Cronología de un desmantelamiento: cómo España dejó de ser un país de pisos protegidos para convertirse en una tragedia habitacional

Que España es un país de propietarios no es una novedad para nadie. El 75% de los hogares reside en una vivienda en propiedad, según datos de Eurostat. Lo que no se escucha con tanta frecuencia es que España también es un país de vivienda protegida. O al menos así era antes de que comenzara el gran desmantelamiento.

Si España es hoy es un país de propietarios, es gracias a que, durante años, el Estado lo apostó todo a la vivienda pública. Hasta 2001, la política de vivienda estaba consagrada a la vivienda protegida de compraventa, mediante ayudas a la construcción y a la compra. 

"La histórica inclinación de la política de vivienda española hacia el fomento de la propiedad es una de las principales razones que explican el escaso peso del alquiler en nuestro sistema de vivienda", asegura un informe de la Fundación Alternativas firmado por Carme Trilla Bellart y Jordi Bosch.

Entre 1952 y 2016 se construyeron más de 6,8 millones de viviendas protegidas de alguna modalidad, según datos del Colegio de Arquitectos y el Ministerio de Fomento. 

"España hizo un esfuerzo enorme de inversión de recursos públicos. Si se hubiera mantenido, no existiría el drama que tenemos ahora", señala Gerardo Roger, arquitecto y urbanista, ex director general de urbanismo de la Generalitat Valenciana y corredactor de diversas leyes urbanísticas autonómicas y de la Ley de suelo estatal.

"Las viviendas protegidas han sido la fuente primaria de acceso para las familias españolas, y llegaron a suponer el 90% de las construidas. Hoy, apenas llegan al 10%. Si ese parque no hubiera terminado en el mercado libre, hoy no habría problema de vivienda en España", afirma una fuente jurídica de un importante despacho de abogados en declaraciones a Business Insider España.

Hasta 2001, el 70% de las familias españolas que pudieron acceder a una primera vivienda lo hicieron a través de una Vivienda de Protección Oficial (VPO), según el informe de Fundación Alternativas.

De los 12,5 millones de viviendas principales (sin contar segundas residencias, pisos turísticos y otros inmuebles que no sean primera residencia) construidas entre 1940 y 2011, la mitad eran pisos protegidos. "Este tipo de vivienda influyó en más de un 80% al crecimiento del parque principal hasta el año 1991, y todavía hasta una media cercana al 70%, hasta el año 2011", señala el informe.

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'Spain is different': del mayor parque de vivienda a las ruinas de la VPO

Hoy, Spain is different. De la postal de un país volcado en la vivienda protegida solo quedan las ruinas. España goza del mayor parque de viviendas per cápita de toda la Unión Europea, pero de una proporción ridícula de pisos públicos.

El estallido de la burbuja inmobiliaria se llevó por delante los planes para sacar más vivienda pública. 2008 marca un antes y un después en la promoción de pisos protegidos: entonces se concedieron 60.207 solicitudes de calificación de vivienda protegida. Nunca más se ha vuelto a ver algo igual, ni de lejos. En 2022, el número de calificaciones se quedó en 1.282, casi 50 veces menos.

El ciclo expansivo inmobiliario que hubo entre 1997 y 2007 terminó con un descenso radical de la vivienda protegida hasta niveles irrisorios. Más del 90% de la producción se quedó para el sector privado libre.

"Estamos siendo testigos de un retroceso en materia de política de vivienda sin precedentes que puede acabar consolidando España entre los países europeos con un menor nivel de protección social en este campo y con los mayores índices de exclusión residencial. El alcance del impacto político, social y económico de tal situación es impredecible", lamenta el informe de Fundación Alternativas.

No se trata solo de que la promoción pública desapareciera en combate. Es que, mientras no se construían pisos, empezó a producirse el gran desmantelamiento del parque de vivienda protegida.

"Lo que ha ocurrido es que muchas de las viviendas públicas perdieron su calificación como vivienda protegida. Se construyeron con presupuesto público y pasaron a manos privadas. Si en 1997 llegaron a producirse más de 80.000 unidades de VPO, ahora estamos por debajo de las 10.000", apunta Beatriz Toribio, experta en el sector y directora general de Masteos.

El gran problema de las VPO en España es que tenían fecha de caducidad. "En muchas comunidades, a los 10, 20 o 30 años, era posible descalificar la vivienda y venderla en el mercado libre. Esto es un despropósito absoluto. Supone tirar por la borda el enorme esfuerzo que hicieron los españoles invirtiendo recursos públicos para tener viviendas a precio asequible", lamenta Roger.

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El pinchazo de la burbuja y la crisis financiera dejaron tiritando los fondos de las arcas públicas. Para sanear tapar agujeros presupuestarios, lo que muchos ayuntamientos y comunidades hicieron fue tirar de la privatización de grandes bolsas de vivienda pública. 

Hay dos operaciones paradigmáticas del desmantelamiento de las VPO tras la crisis. La venta, en julio de 2013, por parte de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS) de un porfolio de 18 promociones residenciales (1.860 pisos) a la inmobiliaria Fidere; y la venta, en octubre de ese mismo año, por parte del Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (IVIMA) de 32 promociones de alquiler social, algunas con opción a compra, con un total de 2.935 viviendas que vendió al fondo Azora.

Las consecuencias del desmantelamiento son trágicas. "El abandono absoluto de la política de vivienda a partir del año 2011 ha conducido a unos resultados inéditos en nuestro país que consisten en que la protección oficial ha dejado de ser un amortiguador de la crisis y su evolución ha seguido una caída continuada al igual que la de la vivienda libre", critica el informe de Fundación Alternativas.

El enorme parque de pisos protegidos no solo ayudaba a facilitar el acceso a la vivienda a colectivos vulnerables. También ejercía un papel regulador del precio del mercado libre. Al haber más oferta a precio asequible, el calentamiento del mercado era menor. Ahora, el precio de los pisos lleva 9 años subiendo sin parar, y en algunas ciudades ya supera los máximos de la burbuja inmobiliaria.

Hoy, el porcentaje de propietarios en España sufre una caída libre ante las dificultades de acceso a la vivienda de muchos colectivos. En especial, los jóvenes: el 84,4% de los jóvenes menores de 29 años no podía emanciparse en 2021, ni siquiera alquilando. La vivienda se ha convertido en un bien de primera necesidad al que no todo el mundo puede acceder, y el Estado llega tarde.

"Si las viviendas protegidas se hubieran sometido a un sistema de larga duración de sus calificaciones, hoy gozaríamos de un parque protegido de cerca de 7 millones de unidades (casi el 40% del parque actual de viviendas principales), que permitiría, a través de la rotación, el acceso a la vivienda a muchas familias que no pueden acceder al mercado", destaca el informe de la Fundación Alternativas.

La situación es, simplemente, crítica, alerta el informe. En los últimos años, la producción de nueva vivienda protegida ha alcanzado mínimos históricos, igual que el gasto público en vivienda en euros corrientes.

Nada hacía pensar que la situación fuera a revertirse a corto plazo, sino todo lo contrario. Pero la última oleada de anuncios en materia de vivienda lanzados por el Gobierno, aunque con marcado carácter electoral, abren una ventana de esperanza en el sector.

Los anuncios de movilización de pisos de alquiler asequible, o medidas incluidas en la nueva ley de vivienda, como por ejemplo la calificación permanente de las nuevas viviendas protegidas, podrían ayudar a revertir la situación. El problema es que son iniciativas que tardarán en ponerse en marcha, y llegan demasiado tarde.

Cómo te afecta la nueva ley de vivienda: todo lo que debes saber

"De los temas más positivos que tiene la ley de vivienda es la declaración de calificación permanente para la vivienda protegida", destaca Roger. Básicamente, la nueva regulación dice que una vivienda protegida mantiene su condición eternamente. No hay fecha de caducidad ni posibilidad de descalificarla. Una medida que ayudará a aumentar el parque público, pero que no soluciona los errores del pasado.

"La vivienda protegida no debería perder nunca su condición, cambiando de manos a través de un control público que asegurara que sus usuarios fueran siempre personas con ingresos bajos que buscan exclusivamente el 'servicio vivienda' y no la vivienda como activo", coincide el informe. 

Pero ni siquiera eso es suficiente. "Se pueden acometer medidas para impulsar la oferta, pero no solo pueden ir de ese lado. Tampoco basta con una ley. Tiene que haber un pacto de Estado, una estrategia por parte de todos los actores", defiende Toribio.

Eso, y una mejora de las vulnerabilidades en el mercado laboral, "porque no se trata solo de que falte vivienda, sino que con el poder adquisitivo de los españoles, el grueso de la población tiene serias dificultades para acceder.