los últimos meses han empezado a poner en práctica planes para frenar el impacto de Airbnb —y plataformas similares— en el mercado inmobiliario, intentando evitar que el turismo masivo expulsara a los vecinos del centro de las ciudades.

La compañía, para colmo, atravesaba una situación complicada en bolsa: sus acciones habían perdido casi el 40% de su valor en apenas dos años. Todo ello pandemia mediante, que alteró de manera brutal su negocio y llevó al despido del 25% de su plantilla tras reconocer que había contratado "demasiado" antes de la crisis del COVID-19.

El número de alojamientos ya supera las cifras prepandemia... salvo en Nueva York y Barcelona, que le han declarado la guerra 

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), España ha alcanzado un récord de viviendas de uso turístico (VUT) al registrar este verano 340.424 casas destinadas a arrendamientos de corta estancia, que ofertaban más de 1,7 millones de plazas.

La proliferación de oferta de VUT –con sus innegables consecuencias el alquiler y los vecindarios– han provocado que muchos de los principales destinos turísticos del mundo se hayan visto en la necesidad de parar los pies a las plataformas, pero pocos han conseguido frenar el número de alojamientos disponibles.

La ciudad que hizo temblar a plataformas y propietarios este verano fue Nueva York. La nueva normativa —que obliga a los anfitriones a registrarse en la ciudad y a estar presentes en la vivienda durante las estancias de corta duración— entró en vigor en septiembre y redujo drásticamente la oferta en la ciudad. 

Los datos proporcionados por AirDNA a Business Insider España revelan una caída del 28% si se compara este noviembre con el de 2019, y de un 5% respecto a hace un año. 

"En lugar de abandonar completamente el mercado, muchos listados se han convertido en alquileres a medio o largo plazo. Desde la primera semana de agosto hasta la última de septiembre, los alquileres a largo plazo por 30 noches o más en Airbnb aumentaron del 54% de los listados de Nueva York al 94%", señalan desde AirDNA.

Barcelona, al igual que Nueva York, tiene normas muy estrictas que rigen los alquileres a corto plazo, que, a pesar de haber reducido la oferta un 22% en comparación con 2019 (ahora hay alrededor de 12.000 anuncios), ha ido en aumento a lo largo de los años y ya está un 23% por encima de hace un año. Eso sí, lejos quedan las cifras del verano de 2019, cuando la Ciudad Condal registró casi 19.500 alojamientos turísticos.

Ahora, el Ayuntamiento de Barcelona acaba de volver a mostrar su oposición al alquiler de pisos turísticos sin licencia con una propuesta de multa de 420.000 euros al propietario de un bloque de pisos que alquilaba 14 viviendas como alojamientos turísticos ilegales a través de Booking y Airbnb.

La ocupación cede terreno en Estados Unidos, pero despunta en España

La plataforma no pasa por su mejor momento en todos los destinos donde está presente y hay claras diferencias entre su país natal, Estados Unidos, y España, uno de los destinos turísticos mundiales por excelencia.

La drástica caída de la demanda (-53%) en Nueva York desde 2019 también ha hundido la ocupación. Si se compara el primer semestre de 2019 con el de 2023, la ocupación en Nueva York ha caído un 7,2%.

La comparativa de esos mismos periodos en otros destinos turísticos estadounidenses también revela caídas: Los Ángeles ha bajado un 4,2%, mientras que Chicago, Miami y Phoenix rondan el 1%.

La situación en España es opuesta. Los números que registra la plataforma no paran de crecer y no hay ningún síntoma de aparente debilidad.

Según los últimos datos del INE, el número de turistas que se ha hospedado en VUT en España entre enero y octubre de este año creció un 0,15% por encima del nivel de 2019 –un 35,4% más comparado con 2022–, con un total de 8,4 millones de viajeros internacionales.

Madrid ha aumentado su ocupación un 2,4% entre enero y junio de 2023 en comparación con esos mismos meses de 2019, pero la subida en Valencia (7,6%), Málaga (7,1%) y Barcelona (6%) es incluso superior.

¿La primera consecuencia de limitar la oferta de alojamientos? Subida de precios por noche

Según las previsiones de AirDNA, el RevPAR (ingresos por habitación disponible) en EEUU habrá caído un 4,9% en 2023, impulsado por la aceleración del crecimiento de la oferta y la ralentización del crecimiento de la demanda.

El dato llama la atención teniendo en cuenta que los precios por noche (ADR) solo han ido en aumento en los últimos cuatro años: han crecido un 73% en Nueva York, un 61% en Los Ángeles, un 59% en Miami, un 54% en Chicago y un 50% en Phoenix. 

"De cara a 2024, prevemos que tanto la oferta como la demanda crezcan cerca del 11%, manteniendo estable la ocupación. Un ligero aumento de las tarifas medias a medida que la economía se recupere debería permitir también un ligero aumento del RevPAR", informa a Business Insider España el economista de AirDNA, Bram Gallagher.

El economista considera esto "la nueva normalidad", ya que la ocupación se mantiene estable en este nuevo nivel pospandémico, más cercano a 2019 que a los años de bonanza de 2021 y 2022.

Por el momento, parece que ni la subida de precios frente a 2019 –con un incremento del 75% en Barcelona, 45% en Madrid, 56% en Málaga, 58% en Valencia– ni las normativas locales parecen frenar a anfitriones ni a huéspedes en nuestro país.

Pese a que no exista una conexión directa, los datos revelan que las ciudades donde más ha subido el ADR (Nueva York, Barcelona y Los Ángeles) han sido precisamente en las que la oferta ha crecido menos. 

Del airbnbust al airbnboom

Un año después del estallido del airbnbust, el panorama ha cambiado radicalmente. 

Aunque se pensó que la burbuja del alquiler de vacaciones era una realidad a punto de estallar, finalmente no ha sido así. Airbnb siempre sale a flote, a pesar de las numerosas trabas que ponen las ciudades de todo el mundo para evitar su expansión.

Las acciones de la compañía se han disparado más de un 70% en 2023, volviendo a las cifras de su salida a bolsa.

A sabiendas de la necesidad de implantar cambios que reencaminasen el rumbo de la compañía, Brian Chesky, CEO de Airbnb, ha anunciado a lo largo de este año numerosas novedades en su modelo de negocio que intentan recuperar el espíritu original de la plataforma y evitar nuevos baches.