Urbanismo relámpago: ¿Por qué en los años 70 se construyeron miles de viviendas en tiempo récord y ahora parece imposible?
REUTERS/Juan Medina
- En los años 60, más de 3 millones de personas dejaron el campo para vivir en las ciudades. El éxodo rural se tradujo en la construcción de miles de viviendas a toda velocidad en grandes urbes.
- En Madrid y Barcelona podrían construirse 10.000 pisos rápidamente, pero el problema de la vivienda en España se llama urbanismo.
A nadie se le escapa: si hablamos de vivienda, todos los caminos del debate llevan a un lugar común: la falta de oferta. En España faltan cientos de miles de viviendas, y ese agujero explica todo lo que viene después: la tensión de precios, las dificultades de acceso, la odisea de la emancipación de los jóvenes... Un problema que podría convertirse en un auténtico drama si no se hace nada al respecto. Pero, si faltan pisos, ¿por qué no se construyen?
"En Madrid y Barcelona podrían hacerse 10.000 viviendas rápidamente", calcula Gonzalo Bernardos, profesor Titular y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. No es una estimación lanzada a ojo. Es lo que se ha hecho en el pasado:
En los años 60, más de 3 millones de personas dejaron el campo para vivir en grandes ciudades. El éxodo rural que comenzó a finales de los 50 (y que hoy tiene su cara B en la España vaciada) se tradujo en la necesidad de construir miles de viviendas en tiempo récord para darles un techo en la ciudad.
En Badía del Vallès, cuenta, a menos de 50 kilómetros de Barcelona, "se construyeron 5.000 pisos en 5 años, y en Bellvitge (un barrio de Hospitalet de Llobregat) se hicieron 10.000 entre 1965 y 1974, y lo mismo en ciudades del sur de Madrid, como Getafe, Alcorcón o Móstoles", recuerda Bernardos, y lamenta:
"Antes se ponía en marcha rápidamente un plan urbanístico. El objetivo era que la gente que venía del campo a la ciudad no viviera en barracas. Ahora parece imposible, y nadie dice de cambiarlo".
El problema de la falta de vivienda en España se llama urbanismo: "Si le preguntas a cualquier promotor, te dirá que ese es el mayor obstáculo", añade Bernardos: "Gobierno y oposición deberían ponerse de acuerdo en hacer urbanismo relámpago".
La excesiva burocracia a la hora de sacar suelo residencial al mercado y la inseguridad jurídica que conduce a cambios radicales en los desarrollos (o su parálisis completa) son la tónica general en el mercado y explican la lentitud existente a la hora de construir viviendas.
"Hay una clara insuficiencia en cuanto a creación de nueva vivienda. No es algo que solo ocurriera en 2022. Llevamos varios años consecutivos, desde 2020, con una clara falta de vivienda", avisa Judit Montoriol, economista jefe en el departamento de Economía Española de CaixaBank Research.
Y la cosa solo va a peor: en unos pocos años, en España no va a haber pisos para todos.
El INE calcula que en España se formarán unos 217.000 nuevos hogares cada año hasta 2027. Eso significa un millón más de hogares en los próximos 5 años. El problema es que cada año se construyen la mitad de viviendas. En 2022, el número de visados de obra nueva (unas 110.000 viviendas) fue inferior a la creación neta de hogares (210.000, según la EPA).
Uno de los problemas más comunes es que, cada vez que se hace un plan urbanístico, hay alguien que denuncia: "Puede ser una asociación ecologista, un propietario disconforme con la reasignación de parcelas...", observa Bernardos. Cuando esto ocurre, el plan entero se paraliza, y puede haber cambios de todo tipo:
Una lentitud que encuentra su máximo exponente en macroproyectos urbanísticos como el de Madrid Nuevo Norte, en el distrito de Chamartín, que nació en 1993 y que lleva 30 años parado con modificaciones y litigios de todo tipo.
Es lo que ocurre también con la transformación de suelo agrícola en residencial.
Hay promotores, comenta Bernardos, "que compraron solares agrícolas planeados para transformar en suelo urbano en 2004 y acabaron teniendo ese cambio en 2015. ¿Sabes el dinero que llegaron a perder? Para cuando llegaron a edificar, los pisos valían el 60% de lo que podrían haber costado al comprar el solar. Hace falta una ley de suelo que no permita que esta transformación tarde 10 años".
"No hay seguridad jurídica. Un día te dicen una cosa, al día siguiente, otra, pueden cambiar metros, alturas... Y la gran pregunta es cuándo terminará desarrollándose ese suelo. Para evitar todos estos problemas, los ayuntamientos acaban por no sacar nuevo terreno. Si se pusiera un plazo tope de 3 años y por cada mes que tardara la administración tuviera que pagar una indemnización, esto iría mucho más rápido".
La modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana que aprobó ayer el Consejo de Ministros es un paso hacia esos avances en seguridad jurídica, aunque no está tan claro que vaya a ser suficiente.
Se trata de una reforma de la Ley de Suelo que básicamente incorpora dos novedades importantes: "La primera, que cualquier informe no va a poder paralizar todo el planeamiento, y que se limita la acción pública urbanística", resume Beatriz Toribio, secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña).
Antes, cualquier tipo de informe que denunciara o contestara judicialmente un planeamiento podía paralizar el planeamiento urbanístico entero. Ahora, los informes solo paralizarán aquella parte del planeamiento que se vea afectada o que perjudique.
La segunda novedad es que se limita la acción pública urbanística. Hasta ahora, cualquier persona física o jurídica podía denunciar un proyecto. A partir de ahora solo lo podrán hacer personas físicas o jurídicas sin ánimo de lucro y siempre en defensa de los intereses del ordenamiento del territorio urbanístico.
"Conociendo las dificultades que tiene el desarrollo urbanístico a través de los distintos instrumentos de planeamiento, por las distintas anulaciones de los instrumentos de planificación territorial y urbanística, el Estado tiene la responsabilidad de adoptar medidas para mejorar el marco normativo vigente", anunció en enero la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.
Según datos de la APCEspaña, ahora mismo hay casi un centenar de municipios afectados por sentencias judiciales que han declarado la nulidad de sus respectivos planeamientos urbanísticos. Se trata de un dato muy revelador, sobre todo si se tiene en cuenta que, en términos de población, en estos municipios afectados se concentra una población de casi cuatro millones de personas.
"Con esta reforma se da un paso importante a la hora de garantizar la seguridad jurídica en el urbanismo", celebra el presidente de APCEspaña, Juan Antonio Gómez-Pintado: "Si queremos hacer frente a la falta de oferta de vivienda de nuestro país y las dificultades de accesibilidad, necesitamos desarrollar y gestionar suelo de manera más eficaz y con mayor seguridad jurídica".
Para Bernardos, sin embargo, la reforma no solucionará gran cosa: "es cosmética y añade más burocracia. Hace falta un cambio estructural que asegure la agilidad de los plazos y que incorpore indemnizaciones para el promotor si la administración se retrasa".
En lo que tenemos problema es con las viviendas nuevas. Gobierno y oposición deberían ponerse de acuerdo en hacer urbanismo relámpago para que transformar suelo agrícola en residencial no tardara 10 años. Porque si no se venden más viviendas nuevas es porque no se producen
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