Cómo te afecta la nueva ley de vivienda: todo lo que debes saber
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- El BOE publica hoy la ley de vivienda, que entrará en vigor mañana, aunque sin índice de precios todavía y sin bonificaciones fiscales hasta enero de 2024. Las comunidades ya pueden poner en marcha las solicitudes para declarar áreas tensionadas.
- En Business Insider España hemos preparado una guía, bien picadita, con todas las preguntas que se nos han ocurrido al respecto (y sus respuestas, claro).
Ahora sí, después de más de 2 años de tira y afloja en las negociaciones, con un texto que avanzaba a trompicones y sufría tantos cambios que parecía estar vivo, la nueva ley de vivienda tiene luz verde.
El BOE publica hoy la nueva ley de vivienda, que entrará en vigor mañana mismo. Lo hará, sin embargo, sin el arma necesaria para aplicar los controles de alquileres: el índice de precios todavía no está listo, aunque el Gobierno confía en sacarlo en unos meses, y se fijará en el modelo catalán para rematarlo.
Mientras tanto, las comunidades que lo deseen ya pueden poner en marcha las solicitudes para declarar áreas tensionadas. El texto de la ley también aclara que otra de las medidas, las nuevas bonificaciones fiscales por el alquiler de pisos, no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2024.
A un mes escaso de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo el Gobierno se ha puesto las pilas para asegurarse la aprobación de esta ley antes de la fecha. Con ello, la de vivienda se convierte en la última gran promesa de legislatura en ver la luz, después de recibir luz verde del Congreso y el Senado. Nada como la llegada inminente de un deadline político para desencallar un gran pacto.
El nuevo texto logra aunar el beneplácito de socialistas y morados, y el apoyo de ERC y Bildu, dos formaciones autonómicas que se juegan mucho en los comicios del 28 de mayo, y a las que necesitaba para sacar adelante la norma.
En el sector privado también hay unanimidad, pero en el sentido contrario. Empresas, portales y analistas del sector inmobiliario salieron en tromba para arremeter contra la nueva ley y advertir de que medidas como el control de precios provocarán una contracción de la oferta de viviendas, lo que terminará logrando justo el efecto contrario al pretendido: una subida de precios.
Pero, ¿qué dice la nueva ley y qué cambia frente al acuerdo anterior?
En pocas palabras, la novedad que incorpora es un límite a la revalorización de alquileres en vigor, un control de alquileres en áreas tensionadas, la obligación de que el propietario asuma los gastos de la inmobiliaria, incentivos fiscales para propietarios, penalizaciones a pisos vacíos y una cuota mínima de hasta el 30% de vivienda de alquiler social en promociones, entre otras medidas a las que ha tenido acceso Business Insider España.
Lo cierto es que es difícil condensar en pocas palabras un acuerdo tan complejo y que ha generado tanta polémica a su alrededor. Por eso hemos preparado una guía bien picadita con todas las preguntas que se nos han ocurrido al respecto de la nueva ley de vivienda (y sus respuestas, claro):
Primera novedad: tope de precios para alquileres ya firmados
La gran novedad de la nueva ley es la incorporación de un tope para los contratos de alquiler en vigor, cuyo precio podrá subir como máximo un 2% este año, y un 3% el que viene. También se creará un índice para fijar los límites de subida a partir de 2025.
Antes: Antes, cuando firmabas un contrato de alquiler, el propietario tenía derecho a subírtelo una vez al año conforme a lo que hubiera subido el IPC. Pero desde que la inflación anda disparada, este ha dejado de ser un buen índice en el que fijarse, a riesgo de caer en fuertes subidas de los alquileres.
En marzo de 2022, el Gobierno aprobó un límite del 2% a la actualización del precio de los contratos de alquiler en vigor. Aquellos propietarios que tuvieran un piso alquilado, y cuyo contrato fuera a cumplir su renovación anual, no podrían subir el alquiler a sus inquilinos más de un 2%.
Qué cambia: Este límite, que entonces se concibió como una medida extraordinaria, es el que pasa a convertirse en la norma. En 2023, el límite de subida de alquileres será del 2%, en 2024 será del 3% y, a partir de enero de 2025 entrará en vigor un nuevo índice que limitará estas subidas con un porcentaje que siempre será inferior al IPC.
"Antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta", explica el documento al que ha tenido acceso BI España.
Esta medida se aplicará en todo el territorio, independientemente de que sea área tensionada o no.
Segunda novedad: control de precios para pequeños y grandes propietarios
El polémico control de alquileres que tanto ha dado que hablar en los últimos años (dentro y fuera de España, donde también se aplica), será una realidad. Los propietarios de viviendas ubicadas en zonas tensionadas no podrán subir el precio de sus pisos en alquiler.
Aquellos propietarios de menos de 5 viviendas, tendrán que congelar el precio fijándolo al último contrato de alquiler en vigor, y los que posean más de 5 inmuebles no podrán alquiler sus pisos por encima del índice de precios que fije la comunidad. Ese índice de precios, sin embargo, todavía no está en vigor. El gobierno trabaja en él, y espera tenerlo listo en unos meses.
¿En qué se diferencian el tope de precios a contratos firmados y el control de alquileres?
A diferencia del límite a la revalorización de los contratos de alquiler (se aplica en toda España, pero solo afecta a los contratos de alquiler ya firmados); el control de alquileres funciona diferente: solo se aplica en zonas tensionadas, pero afecta a todas las viviendas en alquiler, estén o no alquiladas.
¿Cómo y cuándo se aplicará el control de alquileres?
El control de alquileres (y la congelación de precios que conlleva) solo podrá aplicarse en zonas tensionadas. Serán las comunidades (y, en algunos casos, los ayuntamientos), las que podrán declarar un área de su territorio como tensionada.
Para poder aplicarlo, la zona a declarar como tensionada tendrá que cumplir una de las siguientes condiciones: que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos 5 años.
Si el área en cuestión cumple uno de esos 2 requisitos, la comunidad tendrá que demostrar mediante un informe presentado al Ministerio el problema de abastecimiento de vivienda en alquiler o presión de precios en una zona.
La declaración de zona tensionada se elevará a la Ley de Presupuestos, ya que se le aplicarán medidas fiscales. La consideración de área tensionada se mantendrá durante tres años
¿A quién afecta el control de alquileres?
El control de alquileres afectará a todas las viviendas en alquiler ubicadas en la zona declarada como tensionada. También se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años.
Habrá diferencias entre grandes y pequeños propietarios (el acuerdo anterior establecía la definición de gran propietario a partir de 10 pisos en propiedad, pero el nuevo acuerdo baja el umbral a 5 propiedades):
Pequeño propietario (menos de 5 viviendas en propiedad): Tendrá que congelar el alquiler fijando como referencia el precio del último contrato en vigor.
Gran propietario (5 o más viviendas en propiedad): El precio al que alquile los inmuebles en propiedad ubicados en zonas tensionadas no podrá superar el índice de precios que fije la comunidad autónoma. Aquellas comunidades que ya tengan un índice, como Cataluña, tendrán un plazo para homologarlo.
¿Es perjudicial un control de precios?
Con la aprobación de la ley de vivienda, el Ejecutivo se enfrenta a la difícil tarea de encontrar soluciones efectivas para el problema del acceso a la vivienda, haciendo funambulismo entre dar seguridad a los propietarios y proteger a colectivos vulnerables, garantizando el derecho a una vivienda digna.
Pero muchas de las medidas anunciadas, como los controles de precios, amenazan con llevarse por delante un derecho igual de constitucional; el de la propiedad privada.
Esta es la gran crítica del sector privado: la inseguridad jurídica que puede provocar la nueva regulación podría hacer que muchos propietarios opten por retirar sus viviendas del mercado. Esto reduciría la oferta, lo que, a su vez, provocaría el efecto contrario al deseado: el encarecimiento de los alquileres.
La mala noticia es que eso es cierto, al menos según los expertos, la literatura científica, y los estudios del Banco de España, la Comisión Europea, Fedea o Esade.
Todos estos informes advierten de que un control de precios donde se castigue al propietario que suba el alquiler o se le imponga un precio máximo so pena de castigo provocará una reacción en cadena de efectos adversos que dificultarán todavía más el acceso a la vivienda de los inquilinos.
Aunque el efecto más inmediato de un control de alquileres es que, obviamente, logra topar precios, a largo plazo puede provocar una serie de efectos secundarios que deterioren el mercado, entre ellos, que los propietarios (que ahora mismo son los que proporcionan oferta, ya que apenas hay vivienda de alquiler social) saquen sus viviendas del mercado.
Apoyados en la teoría económica y también en la experiencia fallida del control de precios en países como Alemania, Francia y estados de EEUU, estos informes vienen a argumentar que si el propietario no logra rentabilizar el piso que alquila porque se le obliga a ofrecerlo a un precio inferior, terminará vendiéndolo, a corto plazo y, a largo plazo, dejará de construir o invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler.
¿Qué pasa si una comunidad no quiere aplicar el control de precios?
Las comunidades no están obligadas a aplicar el control de alquileres. Esta es una competencia que tienen, por lo que pueden decidir si aplicarlo o no.
¿Y si el propietario de un piso en zona tensionada se salta el control?
Que la comunidad podrá fijar y aplicar la sanción que estime oportuna. La ley catalana de alquileres, por ejemplo, incorpora un régimen sancionador con multas de hasta 90.000 euros. Barcelona impuso la primera, de 9.000 euros, en octubre de 2021.
Incentivos fiscales: ¿Habrá compensación para los propietarios?
Una de las grandes críticas volcadas desde el sector privado contra la ley de vivienda es que las garantías brindadas a una parte del mercado (los inquilinos) provocan un gran desequilibrio en el mercado, generando desprotección al otro lado (los propietarios).
El Gobierno trata de equilibrar esta descompensación con incentivos para los propietarios de viviendas en zonas tensionadas que alquilen en determinadas condiciones: podrán beneficiarse de deducciones en el IRPF en el caso de que apliquen descuentos en el precio, o alquilen la vivienda a jóvenes u otros colectivos vulnerables.
Actualmente, los propietarios pueden deducirse en el IRPF un 60% de los ingresos netos recibidos por alquilar una propiedad en régimen de vivienda habitual. La ley plantea recortar a una deducción base inferior, del 50%, y que la bonificación aumente en determinados casos:
Deducción del 90%. Si le hace una rebaja a su inquilino de al menos el 5% en el alquiler que paga, podrá deducirse un 90% de los impuestos que paga en el IRPF por el rendimiento neto percibido de esa vivienda. Pero atención, sólo podrá disfrutar de esta bonificación si la vivienda en cuestión se ubica en una zona considerada como tensionada.
Deducción del 70%. La deducción será del 70% si el propietario alquila el piso a jóvenes de entre 18 y 35 años o si cede la vivienda a programas de alquiler social.
También habrá beneficios en el caso de arrendar el inmueble a colectivos con ingresos reducidos, pero el porcentaje de bonificación está por determinar. Por otro lado, y sólo en áreas tensionadas, podrán beneficiarse de esta deducción los propietarios que saquen vivienda que anteriormente no estuviera en el mercado como vivienda de alquiler habitual.
Deducción del 60%. El Gobierno propone bonificar en un 60% a quienes alquilen una vivienda rehabilitada en los últimos 3 años. La misma deducción se aplica si alquilan el piso a un precio limitado por norma jurídica (vivienda protegida).
Ojo, propietario: no vale cualquier reforma
Los propietarios de pisos en alquiler en zonas tensionadas podrán subir el precio de su vivienda, pero solo en algunos casos puntuales, como en el de reforma, y tendrán que cumplir con ciertos requisitos.
Si eres propietario y aplicas una reforma, solo podrás repercutir el gasto de esa reforma en forma de subida del alquiler en el caso de que la reforma te haya costado como mínimo un 10% del valor de compraventa de la vivienda.
Por ejemplo, si cuando compraste la vivienda pagaste 200.000 euros, tendrás que gastarte como mínimo 20.000 euros en una reforma para poder subir el precio del alquiler.
Los propietarios tampoco podrán incrementar el precio del alquiler basándose en otras partidas como los gastos de la comunidad de vecinos o de la tasa de basuras.
Tercera novedad: Los propietarios pagarán los gastos de inmobiliaria
Imagina que vas a alquilar un piso. Hasta ahora, la agencia inmobiliaria podía aplicarte una comisión como inquilino por los servicios prestados. A partir de ahora, la ley establece que será el propietario el encargado de correr con los gastos de gestión inmobiliaria en el caso del alquiler:
"Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador", señala el documento al que ha tenido acceso BIEspaña. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores.
Inquilinos vulnerables: prórroga extraordinaria de 1 año
Tal y como ocurrió durante la pandemia, aquellos colectivos en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda podrán solicitar una prórroga extraordinaria en sus contratos de alquiler, de una duración de un año.
Vivienda protegida: una reserva del 30% en promociones
Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).
Cuarta novedad: mayor protección en desahucios
La nueva ley amplía la protección en caso de desahucio. Cuando entre en vigor la nueva norma, será obligatorio avisar a los afectados de la fecha y hora del lanzamiento hipotecario. Además, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos que pueden alcanzar hasta los 2 años y se refuerza el apoyo a los más vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales.
Quinta novedad: pisos compartidos y alquiler de temporada
Nadie se salva de los cambios de la nueva ley. Aunque no se incluyen medidas particulares para el alquiler de temporada y de habitaciones, la nueva norma sí trae consigo la creación de un grupo de trabajo que se encargará de regular la situación del alquiler de temporada y los pisos compartidos.
"El objetivo es aplicar el espíritu de esta ley y evitar que alguien la sortee a través de estos modelos de negocio", explican los diputados de ERC y Bildu.
Penalización para pisos vacíos
La nueva ley también incluye una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 50% para viviendas vacías (que lleven más de dos años desocupadas), y aplicará esos recargos a propietarios de 4 viviendas o más.
¿Es una penalización nueva? Técnicamente no. El texto refundido de la Ley de Haciendas locales permite a los ayuntamientos hacer recargos en el IBI en caso de viviendas desocupadas, pero los ayuntamientos no lo aplicaban porque no había una definición clara de vivienda vacía. La novedad de la propuesta, por tanto, facilita la tarea al incorporar esta definición: todo inmueble desocupado durante 2 años o más.
Cuando se aprobó la Ley de Haciendas locales, en 2004, no existía la problemática actual de pisos vacíos. Fue a partir de la crisis inmobiliaria, cuando vienen las ejecuciones hipotecarias y desahucios, cuando las comunidades empezaron a legislar sobre ello.
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